擁壁&高台の土地調査について

土地購入に伴い、家を建てる予定の者です。素人の為ご質問させて下さい。購入する土地が、高台にあり主に家の裏（西側のみ）土地が下がっていて下から見ると擁壁で支えられている様な土地です。地域的には高低差がある所です。ハウスメーカー側は役所で調べてくれたりと擁壁に関しての経緯情報を集めてくれた結果、地盤改良工事（杭打ち込み）をした上で建物を建てられる承認がおりたとのことです。ただやは…

注文住宅費用

都心に注文住宅を建てようとしています。見て回ってますが、どれも高い気がしてなりません。重量鉄骨3階建、完全分離2世帯住宅、屋上あり屋上までのエレベータあり、商業地域狭小の耐火建築です。諸費用/消費税など全て合わせてハウスメーカーで5300万円。これって妥当ですか？またはどこか相談できるところ知っている方ご教授下さい。建坪は1階から3階まで合わせて45坪です。もちろん土地は別です。

故人名義の登記済みの居宅を解体したい。

叔母が亡くなり、相続人の一人だけが相続に不同意のために数年が経過。近隣迷惑なので、古い居宅（登記済）を解体したく思います。相続に同意しているもの全員が預貯金を引き出したので、解体費をまかなえます。不同意の相続人も不動産を片付けることには異論がありません。相続人の一人が故人の名義のままで「建物滅失登記」をしたく思います。可能でしょうか？もし、不可能な場合、樹木（境界線間際）とボ…

高低差のある土地について

世田谷区内の高低差がある第1種低層住居専用地域に地下車庫と高さ制限を活かした住宅の建設を計画しています。全面道路は約6m、高低差は約1.6m、約36坪の間口約10mの土地です。1.地下車庫2台、ハイルーフ対応の車庫2.テーブルと椅子が置けるような広さの庭orバルコニー3.リビングは高い天井、ロフトを利用した書斎4.間取りは4LDK5.季節ものを置くための納戸を容積率に含まれない条件で確保このような...

ダイワハウスの一戸建て、軽量鉄骨。価格に見合うのか？

ダイワハウスの軽量鉄骨の一戸建てを検討しています。長期優良住宅、耐震等級3で、耐久性も高く、建物価値もゼロにはならないとの説明を受けました。また、20年保障だそうですが、建設費用の坪単価100以上となり、非常に高いです。軽量鉄骨で上記の条件をクリアする場合、この値段は妥当でしょうか？また、木造住宅でこれをクリアする場合、坪単価はいくら位になりますか？アドバイス、よろしくお願いします。

バルコニー支え柱について。

現在、新築中です。バルコニーを支える柱について質問致します。先日、外壁が出来上がりよく見てみると、バルコニーを支える柱(両脇)があるのですが、打ち合わせよりも短く施行されているのに気が付きました。ベランダの幅は、120センチ。柱は、30センチ程しかありませんでした。打ち合わせの際には、90センチと言っていたので、私たちもそうなるのだと疑いもしませんでした。自宅にて、図面を確認すると30セ…

ＧＬと基礎と駐車スペース

現在、首都圏で家を建築中です。２方向が道路の角地で、その２面にそれぞれ道路と平行に駐車スペースをとる予定です。(縦列駐車というのでしょうか。)ＧＬについては特に説明もなく工事が進んでいましたが、本日図面を見るとＧＬ=BM+220(22cm)となっていました。BMは全面道路の側溝です。道路と建物までの距離は、片方が2.7m、片方は2.1mです。駐車スペースの傾斜がキツい気がしてハウスメーカーに確認す...

