「立地」を含むコラム・事例
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家は 作るもの -3
「家を作るって言ったて、いろいろ考えたり選んだりしているよ」 その通りです。一番大切なのは、工事をするための設計図を作る事です。 設計の段階で、「家に対する想い」や「夢」を描こうとしていますね。 ただし、、それで終わりではありません。作る人がいてこそ、それが形になるのです。 最後まで、「作る事」を続けてくださいね。 さて、建売やマンションの場合、それは「買う」という...(続きを読む)
- 志田 茂
- (建築家)
借地権の考え方 2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/18号】 このような法律の下では、 土地を貸してくれる地主さんはいなくなります。 (新法施行前は、先述のような借地契約しか 締結することはできませんでした。 民法では「契約自由の原則」がありますが、 「借地借家法」は強行規定により、 当事者間の自由な契約を大きく制限してあります。) ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
飲食店訪問記パート3
またまた立ち飲み屋の話です。ここのところ、何故か立飲み屋に 行くことが多く、さらに気分よく帰ることのできる立飲み屋が増 えてきていると感じるのは私だけでしょうか。 さて、そのお店、埼玉県の浦和と東京都の赤羽の間の駅にあり (住所は埼玉県)、坪数で言うと約5坪〜6坪。 大将と女将さん(結婚はしていないらしい)でやっているのですが、 毎回満席(といっても...(続きを読む)
- 藍原 節文
- (経営コンサルタント)
アロマセラピーサロンの集客・販促に関して
Q&Aにありました、アロマセラピーサロンの集客・販促活動に関してですが スペースの問題で箇条書きでしかお答えできませんでしたので、さらに 詳細に関して、お話しておきます。 【開業にあたっての思考フロー】 ■サロンコンセプトの決定 ■サロンの特長(強み・訴求ポイント)の明確化 ■立地調査(どのような方が多く住んでいるエリアなのか) ■集客すべきターゲット...(続きを読む)
- 藍原 節文
- (経営コンサルタント)
飲食店訪問記パート2
先日、公私ともに懇意にしている社長と、とある串揚げ専門の 立ち飲み屋に行きました。 その店は今から5年前くらいに行き始め、なんとなく好きになり、 今でもそこに通っています。(会社から電車で約30分くらい) なぜか、流行る。人、人、人、、、、、 串揚げ・・・そこそこ美味しい 飲み物・・・ビール、酎ハイ、日本酒、ソフトドリンク 接客・・・特に良くも悪...(続きを読む)
- 藍原 節文
- (経営コンサルタント)
注文住宅の展示会「スタイルハウジングEXPO」への出展
注文住宅の専門展示会であるスタイルハウジングEXPOに 住宅模型を展示することになりました。 ワンランク上の生活を実現する住宅 住宅の展示会は珍しくありませんが、この展示会は 注文住宅に特化した展示会で、東京ビックサイトで 大々的に開かれるとのことです。 「ワンランク上の生活を実現する注文住宅の専門展示会」との事で、 色々なところで目にする設計事務所や、'...(続きを読む)
- 各務 謙司
- (建築家)
既存住宅のチェックポイント - 2
前回は、既存(中古)住宅を購入するときに必要なことで重要度が高いものをご紹介しました! 今回は、建物(室内)・建物(室外)のチェックポイントをご紹介します。 建物(室内)のチェックポイント 11. 床のレベル(大きな傾き)は? 12. 壁に大きな亀裂やひび割れは? 13. 壁・天井に雨漏り跡はないか? 14. カビ跡は? 15...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
炭坑町に差し込む、昭和の光と影について!?
私の生まれ故郷は、九州の熊本県荒尾市という、小さな地方都市ですが、 私が生まれた年代、昭和30年代は、隣接した福岡県大牟田市と併せ、 炭鉱節でお馴染みの[三池炭鉱]として、非常に栄えていました。 私の実家は、三池炭鉱が用意してくれた社宅内で「理髪店(床屋)」を 営んでおり、両隣りには、銭湯や幼稚園、公園等があり、環境的には、 恵まれた立地だったように思います。 リリーさんが書かれた「東京タワー...(続きを読む)
- 葉玉 義則
- (キャリアカウンセラー)
旧来の売上予測が高精度でない理由2
最後の「キャッチ率法」とは、以下の計算式で予想する方法です。 売り上げ = 店前通行量 × キャッチ率 × 客単価 店の前を1日10,000人歩いているとします。 そのうちの約1%が来店してくれる(キャッチ率1%)とすると、100人が来店するということになります。客単価が800円だとすると、日商は8万円ということになります。 この方法も、回転率法と同じように、もっとも肝心な「キャッ...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
旧来の売上予測が高精度でない理由1
まず、「比較法」とは、既存店の商圏データや立地調査で収集したデータと、物件のデータとを比較しながら妥当な売り上げを予想する方法です。 経験豊富な人であれば高精度な予想も可能ですが、主観が入りやすいため人によって結果が大きくバラつきます。 次に「回転率法」とは、以下の計算式で予想する方法です。 売り上げ = 席数 × 回転率 × 客単価 例えば、客席数が30席で1日...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
多くのFC本部は独自の売上予測ができない
話の角度を変えてみましょう。 果たして、信頼に足りる売上予測システムを持ったFC本部は一体どれくらいあるのでしょうか。 残念ながら、そういったFC本部はごくわずかです。 全国的に知られているナショナルブランドでさえも、ほんの一握りしか持っていません。 なぜならば、客観的・科学的でかつ高精度な売上予測のためには、莫大なお金と時間が必要だからです。 社内に専門の部署を立ち上げ...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
1Kが10室のアパートに自転車が12台??
