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住宅・不動産トラブル に関する コラム 一覧
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「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その10
「図解よくわかる建築基準法」、その7
今日は、上記書籍のうち、建築基準法の防火扉、避難階段、排煙設備などを読みました。 今日までで、上記書籍のうち約6割を読み終えました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その9
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その8
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その7
任意売却に必要な書類
任意売却は一般的な不動産の売却と違い 用意しなければならない書類があります。 必ずしも全部用意しなければならないこともありませんが なるべく揃ったほうがより詳しい相談が出来ます。 1任意売却に関する申出書 2抵当権抹消応諾書 3専任媒介契約書 4委任状 5個人情報保護指針同意書 6不動産現状報告書 7身分証明書 8購入時の不動産の契約書や重要事項説明書 9住宅ローンの借り入れ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その6
「図解よくわかる建築基準法」、その6
今日は、上記書籍のうち、建築基準法の避難施設、避難階段、特殊避難階段、非常用避難階段などを読みました。 これで、本書のおおむね56頁を読み終えました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その5
今日は、上記書籍のうち、土地区画整理法の残りを読み終えました。 都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、土地区画整理法だけで、約400頁ある本書のうちの1/4を占めています。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「図解よくわかる建築基準法」、その5
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その4
「図解よくわかる建築基準法」、その4
「図解よくわかる建築基準法」その3
今日は、上記書籍のうち、建築基準法の建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限（道路斜線制限、隣地斜線制限、北川斜線制限）を読みました。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その3
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その2
「図解よくわかる建築基準法」、その2
今日は、上記書籍のうち、許可、建築基準法の接道義務などの部分を読みました。 ただし、いきなり、東京安全条例が出てきて、面食らいました。 論術の作法としては、前提として、どのような場合には、東京都安全条例が適用されるのかを記述すべきでしょう。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
特殊案件～敷地の安全確保と道路の整備
特殊案件～敷地の安全確保と道路の整備 都内でも有数の高級住宅街と称される場所での案件です。 自宅敷地の南側と北側が道路に接していたものの、南側道路は西側から東側に掛けて坂道になっていて、敷地の南面は崖状になり地肌がむき出しになっていました。崖の上には太く大きい樹木が十数本あって、その根が崖崩れを防いでいるという状態でした。台風や強風のときの崖崩れや倒木事故の不安も大きいため、根本的な解決を図り...（続きを読む）
- 森田 芳則
- （不動産コンサルタント）
「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」、その1
不動産鑑定士試験用のテキストです。 不動産に関する事件を取り扱う場合には、不動産に関する行政法規を知っておく必要があります。 「図解よくわかる建築基準法」と並行して、建築基準法の部分を読みはじめました。 「不動産鑑定士 不動産に関する行政法規」のほうは、要点しか書いていないため、予備知識が事前にないと、それだけを読んでいても、なかなか理解が難しいです。（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
「図解よくわかる建築基準法」その1
建築基準法を勉強したくて、本書を読みはじめました。 不動産の事件を取り扱うと、ほとんどと言ってよいほど建築基準法が出てきます。 本書のタイトルはやや安直ですが、内容はわかりやすく、手際よく整理されています。 （続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却の費用について