スケルトンリフォーム

10年くらい前に、水道管を50年以上は持つと言われている塩ビ管に交換しております。スケルトンリフォームをした場合、水道管は交換する必要があるのでしょうか？

住宅取得等資金の贈与の非課税枠における住宅面積

お世話になります。自宅の新築を予定していますが、親から住宅資金の贈与を非課税枠で受けます。国税庁のホームページよりますと、非課税となるための要件として家屋の床面積が50平方メートル以上とありますが、次のケースでは非課税となるのでしょうか。住宅総額：2000万円親からの資金援助：（下記2つを併用）・住宅取得等資金の贈与として1100万円・親の共有名義分として親が800万円を出資ローン：自分名…

擁壁下の地盤改良は必要でしょうか

既存住宅を購入しました。住宅と前面道路の工程差は1.7m程です。現状、左半分はRC擁壁、右半分が車庫と階段です。 右半分の車庫と階段を取り壊し、新たにCP型枠の擁壁を建築します。10年前の土質調査結果から住宅の高さ (道路から+1.7m)を 0mとした場合に、0～4m：N値34m～5m：N値5～115m～6m：N値18となっています。工事業者からは、擁壁は名古屋式で組み砕石も入れるので、擁壁下の地...

松本船舶の照明について

松本船舶の照明を玄関ポーチにつけたいとおもっています。ただ、人感センサー付きがいいのですが、ありません。人感センサーで反応するように工夫はできないでしょうか？

私道の水道管引込について

私道に面した土地を持っています。その土地には3つの土地が接しています。私道に沿って縦に並んでいます。その一番奥の方が今度家を建てるのですが、このような形態の土地の水道管って3人で共有するのが通常でしょうか。3人ともそれぞれ管を引くのが普通の形なのでしょうか。今悩んでいるのが、うちは一番手前の土地なのですが、真ん中の方が一緒に引いて共同管にしましょうと言われたときの費用の捻出です。…

巾木とフローリング間の隙間

初めてご相談いたします。 去年の冬に工務店にて在来工法の木造の新築を建てました。もうすぐ家が完成してからは1年半になります。 住み始めてからしばらくして、２階の廊下や部屋などほとんどの所に巾木とフローリング間にすきまがあることに気付きました。重い物などは置いてないのですが、そんなに簡単に巾木とフローリングの間にはすきまができるのでしょうか？ 工務店に相談したところ木の乾燥の為、あ…

２×４　３階建の家に増築したが・・・・

築20年の２×４の３階建の家です。１階の壁と吐き出し窓（１間分）の部分を延長して洋室とサンルームが増築可能か？サンルームから車椅子の出入りができるような出入り口を付けたいと考えてます。壁部分は室内は納戸となっていますので吐き出し窓からサンルームと洋室に出入りするような形になるかと思います。既存の建物4間分から1.5間分位を前に出して増築すると言うイメージです。外からの出入り口は前に出…

トイレ手洗いのコーキングについて

新築で住宅を建設中です。タモ集成材クリア塗装のカウンターに ＴＯＴＯ Ｌ７１２（角型）３００×３０３ の手洗い器を設置予定です。この手洗い器、背面が壁に直接つきます。 手洗い器と壁の間に水が（小さい子供がいるので）入らないか心配しています。ここの接する面ははコーキングをした方がいいでしょうか？それともコーキングはカビたり、劣化したりするのでしない方がいいでしょうか？ 壁の素材につい…

水ぬれによる保険金請求に関して

水道料金の検針スタッフの方から使用量が前月より大幅に増えている、漏水の可能性があると指摘を受け、業者に修理を依頼、建物外から建物内に通された排水管の、実際には建物内（壁の中）で漏水していることが判明し、修理をしてもらいました。加入している保険会社は、水ぬれも保険金請求の対象となっているため、事故の連絡をしました。状況を保険担当の方に説明しますと、室内の床や壁が水濡れの被害にあ…

木造住宅の屋根のリフォームについて

築35年の木造戸建てに住んでいます。最近屋根裏にシミができたので2つの業者に見てもらったところ、屋根のカラーベストにヒビがあるのが確認されました。また、下地のシートが痛んでいるのだろうと言われました。改善案は業者Aはカラーベストの葺き替え業者Bはガリバリウムで今の屋根を覆うというものでした。調べてみるとガリバリウムは持ちがいいということのようなので、業者Aにもガリバリウムの見積もり…