1Kが10室のアパートのはずなのに何故か自転車が12台も・・・ しかも、1室は空室・・・ 恥ずかしいお話ですが、これは私のアパートのお話です(笑)。。。 あなたのアパートは大丈夫ですか? 1ヶ月間以上前から、週に1、2回(朝・昼・晩・平日・祝日)自転車置場をチェックしています。 その結果、以下の事がわかりました。 入居者が利用している自転車は5...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
出店の判断は自己責任、売上予測も自己責任
FCチェーンに加盟して出店・開業したのに、実際には本部の言うようには売り上げがとれなかった、という話をしばしば耳にします。 いくら本部の指導通りに営業努力をしても、立地の見立てが甘かったために、目標売上には到底及ばないというのです。 そのため、加盟店側が本部を法的に訴えるというケースも少なくありません。 余談ですが、弊社ではこうした訴訟に関する仕事をお受けすることがあります。 ...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
■何故この土地を選んだのですか?
■ 家づくりの相談を受ける時に、お訊きすることがあります。 『何故この土地を選んだのですか?』 今まで住んでいたから・・予算に合ったから・・交通の便が良かったから・・環境が良かったから・・など返事が返ってきます。最近若い人で、土地を買って家を建てたいという人の殆どは、まず予算が第一条件に選ぶことが多いですね。 『価格は手頃でも、悪い環境でも良いのですか?』...(続きを読む)
- 宮原 謙治
- (工務店)
第5夜「少ゥし愛して、長ァく愛して・・」
ずいぶん昔のウィスキーのCMで、大原麗子さんがハスキーヴォイスでつぶやく、こんな台詞がありましたね。色っぽくって、可愛くって、ホント美人はトクですねェ。 不動産投資をお始めになられる方たちには、大きく分けて2通りの方たちがいらっしゃいます。 まず、?不動産が好きで、所有すること(蒐集すること)に喜びを感じる方たち、と、 ?完全に金融商品とみなし、株や証券と同じように考えていらっし...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
広尾マンションリフォーム1
今 計画中の高級マンションリフォーム模型です。 築20年の広尾にある高級マンションです。 立地条件といい、配置計画といい、内部の構成といい、さすが。。。 築20年でも、いまだに値上がり続けているという物件の全面リフォーム計画です。 何度も打ち合わせを重ねていますが、クライアントに伝わりにくいので全体模型を1/30で作りました。 やはり 模型の力はすっごいです!...(続きを読む)
- 青木 恵美子
- (建築家)
あなたならどうする?