債務超過になっていない不動産の売却には 仲介手数料として売買金額の３％の費用がかかります。 また、管理費や修繕積立金などの延滞があれば それも用意しなければなりません。 ところが、 任意売却ではそれらの仲介手数料や 滞納管理費、修繕積立金や滞納税など 依頼者である売主は実質的な 手持ち金の持ち出しはありません。 このことは任意売却の大きなメリットと言えるでしょう。 また、 住宅ローン信用保...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
建設業法における下請け業者の保護
建設業法における下請け業者の保護に関する規定を抜粋しました。 建設業法 最終改正：平成二四年八月一日法律第五三号 （最終改正までの未施行法令） 平成二十四年八月一日法律第五十三号 （未施行） 第一章 総則（第一条・第二条） 第二章 建設業の許可 第一節 通則（第三条―第四条） 第二節 一般建設業の許可（第五条―第十四条） 第三節 特定建設業の許...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却がゴールだと勘違いしていませんか？
任意売却推進センターへは、 他の業者で任意売却が終了した方からの相談も多々あります。 このことは任意売却が終了しても 相談者の問題は解決していないことを意味します。 任意売却は住宅ローン問題の根本的解決ではありません。 むしろ任意売却した後からが解決の本番と言えます。 通常は任意売却後の残債務は住宅ローン信用保証などの債権者は 債権回収会社（サービサー）や法律事務所へ売却します。 するとそこ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
熊本県阿蘇市の住宅ローン問題相談会
熊本県阿蘇市の住宅ローン問題無料個別相談会を行います。個別相談になりますので、事前にご予約ください。 ご希望の方は下記フリーコールかメールにてお問い合わせください。 平成25年3月21日（木曜日）平成25年3月22日（金曜日）熊本県阿蘇市に在住か、熊本県阿蘇市周辺の方住宅ローン問題でお悩みの方はご連絡下さい。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・任意売却推進センター ＜全国対応＞ 株式会...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
澤田和也「住宅品質確保法の解説」（民事法研究会）
澤田和也「住宅品質確保法の解説」（民事法研究会） 新築住宅の請負・売買の場合に住宅の品質を確保する「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の解説書です。 以下に重要な条文を引用しました。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 （平成十一年六月二十三日法律第八十一号） （住宅性能評価） 第五条 第七条から第十条までの規定の定めるところにより国土交通大臣の登録を受けた者（以下「登録住宅性能評価機関...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却のメリットとは？
そもそも任意売却するこのメリットは何でしょうか？ それを考えるには任意売却とはどういうことかを知る必要があります。 任意売却とは 「住宅ローン破産してしまい、返済ができなくなりました。 つきましては、担保になっている不動産を任意（競売ではなく）で 売却して、その売却代金を返済します」 ということです。 債権者（住宅ローンを貸している銀行など）と 債務者（住宅ローンを借りている人）が 話し合...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
解決しない問題は存在しない。
「人が引き起こした問題で解決できない問題はない」 とはよく言われる言葉です。 住宅ローン問題も同じです。 どういう形にしろいずれ解決します。 ただし、 その解決の選択によってはおきな損失になったり 自分も含めてまわりの家族や身内を 傷つけることになったりします。 住宅ローン問題はその人により解決方法はざまざまです。 お一人お一人その人に合った解決方法が違ってくるのです。 例えば自己破産し...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
平田厚「Ｑ＆Ａ土壌汚染対策法解説」（三省堂）、まとめ
平田厚「Ｑ＆Ａ土壌汚染対策法解説」（三省堂） 上記書籍を読みました。 重要な条文を以下に引用しました。 土壌汚染対策法 （平成十四年五月二十九日法律第五十三号） 第一章 総則 （目的） 第一条 この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
無担保債権は債務者のほうが強い？
「貸しているほうより、借りているほうが強い」 昔から言われる言葉です。 ただし、担保（人質）を取られていなければと言う条件がつきますが、、、 住宅ローンを借りるときは住宅や連帯保証人など 借金の形として担保に取られています。 住宅ローンを借りるときは、仕事も順調なときでですから 先々、住宅ローン破産するなどとは考えもしないわけで、 住宅や連帯保証人を担保提供していることなど 忘れて生活して...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン特約条項（一生一度の買い物を悔いのないものにするために）
