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楯岡 悟朗
楯岡 悟朗
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森田 芳則
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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「狭い都心マンション」 と 「広い郊外マンション」 どっちが得?

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はじめてマンションの購入を検討するときに、専有面積が多少狭くても「都心の利便性が高いマンション」を購入するのがよいのか、都心から離れた郊外など多少交通が不便な立地であっても「広さと価格を重視するマンション」を購入するのがよいのか、迷うことがあります。

実は、この2つのパターンの考え方には、パターンによって ある共通した思考の傾向性がある場合があります。

それは、「狭くても利便性を重視するマンション」を購入したいと思われる方は、購入する段階から、将来売るときのことを何となく考えていて、自然に価格が下がりにくい物件を選ぼうとしているケースが多く、

一方、「広さと価格を重視するマンション」を選ばれる方は、購入時点では「一生住むつもり」と思っていて、売る時のことはあまり考えていないことが多いことです。

しかし、この2つの考え方は、「資産性」という視点から見た場合、将来、大きく異なってしまうことが多いのです。

例えば、利便性重視の方が選ぶことの多いマンションの事例では、都心の4,480万円の53.6㎡の2LDKなど、人気沿線の駅から徒歩4分、通勤・通学・買物などの利便性はとてもよく、アドレスの知名度も、賃貸層の人気度も高いエリアのマンションであったりすることが多いのですが、やはり広いとは言えないため、子どもが増えたり成長するに伴って、手狭になったりします。

一方、価格と広さを重視する方が選ぶことの多いマンションは、例えば、郊外など、都心から少し離れた場所に建つ3,980万円、81.7㎡の3LDKや4LDKなど、将来、子どもが2、3人生まれても充分な広さを有していることや、周辺には大きな公園があったり緑も多く住環境良好であることが多いマンションです。都心から離れている分だけ広さのわりには価格が安い為、住宅ローン返済も比較的軽く、生活も都心のマンションを購入した場合より若干楽であることが多いです。しかし、交通の便があまり良くないために、自宅と都心までの交通アクセスは、徒歩(又は自転車)、バス、電車などを何回か乗り継ぐこともある為、電車やバスが来るタイミングがあわない場合、1時間以上かかることもあったりします。時には仕事の都合で終電の時間になると終バスの時間を過ぎてタクシーを利用することになったり、終電に間に合わず、都心のビジネスホテルに泊まることもあります。こちらのパターンを選択される方は、緑が多いなどの住環境の良さや価格の安さ、専有面積の広さなどと引き換えに、交通の便の悪さという代償を払っていることになります。しかし、奥様やお子様が都心に出て行くことが少ないご家族の場合、広くてきれいなキッチンやリビング、ゆったりとしたベッドルームの割に比較的安い価格に(住宅ローンの支払額も低く)奥様も満足し、お子様も広い専有面積と緑の環境から伸び伸び育ち、特に不満を抱かずに暮らしている場合が多かったりします。よく、このパターンを選択されるご家族のご主人様からは「妻と子どもが喜んでくれるのならば、僕が我慢すればよいのだから」という言葉を聞くことがあります。

しかし、「資産性」の視点からみたときは、そんな2つのパターンの家族が、例えば10年後などに何らかの理由で売却を余儀なくされる状況が訪れた時に、大きく運命が分かれてしまいます。

 

10年前に4,480万円で購入した、都心の人気沿線の駅から徒歩4分の53.6㎡の2LDKマンションは、売却時に4,580万円で売れ、一方、10年前に3,980万円で購入した、郊外の81.7㎡の3LDK又は4LDKマンションは、売却時には2,100万円になってしまうことがあります。

そして、売却する場合の価格が半分近くになってしまうことを知った時に、仕方がないので賃貸に出すことを検討し周辺賃料を調査してみると、今度は、貸せる賃料が住宅ローン返済額を下回ってしまうことを知り、ただでさえ持ち出しであるのに、そのほかに毎月の管理費・修繕積立金・インターネット使用料などや、固定資産税・都市計画税を支払うと、マイナスが相当な額になってしまうことを思い知らされたりします。

実は、郊外のマンションは都心のマンションに比べ、買う時の価格は安いことが多いのですが、価格が下がる(下落する)可能性が高いのです。

日本では、どんどん都市部への人口集中が進んできていて、都心に人が多く集まり、一部を除き、地方・郊外は人が減少していき、都心・準都心などの都心部と地方・郊外の格差が拡大してきています。

