廃除事由には，①被相続人に対する虐待，②被相続人に対する重大な侮辱，③推定相続人の著しい非行の三種類が類型化されています（民法892条参照）。 廃除基準については，廃除の趣旨が「相続的協同関係を破壊する可能性に対する民事的制裁」という通説（中川＝泉『相続法第4版』91頁）の立場からすれば，相続的協同関係が破壊されたと評価できるか否かにより判断されることになります。裁判例も概ね，この立場に立って...（続きを読む）

村田 英幸

（弁護士）

【借地権には、なぜ価格があり、なぜ相続税や贈与税の課税対象であるのか？】   上記、疑問に思っている方も多いとは思います。   そんな「なぜ借地権に価格が付くのか？」との、疑問にお答えしたいと思います。         まず、借地権の価格を決定する要因として、     1．正常地代と継続地代との差額　   ２．土地を長期間占有し使用収益する利益   が挙げ...（続きを読む）

矢崎 史生

（不動産コンサルタント）

２．建物が使用不能の場合の賃料支払い賃借している一戸建て借家が地震で大きな被害を受け、使用することができなくなった。現在、実家で仮住まいをして次の住まいを探している。賃料はいつまで支払い義務があるのか。 地震等により建物が倒壊するなどで使用できない状態に至ったときは、履行不能により賃貸借契約は終了します。したがって借主の賃料支払い義務も建物が使用不能の状態に至った時点で消滅します。建物の修...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

他よりも安い家賃で、家族に賃貸マンションを貸すと課税される？ 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 不動産賃貸業を営むAは、大学を卒業しても就職先がなかなか決まらない 長男Bのために、A所有の賃貸マンションの1室を他の入居者よりも 有利な条件で貸すことにしました。 そこで、家賃は通常は12万円ですが、固定資産税の月割額である4万円で 貸すことにしました。 さて、この場合長男...（続きを読む）

近江 清秀

（税理士）

賃貸の更新料の有効性を争う裁判に、終止符が打たれました。 消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に抵触するとして提訴 された更新料裁判の結末は、３案件の判決が同時に下されました。 今回争われた３件のうち、２件は、１年ごとに家賃２ヶ月分を 更新料として支払うとしたものと、もう１件は、２年ごとに、家賃の １ヶ月分の更新料を支払うとしている契約になります。 今回の裁判、提訴した借り...（続きを読む）

宮下 弘章

（不動産コンサルタント）

賃貸アパートの贈与に係る負担付贈与通達の適用関係 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 今回も、国税庁のＨＰで紹介されている質疑応答事例集から 具体的でわかりやすい事例を紹介いたします。 ≪質問≫ 父親は、長男に対して賃貸アパート(建物)の贈与をしたが、 本件贈与に当たって、賃借人から預かった敷金に相当する現金200万円の贈与も同時に行っている。 この場合、負担付贈与通...（続きを読む）

近江 清秀

（税理士）

中古マンションを探していると、割安感のある物件が出てくることがあります。 その詳細を見ると、土地の権利が借地権となっていることが少なくありません。 一般的に馴染みのない借地権ですが、考え方次第では十分に検討が可能です。 今回は、借地権付中古マンションの購入を検討する際のチェックポイントを確認しましょう。 ■借地権の種類 借地権は、大別すると、普通借地権（旧法含む）と、定期借地権です。 築年数の経...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

走る！今月の不動産クリニック 走る！今月の不動産クリニック 今年もあと一週間。。。 年々、一年が経過するのが早く感じるって、よく聞く話ですよね。 これにはちゃんとした理由があるそうです。 なるほどぉ。 と思うことなのでお話しておきます。 時間の経過スピード感は過去の経験によるものが反映するそうです。 例えば、一歳の子供にとっては一年という月日は自分の人生のMAXですよね。...（続きを読む）

鈴木 豪一郎

（宅地建物取引士）

不動産評価は、要注意【相続税　節税対策】 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 相続税の申告にあたって、不動産の評価は非常に難しい論点が 数多くあります。 その中で、陥りやすい間違いの一つを今日はご紹介します。 例えば、一般的に父親が所有する土地にその長男が所有する貸家が 建てられていて、長男は父親に地代を支払っていない場合、 父親と長男は、その土地について『使用貸借』の関...（続きを読む）

近江 清秀

（税理士）

製造業の現場では、下請け会社を自社の工場内で活用するという形で、請負・業務委託が広く行われてきました。請負・業務委託は、発注企業が請負企業の労働者に対して、直接指揮命令しないのが原則です。しかし現実には、これに違反するケースが多く、これが偽装請負と指摘され、社会問題化しました。 国の指針では、請負が適法であるためには、労務管理上の独立性が求められます。つまり、請負会社が自ら指揮命令し、労働者を評...（続きを読む）

西川 幸孝

（経営コンサルタント）

　こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの森久美子です。　 　お金のことは、よく分からないからとあきらめてはいませんか。お金と上手につきあって、ちゃんと暮らしたいと思っているあなたの「マネー力」をつけるコラムです。   　大阪高等裁判所で、賃貸住宅の更新料を無効とする判決が相次いでいます。 　 　更新料とは、賃貸借契約の更新時に家賃の1～2ヵ月分を払うもので、首都圏や京都などの一部地...（続きを読む）

森 久美子

（ファイナンシャルプランナー）

最初に出頭する日に用意する書類 ・婚姻記載後の日本人の戸籍謄本 ・日本人の住民票 ・    日本人の収入を証明する資料 　住民税課税証明書と住民税納税証明書 　　会社員であれば、在職証明書と源泉徴収票 　　自営業であれば、確定申告書のコピー(原本は提示)と納税証明書その1とその2     会社経営者であれば、会社の登記簿謄本と源泉徴収票 ・　外国人のパスポート(提示)     無...（続きを読む）

