住宅・不動産トラブル の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (5ページ目)

返済期間の延長など中小企業向けの 貸付条件の変更に応じるよう義務付けた 「中小企業金融円滑法」 が来年の3月末日をもって 期限切れを迎えます。 この中小企業金融円滑法は 申し出てから3年間は 利息のみの支払に応じるよう 法律で決められました。 多くの中小企業が利用しています。 また、この中小企業金融円滑法は 中小企業に限らず個人の住宅ローンにも適用され 今から3年前にこの中小企業金融円滑法...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

債権者は任意売却はどのくらいの期間 認めてくれるのでしょうか？ 債権者によりそれぞれ違いはありますが 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などは その期間を6ヶ月+競売の入札の前日まで となっています。 競売は執行されるまで通常６ヶ月かかりますから 都合12ヶ月、1年くらいは任意売却する期間は あることになります。 この1年という期間があればたとえばどうしても家を任意売却で手放したくない。...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

「無理」とは筋の通らないこと。理屈に合わず、正しくない、 と思われること。理が無いこと。 理にかなっていませんから、 いずれ行き詰まります。 住宅ローンの返済は出来なければ 最終的に住宅を失うことになりますから 「無理」 をされる方が後を絶ちません。 しかし、 人間はどこかに住まなければ 生きていけませんから 住宅を失うことへの恐怖は、 冷静な判断の邪魔をしています。 日本は所有しなくても、...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴 【不確定な契約条件の注意点／登記簿面積と実測面積②】    前回は、売買対象となる面積には二通りのものがあり、 特に古い測量・古い登記簿面積での登記簿売買では 注意が必要とお話ししました。   そして、土地のみの売買、中古物件の売買、売主の方が宅建業者でなく 個人である場合に、そのような登記簿売買が多くみられるとも説明しましたが、 最近、...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

不動産仲介業務は読んで字のごとく 売主と買主の仲介をする仕事です。 任意売却推進センターは相談者から 任意売却物件の売却依頼を受けるわけですから ほとんどの場合、 売主側の仲介業者になることが多いです。 そして、一般市場に情報公開して 他の不動産業者（ほとんどは任意売却専門ではない業者）さんに 購入者を探していただくことになります。 購入者が見つかると 契約の条件を話し合うことになるのですが...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

弁護士さんは法律のプロです。 法律に則ったアドバイスをし、 任意での解決は勧めません。 それはそうでしょ、 自己破産してもらわなければ商売になりません。 本来の仕事は法的に裁判で争わなければ、 まとまった費用をもらえないのです。 時間給などの相談料では 食べていけないのです。 法律事務所や弁護士さんに相談に行くと 全てがそうだとはいいませんが、 少なくとも, 任意売却推進センターへ...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

滞納税の処分による差押通知が届いたと、 あわてて電話があり、自宅を公売にされ、 直ぐにでも追い出されるのではないか心配だと 相談がありました。 滞納税の処分による不動産の差押は、 まずは滞納税者に通知して、 滞納税を払わないまま売却できないように、 不動産登記簿へ差押の記載がされるだけです。 この後、分納払いなどの相談があり、 それに応じなければ公売にされ、 最終的には自宅を追い出されるので...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却と通常売買の違いは？具体的にどのように違うのでしょうか？ また、通常売買と任意売却の依頼の仕方は 違うのでしょうか？ 任意売却と通常売買の違いはほとんどありません。 相違点としては、 ・任意売却は債権額を下回った売買である。 通常売買の場合はローンの残債額を下回った場合は その差額を現金で用意しなければなりませんが、 任意売却の場合は、 債権者はローンの残債額を下回った価格で 抵当権を...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

建築士の設計、監理について、 　商法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （報酬請求権） 第五百十二条 　商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。 　　　　　　　　　　　　　　   民法 　第十節　委任 （委任） 第六百四十三条 　委任は...（続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

ｅラーニングで日本弁護士連合会の研修を受講しました。      視聴日時　２０１２年１１月８日　　  講座名       建築関係訴訟の極意  研修実施日　　2012年02月17日開催  実施団体名　　日本弁護士連合会　　　　　　　  認定番号　　　　　　　　　  (会内研修の認定番号、又は外部研修実施団体の認定番号)     [講師] 河野　清孝　裁判官（東京地方裁判所民事...（続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

兵庫県尼崎市の変死事件は 角田美代子容疑者が逮捕になるようですね。 この兵庫県尼崎市の事件は なんとも異様な事件ですね。 捜査が進むにつれいずれ事件の全容が 明らかになると思いますが 酷すぎる事件です。 不動産を扱っている身としては 事件のこともさることながら ”事件モノ” になってしまったこの兵庫県尼崎市の マンションの行方が気になります。 本来なら以下の日程で競売にされる寸前でしたが...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

大阪府大阪市の住宅ローン無料問題相談会を行います。 大阪府大阪市や大阪府大阪市の周辺にお住まいの方 平成24年11月12日（月曜日） 失業やリストラ、減収、重い病気などにより、 住宅ローンの返済に苦慮している方や、 裁判所、銀行、住宅ローン信用保証、債権回収会社（サービサー） などから以下のような通知を受け取っている方。 「担保不動産開始決定通知」 「催告書」 「代弁済」 「期限の利益の...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

