不動産投資：ワンルームマンションのデメリット 銀行借入・資金繰りコンサルタントの渕本です。 最近、不動産投資の電話セールスが増えています。 不動産投資のメリットを強調していますが・・・ 当然、不動産投資には、リスクもありますね。 【 不動産投資：ワンルームマンションのリスク 】 ワンルームマンションは、賃貸期間が短い ⇒ 賃貸期間が短いということは、空室期間があるので、家賃収...（続きを読む）

渕本 吉貴

（資金調達コンサルタント）

不動産投資に関するお悩み個別相談　受付中！ ★既に契約をしてしまったが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、 ★これから不動産の投資物件を契約をしようと思っているが、その内容が不安な方、 建築・不動産業界２５年以上の経験からアドバイスいたします！   こんな方にオススメ これから投資マンションの契約をしたいがどんな点に注意が必要かわからない方、 投資用マンションの契約...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

不動産投資に関するお悩み個別相談　受付中！ ★既に契約をしてしまったが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、 ★これから不動産の投資物件を契約をしようと思っているが、その内容が不安な方、 建築・不動産業界２５年以上の経験からアドバイスいたします！   こんな方にオススメ これから投資マンションの契約をしたいがどんな点に注意が必要かわからない方、 投資用マンションの契約...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

不動産投資に関するお悩み個別相談　受付中！ ★既に契約をしてしまったが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、 ★これから不動産の投資物件を契約をしようと思っているが、その内容が不安な方、 建築・不動産業界２５年以上の経験からアドバイスいたします！   こんな方にオススメ これから投資マンションの契約をしたいがどんな点に注意が必要かわからない方、 投資用マンションの契約...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

前回からの続き、融資について。資金繰り対策ばかりが先行してもしょうがない、という話でした。まぁ中には「お金余ってるから何か面白いことやろうぜ」みたいな世界もあるわけですが…一般的とは言い難いかと思います。 最後にまとめとして。要するに事業そのものに対する想像力かと思います。不動産投資などは融資を受けることが大前提となっています。それは融資を受けて不動産を購入し、そこから得られる家賃収入で融資返済と...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

投資用不動産の価格はどうなっているか？ 投資マンションを購入された方には残念なお話だが、 価格の秘密を簡単にしてみる。 ■投資用不動産の価格設定 ・新築マンションの価格設定 売る側は「積算価格」で売値を決める 土地代金＋建築費＋事業利益＝売値 ...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

不動産投資に関するお悩み個別相談　受付中！ ★既に契約をしてしまったが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、 ★これから不動産の投資物件を契約をしようと思っているが、その内容が不安な方、 建築・不動産業界２５年以上の経験からアドバイスいたします！   こんな方にオススメ これから投資マンションの契約をしたいがどんな点に注意が必要かわからない方、 投資用マンションの契約...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

こんにちは、高嶋美里です。毎週水曜配信中のポッドキャスト、 「高嶋美里の”今すぐやれ！～今日から私も幸運体質～」の 【新ｼﾘｰｽﾞ】第50回を配信しました。 50.「目標がブレてしまう時の対処法を教えてください」 最初からずっと、高嶋先生のポッドキャストを聞いています。参考になる事がたくさんあって、 生活の中にいくつか取り入れると、どんどん運がよくなってきました。その中で、 一度設定し...（続きを読む）

高嶋 美里

（ビジネススキル講師）

私はサラリーマンをしてたとき、良い投資先を探している中で、王道型アパートにたどり着きました。 特に不動産投資が良いと思っていたわけではなかったのですが、資産を持つ上で株もあり、外貨もありとして、資産の分散が必要と言われることが多く、その一つの不動産についても、模索していました。 不動産投資では動かす金額が大きく、たった一度の失敗も許されません。 また将来価値が落ちるような不動産を持ちたくもあり...（続きを読む）

大長 伸吉

（不動産投資アドバイザー）

こんにちは、高嶋美里です。毎週水曜配信中のポッドキャスト、 「高嶋美里の”今すぐやれ！～今日から私も幸運体質～」の 【新ｼﾘｰｽﾞ】第49回を配信しました。 49.「高嶋さんが苦手なことは何ですか？」 高嶋先生は、何でも卒なくこなしてしまうイメージがあるのですが、 苦手なことはあるのでしょうか？ あるとすれば何が苦手ですか？ そしてその苦手なことをどうやって克服しているのでしょうか？...（続きを読む）

高嶋 美里

（ビジネススキル講師）

投資マンションの相談が多い。 数年前に購入した方。 家賃は入居者が入らなくても入金されるいわゆる家賃保証だと・・・ しかしながら、売買契約書から賃貸借契約まで見ると、家賃保証ではないことがわかる。 聞くと今年の春ごろから家賃が入らない。 当然ながら、保証されていないから入金はない。 で、その後、サブリースの契約書が突然来た。 ...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

昨日は、東京証券取引所に上場している東証REIT指数に連動するETFとオーストラリアREIT指数に連動するETFを紹介しました。 今回は、海外ETFの中で、REITに関わる指数について紹介します。 東証REIT指数に類する、REIT実は、SBI証券、楽天証券、マネックス証券の取り扱い銘柄は1本しか在りません。 それはダウ・ジョーンズU.S.セレクトREIT指数です。 当該指数は、公開取引される...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

株式と債券を対象とするETF(上場投資信託)とバランス型のETFを紹介してまいりました。今回は不動産投資信託を対象とする指数について紹介します。 ご承知の通り、REIT(Real Estate Investment Trust ))は、投資家から集めた資金で不動産を購入・保有して、その不動産から生じる賃料と売却による損益を投資家に配当投資信託です。 2000年11月の改正投資信託法により、投資信...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