売却か? 建替えか? 今年30歳になる木造アパートを3ヶ月ほど前から管理しています! 先月、退去者が出てはじめて室内を見ました! 2年ほど前に耐震補強工事や屋根など手入れはしてるものの室内の床がきしんだり、建物自体が若干傾いてる(住んだり耐震上の問題はない)こともあり、リフォーム代金が30万円から40万円かかります。 もう1室退去予定のため一時金...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
平成19年・11/3・4・完成現場見学会@大阪
■大阪府枚方市東香里元町で建築中の、幸福を生む住まい/ノンエアコン省エネ住宅自然通気工法の家現場見学会を開催します。 ・日時:11月3日(土)4日(日) 10時〜17時 ・会場:大阪府枚方市東香里元町28―18 ■見所・概要 ・杉の生産日本一の宮崎県の工場で加工して、フェリーで大阪まで運んできました。 ・敷地立地条件をよく研究して、気...(続きを読む)
- 宮原 謙治
- (工務店)
自然とモダンさが調和した住まい
東京郊外の公団住宅が建ち並ぶ緑豊かな立地にある、築20年ほどのマンションの一室をスケルトンリフォームしました。 桜林に面して眺めが良く、東西南北に窓があり、風が吹き抜け、日光がふんだんに差し込む、とても清清しい環境です。 実はこのお住まい、光が丘のサクラハウスと同じ建物の、既存がまったく同じ間取りのリフォームです。 面白いことに、元が同じでもクライアントが違うと、雰囲気がまったく...(続きを読む)
- 村上 春奈
- (建築家)
『不動産は値下がりする』というウワサ2
《1からの続きです…》 短期的に不動産価格の調整があるだろう というのが個人的な意見です。 郊外のマンション、戸建ては 確実に売れ行きが鈍っていますし、 都心のビルなどを積極的に購入していたファンドの中には 資金調達が厳しくなっているところもあるようです。 こういった現象から、 不動産価格には下落圧力がかかっている と判断しています。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
9/23(日) 24(月) 構造&完成現場見学会
■大阪府枚方市東香里元町で建築中の、幸福を生む住まい/ノンエアコン省エネ住宅自然通気工法の家現場見学会を開催します。 ・日時:9月23日(日)24日(月) 10時〜17時 ・会場:大阪府枚方市東香里元町28―18 ■見所・概要 ・杉の生産日本一の宮崎県の工場で加工して、フェリーで大阪まで運んできました。 ・敷地立地条件をよく研究して、...(続きを読む)
- 宮原 謙治
- (工務店)
物件間格差の時代1 〜メルマガ バックナンバー〜
不動産の利回りは、 賃料を収益の基準に置きます。 期待利回りが同じなら、 賃料が倍になれば 収益還元法による物件価格も倍になります。 一昨日、商用で 東京駅に隣接する パシフィックセンチュリービルに行きました。 このビルは フォーシーズンズホテルズ丸ノ内や商業店舗、 オフィスが入居する複合ビル。 平成9年に香港の財閥グループ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
『買ってよかった!マンション』ってどこ?1
「土地のグランプリ(2007-2008)」という本が 講談社から発売されています。 その中に 『「買ってよかった!」マンションはここでした』 という記事があります。 記事では 『新築換算価格』という 「そのマンションとまったく同じものが、 いま新築で分譲されたとしたらいくらくらいになるか」 という基準で、 中古マンションの資産価値を比較していま...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
住めば住むほど自信が湧いてくる家・・訪問?
■今から5年前に、1050坪の土地に6邸の新築工事をさせて頂きました。道路面より住宅が建っている敷地面までの高低差が約10mあり、なだらかな登り斜面の土地で、大阪市内を望める立地の場所です。 ■大阪城の北東・・・・奈良県に近い所・・・・四条畷市南野に、楠木正行(まさつら)を祭ってある四条畷神社があります。この四条畷神社の並びに立地しています。四条畷神社:http://www.7kama...(続きを読む)
- 宮原 謙治
- (工務店)
ひとりで生きる3 〜EMPメルマガバックナンバー〜
オフィス系投資物件と違い、 住居系投資物件は「リースUP(賃料のアップ)が難しい」 と言われます。 しかし、 所得の高い一人暮らしの女性に好まれる立地・物件は、 (たとえば浴室にミストをつけるなど)バリューアップをはかることによって、 入居者の確保と賃料UPが見込める戦略が とれるようになるのではないでしょうか。 (以前もEMPメルマガでご紹介したことが...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
ひとりで生きる2 〜EMPメルマガバックナンバー〜
《1からのつづきです…》 これまで、「ワンルーム」といえば 「若年層向け住居」と言うイメージでしたが、これから10年で 入居者層が様変わりすることが予想されます。 40歳代以上の独身者が増えることにより、 ワンルームの入居者はその層が中心になります。 特に都心のワンルームは 女性入居者が中心になるでしょう。 都心という立地は、 女性にとって「安...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
一等地に投資する意味2 〜EMPメルマガより〜
《1からのつづきです…》 大手オフィス仲介会社で賃料査定を行なっている友人が 『時期によってオフィス賃料の上下が話題になるが、 一等地と呼ばれる場所にあるハイグレードの第一級ビルの賃料は 周辺相場に左右されることなく“高い”』 ということを言っていました。 立地や建物のグレードが 賃料や資産価値の下落を最小限に留め、 上昇時には他に比較して格段...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
(3)マクドナルドだから成り立つ立地