住宅は一生に一度の買い物です。家をこれから買おうとする人は、「どのようにして上手く銀行から住宅ローンを借りるか」について日々、どうしようかと模索していることと思います。 不動産の売買契約を締結してしまったけれども、銀行に申し込んだ住宅ローンが借りられなかった場合のことを考えたことはあるでしょうか。住宅ローンが借りれなくなったなったのが、不動産売買契約の前であれば特に問題ないと思いますが、...（続きを読む）
- 鈴木 祥平
- （弁護士）
朝鮮総連中央本部競売来月入札へ
朝鮮総連中央本部の競売が来月入札になるようです。 破綻した朝銀信用組合の627億円の債務の回収のために 整理回収機構から競売にかけられました。 裁判所のデータを見ると土地は約2380㎡で 売却基準価格は26億6000万円となっています。 開札期日は3月の26日となっています。 場所は東京の一等地である千代田区ですから いい値段で入札されるでしょう。 何処の誰が入札するのか？ そして、いくら...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
取り立ての人が訪ねてくると居づらくなる？
いよいよ来月から住宅ローンの支払いが 出来なくなります。 マンションに住んでいて、 管理費や固定資産税なども延滞しています。 取り立ての人が訪ねてくると 居づらくなるので先に引っ越してから 任意売却したほうがいいでしょうか？ このような相談をいただきました。 しかし、 このように住宅ローンを延滞したくらいでは 取り立ての人が訪ねてくることはありません。 ほとんどの銀行は電話か郵便による催...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の相談は複数の任意売却専門業者へ
任意売却の相談は複数の任意売却専門業者へ 相談されることをお勧めします。 最近は任意売却という言葉もだいぶ認知されてきました。 それにともない任意売却を業務として 始める不動産会社も増えています。 その関係だと思うのですが、 とんでもない間違ったことを教えられ、 任意売却が不調になり、 その結果競売になったというような相談が 任意売却推進センターでは増えています。 たとえば 「任意売却を...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
仕事にならない仕事は仕事じゃない？
任意売却の仕事は必ずしも 仕事になるとは限りません。 相談を受けて、債権者と折衝して、 任意売却に合意して、販売をしても、 売却できなければ仕事としての報酬は いただけません。 結果の如何に関わらず報酬を請求できる 弁護士や司法書士などの士業の方々とは違います。 たとえば地方の田舎の住宅などは その流通性の無さから任意売却できないこもしばしばあります。 債権者は任意売却は無期限に認めること...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）の「ゆとり返済ローン」
住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）の「ゆとり返済ローン」 とは6年目と11年目から毎月の返済額が倍近くになるローンでした。 そのため当時は大きな社会問題となり数年で廃止されました。 しかし、 その数年の間に多くの人が利用したのです。 そして、 この失われた20年といわれる平成の大不況のあおりで 破産に追い込まれる方が続出しているのです。 当時はまさかこのような日本になるとは だれも思わなか...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
ローン破綻した後の債権者が複数いる場合のプロラタ返済
プロラタ返済とは借入残高（債権額）に応じて 返済額を比例配分する返済方法です。 任意売却するまでは債権者の担保権は 先に抵当権をつけているところが優先されますが 任意売却終了後の残債務については 無担保となるため債務の支払先が複数の場合は どの債権者を優先して支払うというよりは 「債権者平等の原則」 に沿って残債務の額に応じて 按分して支払うことになるのです。 この返済方法をプロラタ返済い...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
自宅と投資用マンションのダブルローン破産
自宅の住宅ローンも投資用マンションのローンが残っていて、 自宅のローンだけなら支払えるが。 投資用マンションの賃借人が退去してしまい ダブルローンになってしまうと支払えなくなる。 というケースの場合、 自己破産してしまうと自宅も 投資用マンションも失ってしまいます。 そのような時は、住宅はのこして、 投資用マンションを任意売却して その際の残債務を民事再生法により 債務を圧縮するという方法が...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
借地法での「朽廃」による契約解除
本日は、たまに質問を受ける借地法の「朽廃」に関してご説明させて頂きます。 まず、「朽廃（きゅうはい）」とは、建物が朽ち使用に耐えれない状態の事を指します。 ご承知の方も多いとは思いますが、借地法第２条には、契約期間満了前であっても、建物が朽廃した時は借地権は消滅する旨が記載されております。 借地法第２条 「～中略～但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス」 ...（続きを読む）
- 矢崎 史生
- （不動産コンサルタント）
土地所有者が「財務省」となっている借地