また、都心部の中でも二極化が進んできていて、人が集まり活気に満ちて住宅価格が上昇するエリアがある一方、事業所の撤退・閉鎖、若年層の流出などから、人口が減少、街が高齢化し、価格が下落しているエリアが出てきています。

立地により、築年が古く価格設定が高めでも売却に出したと同時に購入希望者が殺到するマンションと、築が浅くきれいで価格が低めに設定されているマンションであっても、なかなか購入希望者があらわれないマンションが、現実に存在します。

 

東日本大震災のときに勤めている会社がある都心部から自宅までの実際の距離(電車の乗車時間ではありません)が遠い為に帰宅が困難になったいわゆる「帰宅難民」が発生したことや、今後のさらなる高齢化に伴い、郊外に住んでいる定年を迎える年代の世帯が老後を見越し、徒歩で数分の場所に何でも揃う買物施設があることや最新設備のある医療施設が近くにある、どこに行くにもすぐ行けるなど、老後生活の便利さや安心を求めて都心へ移住する傾向が高まっていることなど、「都心回帰」「職住近接」などの流れは進み、今後、ますます都心のマンションの資産価値が高まる一方、都心から離れたマンションほど資産価値が下がりやすくなっていく可能性があると思われます。

 

よく、マンションを初めて購入しようと考える方々が陥りやすい思考パターンは、

「賃貸マンションの家賃は意外と高いし、もったいない。よし、結婚を機にマンションを購入しよう」

→「今は夫婦2人だけど(又は子どもが生まれたばかりだけど)、将来、子どもが(生まれて)大きくなったとき(または増えたとき)に備え、3LDK、できれば4LDKは必要だ」

→「ところで、自分たちはいくらくらいのマンションが買えるのだろう?」

→「自分たちが買える、希望にかなう3LDK又は4LDKのマンションがあるのはこのエリアだ」

→「これからの時代は、経済も不透明だし地震も心配。住宅ローンの支払いは不安だ。無理するのは危険なので、堅実に無理のない返済計画が必要。支払いは月々○○万円までだ。」

→「通勤の便がよく災害にも強そうなエリアの3LDK又は4LDKの都心マンションは価格が高くて手が出ない。また、交通が便利でも地震や水害などが起きたときに不安なエリアは心配だ。一方、災害に強そうなエリアの郊外のマンションなら、多少交通の便が悪いが、安全そうだし、住環境も良さそうで十分な広さと価格も手頃だから、まあよいだろう。」

→「都心のマンションには憧れるけど、やっぱり自分達には分不相応だし、子どもが出来たときのことを考えた充分な広さのものはそもそも買えない。それに緑が多い住環境で、将来生まれる子どもたちを伸び伸び育てたい。」

と、このような感じです。

しかし、資産性という視点から見た場合、マンションの価値は「立地」の影響が想像以上に大きく、「価格が落ちにくいマンション」とは、「都心で交通の便がよいマンション」の場合が多いのです。

売却に備えて、都心(又は準都心など)のマンションを選ぶことと、売却を全く考えずに「一生住むつもり」と郊外のマンションを選ぶのとでは、「マンション」という不動産を「資産」ととらえるのか、「消費」ととらえるのか程の差が出てしまうこともあるのです。

もちろん、緑が多く住環境の良いエリアに建つ、広くて、比較的価格が安い、郊外のマンションは、交通、買物、教育体制、医療体制、その他、都心の圧倒的な利便性を考えなければ、魅力的です。

しかし、郊外マンションが都心マンションに比べて安いと言っても、やはりマンションは高額な買物です。

長い人生、色々なことが起き、突然、ライフステージの変化が訪れる場面に出くわすこともあろうかと思います。

「資産価値」を意識して、もしもの売却に備えて、購入するということは、ライフステージの変化に応じて、売却する必要が出てきた時にすぐに売却することができるということであり、それは、いつマンションをお金に換えても、ある程度の金額になると思って安心していられるということでもありますので、住宅ローンを背負っているというストレスからも、ある意味解放されて精神衛生上もプラスなのではないかと思います。そのような考え方から見れば、お金がたくさんあるので消費してしまってもよいから自分達の希望を満たすマンションを手に入れたいという方であるならともかく、資産性の視点から、やはり資産になるマンションを購入するという考え方が大切といえます。

不動産コンサルタント 後藤一仁 

 

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