しかし、マクドナルドの右隣は、廃墟のように店内が荒れたまま放置されたラーメン屋の跡。 左隣のガラス製の扉には、「閉店いたしました」の文字。 こんな場所で誰が商売しようとするものでしょうか。 にもかかわらず・・・。 立地を志す人は、必ず有楽町のこのビルのマクドナルドを見るべきです。 そして、立地の恐ろしさを知るべきです。 マクドナルドは30年以上にわたって、立地を研究し...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(2)地階の奥の、さらに奥に・・・
日曜日の地階は、ほとんどのテナントが閉店しているので、薄暗くて不気味です。 そんな幽霊屋敷のような区画を、ただひたすら「マクドナルドがあること」を信じて、とりあえず奥に向かって歩くしかありません。 突き当たりに着きます。 右に振り向きます。 何もありません。 やや不安になりながら、さらに進みます。 そこで、左に振り向きます。 そこにもありません。 こうやって薄暗い中...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(1)看板らしきものすら見えないマクドナルド
マクドナルドの立地で面白いところがあります。 JR山手線の有楽町駅。 ビッグカメラの出店している西口のやや南の方に、古くからスカラ座という映画館が入っているオフィスビルがあります。 このビルの1F正面には、マクドナルドの例の正式の看板がありません。 もちろん、スタンド型の看板も置いていません。 ビルの横壁に回転式の共同看板があります。 そこに2分間に1度くらいの...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
中古住宅を購入して建替える
理想的なプランニングが可能です 土地を探すのは難しい ということをお話しましたが、既存(中古)住宅なら土地と比較しても購入しやすいと思います。 ただ、あまり古い住宅を購入するととりあえずとはいえ、リフォーム費用が必要になります。 当初の購入費用が安いのは魅力的ですが、自己資金が結構必要です。 メリット プランニングに時間を掛けることが可能 ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
(2)立地に合わせた業態−屋台の弁当屋の話
最近、弊社の近くの空き地に 自動車屋台が数台とまるようになりました。 空き地といっても、本格的な空き地ではなく、ある会社の駐車場です。 ここに11時から14時近くまで屋台がオープンし、弁当を販売しているのです。 カレー弁当あり、和食弁当有り、日々さまざまな業態です。 そして、どの屋台も、ほとんどその日の予定分を売り切って帰っていきます。 これは、この近くに大きな弁当需要があった...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(1)立地にあった業態を考えよう
ある起業家セミナーで講演したとき、「立地に合わせて業態を考えるのが良いか、それとも、業態に合った立地を探すべきか?」という質問を受けました。 その時、迷わず「前者のほうですよ」、つまり立地に合わせて業態を考えるほうが良いと答えました。 この考えは、今も変わりません。 すべて規格通りのフランチャイズチェーンに加盟するのだったらいざ知らず、売り方、経営の仕方を自由に決められるのだった...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(2)奇に走らずに別の大きな立地要因を探す
しかし、売上予測は、「奇」を扱うことではありません。 「常識」的感覚が絶対的に不可欠なのです。 仮に、「見えない店が売れている」ということがあっても、「店は見えなければ繁盛する」、あるいは「店は見えなくとも繁盛する」という「奇」に走ってはいけません。 それはその店で、たまたま、そうした関係が起きているだけに過ぎないのであって、これが「常識」的感覚に反していることは明確です。 ...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(1)視界性・インアウトは売上に無関係?
先日、車関連の店舗を全国展開している若い起業家社長とお会いしました。 その若社長によると、「どうも店舗の見え易さ、入り易さは店の売上げに関係ないようです」というのです。 ほとんど見えないような視界性の悪い店舗でも繁盛している店が多いとのこと。 加えて、売上げ上位店舗の多くが、店前道路に中央分離帯があり、反対側車線からのイン(進入)はほとんどできません。 でも売れているそ...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(3)居酒屋系店舗の「旬」は3ヶ月
もっとひどい例があります。 ある居酒屋のチェーン企業です。 オープンして3ヶ月たった店が、まったく思った通りに売上げがとれませんでした。 このままだと不振店になってしまいます。 そこで、意を決して、その企業はオーナーを説得、全く別の業態に挑戦させました。 追加した内装コストは1000万円。 で、どうなったのでしょうか。 最初の1〜2ヶ月は順調に売り上げ...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(2)看板が見えても改装しても売れない店
反対に、いくら看板を目立つように変えて、店舗ファザード(店の正面のデザイン)を改良しても、ほとんど売上げが上がらない店があります。視界性が格段に良くなっていても上がらない。 こちらのほうが問題です。 店が演出し求めている客層と、その商圏に集う人々の感性や懐事情がミスマッチを起こしている可能性があるのです。 改装効果が出ない店もあります。 ・店内の席数が少ない。 ・壁紙が汚...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
(1)立地が悪くても繁盛してしまう街
人々から全く見えないのに繁盛している店があります。 たとえ、人々の動線からまったく離れていようと、TG(交通発生源)から見えなかろうと、お構いなしに売れてしまう店。 究極の悪立地で商売繁盛。 渋谷や新宿などといった大きな街に、こういう店があります。 ただし、こうしたやり方はどこでも通用するというものではありません。 渋谷や新宿には、ちょっとした“口コミ”や冒険心があれば、...(続きを読む)
- 林原 安徳
- (経営コンサルタント)
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