電気の開通について

今後新築の戸建物件に引越し予定なのですが、引渡しまではハウスメーカーが電気を使用しており電力会社と契約をしている状況で、引渡し日以降はこちらで開通をし契約をする必要があります。電力自由化に伴い、電力会社と契約する以外の選択もあるかと思いますが、上記の状況の場合に、最初から他の販売会社と契約をすることも可能なのでしょうか？あるいは、最初は電力会社と契約をしてから、他の販売会社に…

雑貨屋・喫茶店経営について

初めまして。雑貨屋及び喫茶店の経営について相談させてください。私は今、生活雑貨や服飾雑貨を扱う商社に勤務して２年になります。昨年夏までは営業部で営業アシスタントを、秋からは経理課で仕事をしています。どちらもサポート的な仕事になりますが、営業・経理の両方を経験し、予てからの雑貨屋の夢を実現させたいと思っています。雑貨屋だけでは人の回転が悪いと感じたので、小さな喫茶スペースを併設…

雨漏り補修工事に関して

ホテル客室で雨漏りが起きております。漏っている場所はサッシ周りからになります。　原因調査も含めて補修工事をお願いしたいのですが、どういった職種にお願いするのが正解でしょうか。　新築であれば元請に責任を持って直してもらうのが筋だと思いますが築30年近く経っていて建設当時の業者もなくなってしまっています。塗装屋、防水屋、建築板金屋、サッシ屋、総合建築と色々ある中で一番確実で手っ取り…

木造モルタル外壁のシミ

木造の戸建てを新築しました。1年目から作り付けバルコニーの外壁に黄色いシミが発生しております。工務店いわく、雨漏りの可能性があるとのことです。当初、黄色いシミが１箇所バルコニー中央（梁の底部）に発生し、だんだんと大きくなっていきました。半年後にバルコニー隅（梁と柱の接続部）にも小さなシミが発生しました。工務店に散水テストを何度か実施して頂いた結果、バルコニーのウッドデッキを支え…

マンション最上階の「共用部(廊下)天井部」は屋根版？庇？

新築マンション(7F)の最上階廊下天井から雨漏りがありました。施主側は瑕疵自体は認めているのですが、「共用廊下天井部は”庇”であり、構造耐力上主要な部分ではない。」と主張しています。今後の保証等を考えて「屋根版＝構造耐力上主要な部分である」と認めてもらうことは出来ないかと考えていますが、そもそも一般的に「庇である」という言い分は通るものなのでしょうか？構造計算書等詳細は確認できてい…

新築マンション購入について

はじめまして現在私は賃貸アパートに住んでいるのですが、不動産会社に新築マンション購入を進められています。私は過去に銀行の支払いが遅れたことがあり、不動産会社に住宅ローンをすれば遅れたことを無かった状態に出来ると言われ３５００万の新築マンション購入を勧められています。私は年収が４００万なので新築マンションを購入すると負担が大きいとお伝えすると、２年間住んでその後購入したマンショ…

土地と建物の名義が違う場合

長年誰も住んでいない田舎の土地の一部が道路拡張工事の対象となりました。土地は息子である父で建物は高齢の祖母です。田舎なので土地代はわずかですが、建物やブロック塀、敷地内にある木の撤去料としてまとまった費用が支払われるようです。今回、土地の名義人である父に全ての費用が支払われるようですが建物の名義人である祖母にも費用の一部でも支払ってもらえないのでしょうか？

化粧ブロックの見た目について

化粧ブロックを長さ32mで4段積み、途中に8箇所鋳物フェンスを挟む工事をする予定です。敷地外の道路側溝の高低差が始まりと終わりで35cm程ありますが。ブロックを道路側溝と同じ傾斜で積んだ場合、見た目におかしいものでしょうか。業者の方は途中で段を作り、水平にしたほうが良いのでは。と言うのですが、どのようなものなのでしょうか。教えてください。※この質問は、ユーザーの方から事前にいただいたも…