愛知県名古屋市に３人の娘と暮らしています。 ３年前、妻が亡くなり、 前向きに、頑張ってきたつもりでしたが、 持病が悪化、うつ病になり、２年無職つづきです。 子供のことを考えて学校の近くに住んでいます。 この家のローンの返済もできず 銀行からは任意売却を勧められました。 これとは別に同じ愛知県の津島市に実家があり、 それを担保に消費者金融から借りていたのですが、 返していくことができず、 競売に...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローン信用保証や債権回収会社（サービサー） などの債権者が 任意売却を認めてくれたからと言って、 何時までも任意売却を させてくれるわけではありません。 ほとんどの 住宅ローン信用保証や債権回収会社（サービサー） などの債権者は期限を決めています。 住宅金融支援機構やメガバンク系の 住宅ローン信用保証などは6ヶ月としています。 また、SMBC信用保証などは競売と同時並行で 任意売却をみと...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

土壌汚染対策法 （平成十四年五月二十九日法律第五十三号）   　　第一章　総則 （目的） 第一条 　この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とする。 （定義） 第二条 　この法律において「特定有害物質」とは、鉛、砒素、トリク...（続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

もしも、債券が担保付のまま債権回収会社（サービサー）へ売却されたら 自宅に住みながら住宅ローンの支払いができず 元々の銀行などの債権者が担保付きで 債権回収会社（サービサー）へ売却した場合は？ 基本的には担保になっている不動産は 処分しなければならなりません。 しかし、 このことはある意味チャンスです。 この時の売約価格によっても違いますが、 ほとんどの場合は債務免除をうけることができます。 債権...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

皆様、如何お過ごしですか？ 今回は同紙のオーナー専科と言う、オーナー様向けの新聞の中からひと言呟きます。   在る司法書士の方の記事「嘘をつく滞納者」から。   記事の内容は、滞納者は明らかに嘘つきということ。 今回のケースは20代の女性が登場人物で、将来、女傑と思わせるほどの凄腕のようです。（笑）   電話口では、司法書士も同情してしまう程の女優ぶり。また、役所を説得し生活保護の...（続きを読む）

渋谷 好幸

（不動産コンサルタント）

今日は、本文１８４頁ある、平田厚「Ｑ＆Ａ土壌汚染対策法解説」（三省堂）、のうち１０４頁までを読みめました。  おおむね６割弱を読んだことになります。 （続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

早起きして、上記書籍を読み始めました。 重要な条文を以下に引用しました。   　土壌汚染対策法 （平成十四年五月二十九日法律第五十三号） 　　第一章　総則 （目的） 第一条 　この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とする。...（続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

債務整理とは、裁判によらず当事者間により 任意で借金を減額する交渉です。 債務整理の方法としては 「任意整理」 「特定調停」 「個人民事再生」 「自己破産」 多重債務の条件により選択が変わってきます。 「債務整理」 債務者と債権者が話し合いにより 裁判などの法的手段によらないで お互いに任意で債務の減額や返済条件に 合意することです。 「特定調停」 債権者と債務者が裁判所に間に入っても...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

今日も早起きして、今日、上記書籍を通読し終わりました。   新築住宅の請負・売買の場合に住宅の品質を確保する「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の解説書です。 　以下に重要な条文を引用しました。   住宅の品質確保の促進等に関する法律 （平成十一年六月二十三日法律第八十一号） （住宅性能評価） 第五条 　第七条から第十条までの規定の定めるところにより国土交通大臣の登録を受けた者...（続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

競売における「抗告」とは？ 裁判所の競売に対する 異議申し立ての一種です。 競売手続きの進行に対する 不服申し立てをすることです。 不服申し立てをすると、 一時的に裁判の手続きは中断します。 その間は、買受人は代金納付の手続きができませんから、 競売を申し立てられて、住んでいる所有者は 立退きを引き伸ばすことが出来ます。 この執行の抗告は、利害関係人と弁護士しか行えません。 執行抗告理由も...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

競売の場合の件外建物とは？ 対象不動産に抵当権設定後に建てられて 抵当権の設定がなされていない建物のことです。 競売法が改正される前は、 わざと第三者に建物を建てさせ、 競売妨害が行われ、 暴力団などの資金源になっていました。 しかし、現在は抵当権設定後に建てられた建物は 抵当権者に対抗可能の権利をゆうする場合を除き たとえ第三者が建てた建物であれ土地と一括して 競売することが出来るように...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

司法書士の芦川京之助でございます。 不動産の売買による名義変更登記における司法書士の役割について説明いたします。 司法書士は、不動産についての名義変更登記を代理して登記申請します。 不動産の名義変更登記については、ご自分で登記申請できるものもあります。 ですが、不動産を購入した場合の名義変更登記については、通常、不動産の最終売買代金の支払いをした日に、登記申請します。 即日に登記申請する理由...（続きを読む）

芦川 京之助

（司法書士）

連帯保証人の妻の口座は差し押さえされたり、ローン口座以外の銀行口座に支障は起きませんか？ もともと銀行は、支払が遅れているという理由で 口座を差押さえることは、法的には出来ません。 しかしながら、期限の利益を喪失すると 住宅ローンを借りている銀行に限られますが 口座がロックされ、 その際に預金があればローンの支払と相殺されます。 ただし、 それまでに預金を引き出しておけばお問題ありません。 この...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）