今回のブログは、土地所有者が「財務省」となっているケースをご紹介させて頂きます。 基本的に、財務省から借地契約の目的で土地を貸しだす事はほとんどありません（※）が、実態として「財務省」から土地を借りている借地人の方は、多いと思います。 この場合、多くは相続税などの納税の為に、地主さんが土地を国に「物納」し、その後「財務省」が貸主となっているケースです。もちろん財務省が所有者であっても、土地賃...（続きを読む）
- 矢崎 史生
- （不動産コンサルタント）
堅固建物・非堅固建物の区別
今回は、堅固建物・非堅固建物の区別に関して記載させて頂きます。 ご存じの方も多いとは思いますが、借地法では建物構造により契約期間が異なります。 「堅固な建物」・・・・契約期間６０年（３０年以上） 「石造、土造、煉瓦造又は之に類する構造」 「非堅固な建物」・・・契約期間３０年（２０年以上） 「上記以外の建物」 ※借地法第２条 なお、上記の「石造、土造、煉瓦造」などの構造は、現在...（続きを読む）
- 矢崎 史生
- （不動産コンサルタント）
静岡県伊豆市の住宅ローン問題無料相談会
静岡県伊豆市の住宅ローン問題無料相談会を行います。 2月28日（木曜日） 静岡県伊豆市、又は静岡県伊豆市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談会を行います。 自己破産しない！任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本http://amzn.to/GFlKDN の著者による住宅ローン問題無料相談会を 静岡県伊豆市にて行います。 ご希望の方はお問い合わせください。 ―――――――――――――...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却したいが保証人が反対している
任意売却をするということは 任意売却後に残債務が残ることになります。 そうなると保証人や連帯保証人へも その残債務の請求がいくことになります。 そのため保証人や連帯保証人は 任意売却に同意しないこともあります。 このようなケースの場合は任意売却できないこともあります。 しかし、 任意売却推進センターでは 債務者の方に代わって保証人や連帯保証人への 任意売却の仕組みや残債務の処理の仕方を 説...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却業者から高額の費用を要求されたら？
任意売却の場合の業者への料金は 通常の不動産仲介手数料と変わりません。 上限は売買価格の３％プラス6万円に消費税５％です。 しかも、この仲介手数料は債権者より 配分として売却代金の中から支払われますので 実質的に手持ち金の持ち出しはありません。 ところが、 仲介手数料以外の金員を要求するような業者もいるようです。 この場合は宅地建物取引業者法的には違反となります。 支払う必要はありません。...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
親子間売買などの身内間売買について
住宅ローンの返済に行き詰まり もう今後も支払っていけない といような状況に陥ったとき 子どもの学校やその他諸事情等により 自宅を手放したくないというとき。 親子間売買や身内間売買を 任意売却にすることにより 安く有利に行うことができます。 しかし、 親子間売買や身内間売買は ほとんどの銀行は 住宅ローンは借りられません。 そんな時、 任意売却推進センターへ 相談してください！！ ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の残債務のために年金が差押られないか心配
任意売却の残債務のために年金が差押られないか心配です。 定年過ぎても住宅ローンが残っていて、 止む無く任意売却することになる方もいます。 その際に年金が差押にならないか心配になるところです。 年金以外に主な収入がない方が年金を差押られたら たまったものではありません。 しかし、年金の差押は法律で禁止されていることは ご存じの方も多いでしょう。 ですが安心とはいえません。 と申しますのは、 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却をして残る債務は妻や子どもにも催促される？
住宅ローン債務に限らず 借金の取立ては 借りた本人や連帯保証人などにしか請求できません。 「借金が残っている家を使っているから 妻であるあなたが支払ってよ」 などというようなことはありません。 また、 たとえ妻や子どもであっても支払い催促は 本人以外に請求したり、 その個人情報を他人に漏らしたり、 知られるような嫌がらせに繋がるような行為は 法律で禁止されています。 （続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却で現金を多く残すには？
任意売却とは債権額を下回った売買のことです。 売却代金は全て債権者へ返済しなければなりません。 したがいまして、任意売却により現金を残すことは出来ません。 しかしながら債権者によっては、 売却代金の中から引越費用を捻出してくれるところもあります。 任意売却推進センターでは今までの業務で培った それぞれの債権者の引越費用に対する 考え方のデータがあります。 各々の債権者により引越費用の対応は...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
595件中 101～150 件目
