敷引き特約判決

２０１１年３月２４日に敷引特約に関する最高裁判決が出ました。

まずは概要を朝日新聞の記事の抜粋でご覧ください。

　賃貸住宅の敷金（保証金）を返す際、修繕費として一定額を差し引くと定めた契約条項（敷引〈しきびき〉特約）は消費者契約法に反するか――。この点をめぐって家主と借り手が争っていた訴訟で、最高裁第一小法廷（金築誠志裁判長）は２４日、「不当に高額でなければ特約は有効」とする判決を言い渡した。

　敷引特約は関西を中心とした商慣習。「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と定める消費者契約法が２００１年に施行された後、地高裁段階では特約を無効とする借り手側勝訴の判断が相次いでいた。今回の判決は、特約そのものは無効ではないと認めた最高裁の初判断で、同種訴訟に影響を与えそうだ。

　争われたのは、０６年８月～０８年４月に京都市内のマンションの一室を借りた男性が、敷金４０万円のうち特約で差し引かれた２１万円の返還を家主に求めた裁判。家賃は月９万６千円だった。

　第一小法廷は、通常の使用による修繕費まで借り手に負担させる敷引特約について、「消費者の義務を重くするものだが、修繕の必要性や金額をめぐるトラブルを防ぐ意味で不合理とは言えず、借り手の利益を一方的に害するものではない」と指摘し、一般的な有効性を認めた。

　ただし、借り手側は修繕費に詳しくないことや家主側と交渉力に差があることを考慮し、「通常の修繕費、家賃額、礼金の有無などに照らして、差し引く額が高すぎる場合は無効になる」と述べ、額によっては違法となる余地は残した。

　今回の事例については、差し引く額が賃借期間に応じて１８万～３４万円で家賃の２倍弱から３．５倍強にあたり、礼金の支払いもなかったとして「高すぎるとは言えない」と判断した。家賃の何倍なら不当に高額になるかという基準は示さなかった。

　借り手側は「通常の使用によって生じる修繕費は家賃に含まれており、敷金から差し引けば二重の負担になる」と訴えたが、判決は「特約が成立している場合は、修繕費は家賃に含まれていないとみるべきだ」と退けた。

　０８年１１月の一審・京都地裁、０９年６月の二審・大阪高裁も特約を有効と認め、借り手側が敗訴していた。（延与光貞）

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事案そのものは平成１８年に賃貸借契約を結び居住し２年間の契約が終了する前に解除しています。

更新料特約は１ヶ月で結んでいますが、特にそこには直接触れていませんが

更新料有効を前提に判決を出しているようにも読み取れます。

最高裁判決文の抜粋↓

『本件敷引金の額は，上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強

にとどまっていることに加えて，上告人は，本件契約が更新される場合に１か月分

の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等他の一時金を支払う義務

を負っていない。そうすると，本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件特約

が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。』

　今回のケースでは賃貸借契約締結の際に詳細部分を明確にし、借主が費用負担しなければならない内容が具体的に提示されていたことから、借主も特約内容を十分に理解できたと解釈されています。しかも、契約を結ぶ4週間前に重要事項説明を受けており、特約内容を認識する時間もあったと考えられています。

　ここまで具体的かつ明確であった特約は、借主にとって不当であるとは判断されにくく、特約は成立していたと認められ、その内容も消費者契約法10条の違反にはならないと見解になったようです。

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　ちなみに敷引き特約無効の地裁判決は平成１７年に出ました。比較してみると相場観がみえてくるかもしれません。

　神戸地方裁判所は、平成１７年７月１４日の判決で、敷引特約は消費者契約法１０条により、無効であるとし、敷金３０万円から差し引いた２５万円を、賃借人に全額返還するよう命じた。

事案の概要

賃借人は、平成１５年８月、家賃月５万６０００円（共益費月６０００円）、賃借期間２年との内容で建物の賃貸借契約をし、約７カ月間居住していたが、平成１６年２月に同契約を解約した。

この賃貸借契約には、保証金（敷金）として３０万円を差し入れることになっていたが、契約終了時に敷引金として２５万円を控除して、残余の５万円を返還するとの敷引特約が付けられていた。

賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして、保証金返還請求権に基づき、敷引金に対応する保証金２５万円の返還を求めた。

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裁判所の検討

裁判所は敷引金の性質について検討した。

(1) 契約成立の謝礼(2) 自然損耗の修繕費用(3) 契約更新料免除の対価(4) 契約終了後の空室賃料

(5) 賃料を低額にすることの代償などのさまざまな要素を有するものが渾然一体となったもの

裁判所の検討結果

(1) から（5）すべてについて合理性を否定した。

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判決要旨

敷引特約は、賃貸目的物件について予め付されているものであり、賃借人が敷引金の減額交渉をする余地はあるとしても、 賃貸事業者(又はその仲介業者)と消費者である賃借人の交渉カの差からすれば、賃借人の交渉によって敷引特約自体を排除させることは困難であると考えられる。

これに加え、上記のとおり、関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣行となっていることからしても、 賃借人の交渉努力によって敷引特約を排除することは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にあるといっても過言ではない。

以上で検討したところを総合考慮すると、本件敷引特約は、信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる。 したがって、本件敷引特約は、賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、 信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条により無効である。

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裁判だと乱暴に言えば可哀想なのはどちらかという部分も判決に影響するので個別論と一般論はある程度分けて考えないと、単純な無効か有効かだけで都合よく解釈すると怪我のもとですね

今回の最高裁判決は説明義務や敷引きの金額など一時金の相場感なども過剰とは言えないという部分で契約自由の原則を曲げてまで消費者契約法違反とは言えないという判決のようです。

お役にたてば幸甚です。

不動産鑑定士　竹内敬雄