折本 徹

（行政書士）

借地非訟（しゃくちひよう）・・・借地非訟とは 不動産ドクターです。 今回はちょっと難しいお話。。。 城南地域は借地がとても多いです。 借地権付きの物件を買う選択肢は非常に合理的だと思います。 しかし、一方で、地主さん次第では難しい問題に発展することが有ります。 ・将来、借地権を売却する際に、その売却を地主が認めない ・建て替えをしようとしても地主が認めない ・条件変更をしたくても地主が認め...（続きを読む）

鈴木 豪一郎

（宅地建物取引士）

土地や一戸建を売却する際には、揃える書類や調査する事項はわりと多いものです。 通常は、売却を依頼した不動産会社が書類の入手や調査をおこないますが、中には隣接地との道路や境界に関する覚書等、土地所有者でなければわからないこともあります。 また、借地権であれば原則として土地賃貸借契約書は当事者しか保有していません。 土地や一戸建の査定のために不動産会社の担当者と会うときに...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

自動車保険　自動車事故　企業責任７ 自動車事故により、どんなケースで企業に責任が問われる可能性があるのかを簡単に書いてみます。今日はレンタカーによる事故です。 レンタカーによる事故 １会社業務に使用中の事故 ・状況により企業責任あり ２運転手付き賃貸借車両の事故 ・状況により企業責任あり 80431 こちらをどうぞ↓ ...（続きを読む）

森 和彦

（ファイナンシャルプランナー）

高齢者向けには物件の設備や要件によっていくつかの種類があります。 そのなかでも、最も敷居が低いのが「高齢者円滑入居賃貸住宅」です。 「高齢者円滑入居賃貸住宅」の要件としては 高齢者の入居を拒まない賃貸住宅 なんと、これだけです。バリアフリーなどの要件は特に必要ありません。 あとは以下の点を登録機関に登録すれば「高齢者円滑入居賃貸住宅」として閲覧されるようになります。 ...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

ご質問の中で、お父様の土地に、ご自分家を建て賃料をお支払にならないケースでの相続に纏わるものがあります。この様な例を使用貸借といいます。 使用貸借とは、 物の利用に関する契約の1形態です。そして、他の方が所有している物(土地も)を使用し収益する点では、賃貸借契約と同一です。が、その使用収益が対価を伴わず、無償である点が異なります。 使用貸借に該当する場合 1.借りている...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

【I総論】 コンサルティング活動とコンプライアンス（法令遵守） １.賃貸経営実務検定と倫理 ２.賃貸経営実務検定とは ３.級別資格とマスター認定の違い ４.J-REC倫理規定 ５.関係業法の遵守 社会経済の変化と今後の賃貸経営 １.人口動態と需給予測 ２.入居対象者の多様化と需要予測 ３.景気と投資の関係 ４.時代と共に変...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

定期借家契約とは、平成12年３月１日から施行された「良質な賃貸住宅等の促進に関する特別措置法」により認められた、更新がなく、一定期間で契約が終了する建物賃貸借契約です。 期間については１年未満でもよく、最長期間の制限もありません。 なお、契約は公正証書等の書面により行わなければならず、また、契約前に、賃貸人から賃借人に対して定期借家契約である旨を別の書面により説明しなければならないとされていま...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

普通借地権とは、借地借家法による借地権の一つで、賃貸借契約の期限が来ても、地主に正当事由がなければ、自動的に借地契約が更新される借地権です。 存続期間は30年以上（期間の定めがなければ30年）であり、最初の更新については、期間の定めがあれば20年以上（期間の定めがなければ20年）、２回目以降については期間の定めがあれば10年以上（期間の定めがなければ10年）となります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

リース消費税の分割控除、国税庁公式見解発表 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 リース取引につき、中小企業が従来どおり『リース料』で 処理している場合でも、本来はリース取引に関わる消費税を リース資産の引渡しのあった事業年度に一括控除しなければ なりませんでしたが、 この度、国税庁がHPで公式見解を公表しました。 要旨は以下の...（続きを読む）

近江 清秀

（税理士）

弊社では様々な物件管理のノウハウやリスク分散の観点から、品川駅徒歩7分前後のところで貸し会議室の運営を委託しております。貸し会議室とは主にターミナル駅等の利便性の高い場所を時間で貸し出すという形態になります。中小企業はもとより大企業も省スペースという事で会議室を自社で最低限しか持たないケースが多くその為貸し会議室のニーズは常にあります。特に人材募集やフランチャイズ募集や研修等や商品説明や面接が主な...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

売買契約書で、売買の対象となる範囲を特定しておくことにより、売買の目的物の移転義務、滅失、毀損、瑕疵等の責任範囲をはっきりさせます。 そうすることにより、売主・買主間の紛争を防止します。 一般的には、登記簿の表題部に記載されている事項により、目的物の特定を行っています。 ■土地 売買対象となる土地の地番・地目・地積などが表示されます。 登記簿の記載...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

インデックス ◆失敗しないオフィス選び【亀山ビル】（４）契約面積編 オフィス選びにおいて、オフィスの契約面積に関するポイントについて一緒に見ていきましょう！ 契約面積において、「事務室」と「その他」の比率は？ 募集チラシには、契約面積が坪数や平米数で表示されています。 一般的に、オフィスは坪数で、マンションやアパートは平米数で表示されていることが多いでしょ...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・2008年2月EMPメルマガより・・・ >>>　昨日のつづきです・・・ ただ、以前のメルマガでも書きましたが、 更新を機に退去する入居者も多くなりました。 必ずしも更新料の支払いを嫌って だけが理由ではありませんが、 入居者にとっては（契約時に説明は受けていても） なんとなく納得できな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）