こんにちは、高嶋美里です。毎週水曜配信中のポッドキャスト、 「高嶋美里の”今すぐやれ！～今日から私も幸運体質～」の 【新ｼﾘｰｽﾞ】第47回を配信しました。 47.「海外で働きたいのですがどうしたらいいですか？」 私は将来海外で仕事をしたいので、英語の勉強もして英語の講師のアルバイトもしています。でも実際どのようにしたら仕事ができるようになるのか、現実と結びつきません。 そんなお話をし...（続きを読む）

高嶋 美里

（ビジネススキル講師）

こんにちは、高嶋美里です。毎週水曜配信中のポッドキャスト、 「高嶋美里の”今すぐやれ！～今日から私も幸運体質～」の 【新ｼﾘｰｽﾞ】第46回を配信しました。 46.「ネットビジネスとネットワークビジネスの違いを教えてください」 友達からネットワークビジネスを進められていて、検索していたらネットビジネスというものを知りました。ネットワークビジネスとネットビジネスの違いを教えてください。ま...（続きを読む）

高嶋 美里

（ビジネススキル講師）

不動産投資に関するお悩み個別相談　受付中！ ★既に契約をしてしまったが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、 ★これから不動産の投資物件を契約をしようと思っているが、その内容が不安な方、 建築・不動産業界２５年以上の経験からアドバイスいたします！     こんな方にオススメ   これから投資マンションの契約をしたいがどんな点に注意が必要か...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

マンション購入。 低金利で投資用も居住用も買いやすい時代だ。 ■投資マンションで資産形成をしたい 書店には投資マンションなど不動産投資で資産形成が簡単にできる書籍が多い。 しかしながら、実際にはそう簡単ではない。 特に、サラリーマンや公務員勤めであれば、安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。 投資マンション、特に新...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

前回からの続き、不動産投資と会計について。未来の収支計算を行うためには税金計算も重要です。ということは結局複式簿記が必要になります。 複式簿記を使って所得を計算することは節税上も意味があります。正式な複式簿記を使うことで青色申告などの特典が受けられます。事業を潰さないためには複式簿記や所得計算に頼りすぎてはいけません。しかしそれでは複式簿記を蔑ろにして良いのか、というとそうでもありません。 理想な...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

大都市圏のオフィス、レジデンスマンションの 不動産取引が今年上半期好調。   半期ベースではリーマンショック後最大。     しかし、このデータ　上場企業それも不動産投資信託も含めた取引実績であり、   リーマン後　動いていなかった大き目の不動産が足元動きましたぐらいのことで 景気を浮遊させるほどの状況になっているわけではありません。   私は、上場企業同士の大型取引を 「...（続きを読む）

萩原 貞幸

（経営コンサルタント）

前回からの続き、不動産投資と会計について。収支を確認するための資料、次はキャッシュフロー計算書です。当コラムでもこれまでに何度となく登場している表ですが、大切なモノなのでまたご紹介します。 CF計算書は複式簿記を使って作成されます。その意味で預金通帳や資金繰り表とは考え方が少し違います。CF計算書は一定の期間におけるお金の増減を ・営業CF（本業でどれだけお金が増減したか）・投資CF（設備投資など...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

前回からの続き、不動産投資と会計について。収支計算と複式簿記はあまり相性が良くないことを紹介しました。そこで収支計算を補足するための資料をいくつか紹介します。 まずいちばん簡単なのは預金通帳です。預金通帳の残高を常に眺めているだけでも意味があります。ごくシンプルに考えて ・新しく借入をしないで・預金残高が増えていた お金が増えている＝経営が上手く行ったと考えて差し支えありません。一定のスパンで預金...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

前回からの続き、不動産投資と会計について。複式簿記は利益計算を基本目的としています。そのため、複式簿記の結果出来てくる書類はその多くが所得計算のために作られています。 税理士が毎月出してくる試算表。決算のときに作る決算書。税金の計算で重要な数字。このどれもが利益に注目しています。 ところが、くどいようですが利益の数字は現預金の増減と一致しません。中小企業の実務でより重要なのは利益ではなく収支です。...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

前回からの続き、不動産投資と会計について。実務的に不動産投資を考える場合、収支と所得はどちらの数字が利用しやすいでしょうか？ どう考えても収支です。なぜなら収支の数字は実際の現預金の動きを表しています。これに対して所得はお金の増減とは結びつかない数字です。 お金が増えると嬉しい。お金が減ると悲しい。このすごくシンプルなルールで理解できるのが収支です。ですので不動産投資の利回りを考えるときも、収支で...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

前回からの続き、不動産投資と会計について。今日は所得計算について考えてみます。所得とは利益のことです。利益は売上から費用を引いて計算します。 ・家賃収入１，０００を得た ・維持修繕、管理、金利のために３００を支払った ・固定資産の減価償却費４００を計上した １，０００　▲　（３００＋４００）　＝　３００これが利益の金額です。 ここで問題です。この利益の額は何に使われますか？ここを正確に把握する...（続きを読む）

高橋 昌也

（税理士）

土地の不動産担保評価のやり方について 元銀行員の融資対策・資金調達コンサルタントの渕本です。 不動産投資をお考えの人は、不動産担保評価を気にされることが多いと思います。 不動産担保評価のやり方を教えてください！ と言われても、実は、かなり複雑なので・・・ 一言で、これが不動産担保評価のやり方です！ とは、ご説明できないのが、正直なところです。 特に、土地については、 ◆ 路線価...（続きを読む）

渕本 吉貴

（資金調達コンサルタント）