塀の工事とセットバック

実家の裏の道路が４ｍ未満で、塀の工事をするにはセットバックをしなければならないと親から聞いています。実際には塀ではなく生垣であって構造物ではありません。さて、この生垣の一部（全長約10mのうち、２ｍほど）を撤去して、そこに門扉を作るというのは違法でしょうか。よろしくお願いいたします。

テナントビルの構造と建築費用について質問です

この度コインパーキングの土地にテナントビルを建築する計画をしております。そこで建築費用と構造について教えてください。世田谷区で最寄駅より徒歩２分で土地の広さは６０坪北側に道路でほぼ正方形に近い土地の形になっております。建ぺい率80％、容積率300％です。建築の提案が一社から来ました。内容は重量鉄骨造りで１階はパーキング３台とテナント（２５坪）、２～4階は４０坪で屋上があるプランです…

窓の増設など、費用の妥当性と、減額交渉の可能性

新築して1年くらいです。残念ながら、夏は午後から、冬は昼前から電気をつけなければならない状況にて、現在、窓の増設など改善方法を検討中で、検討できる改善方法を行ったとしても、日中に照明をつけなければならない時間はありそう・・・ということで、先日、こちらで照明について何人かの専門家の方に親切なアドバイスをいただき、照明については検討中です。今回は、窓の増設などの改善工事の費用につい…

86坪の土地に教会ビルを建設したい

キリスト教（プロテスタント）教会ビルを建設したいと考えていますが、全然詳しくなく色々教えて頂きたいことがございます。-----土地の詳細---・場所：大阪市北区（商業地域・現在駐車場）・広さ：284.32平米（８ｍ×22.37ｍ）86.01坪・建蔽率：80％　容積率：600％・都市計画：市街化区域----建てたいビルのアイディア---・１Ｆ：カフェ（テナント）、駐車場、教会の玄関ホール・２Ｆ：礼拝...

日中も電気をつけなければならないリビングの照明に違和感

初めて質問します、よろしくお願いいたします。新築して1年くらいです。残念ながら、夏は午後から、冬は昼前から、電気をつけなければならない状況です。現在、窓の増設など改善方法を検討中ですが、検討できる改善方法を行ったとしても、日中に照明をつけなければならない時間はありそうです。特に違和感があるのは、リビングの照明で、ＬＥＤの電球色のダウンライトが６つ（均等に）ついています。これが、…

畳の下が水浸しです

築11年の分譲マンション3階です。朝、布団をしまう時、畳が濡れているような箇所があり、子供が何かこぼしたのかな？と思って聞いてみましたが、こぼしていない、とのこと。タオルで拭いてしばらく放置。乾いているであろう夜になってもジメッとしてあたので畳をあげたところ水浸しでした。乾燥剤？みたいな塩のようなものが水で濡れていました。半年前に修繕工事をしましたが関係おるのでしょうか？また、2…

浴室の湿気について教えて下さい。

当方が運営補助を行っておりますホテルの客室にて発生している問題について質問です。まず建物についてですが築26年鉄骨造、地上4階建てで外壁にはＡＬＣが使われています。　用途はいわゆるラブホテルでして、清掃もさっと仕上げて回転率をあげなけばと言う事でスタッフさんも死に物狂いで奮闘しております。　ですがしかし、最上階の北東角に位置する客室の浴室に関してスタッフさんから「いつ清掃に入って…

中庭のある家を検討中です

現在定期借地権付きの注文住宅の間取りを計画中です。南側道路（間口約14,000×奥行約10,000～13,000）の62坪の土地に30～36坪程の木造住宅を建てたいと思っております。現在の希望としては１、普通車１台+自転車３台分のガレージ２、中庭(できれば急に雨が降ってきても安心なように洗濯物を干すスペースも兼ねたい)３、１階部分にLDKと水回り、将来母が同居できるよう和室を１部屋４、２階部分には...

吹き抜け10畳の照明

吹き抜け10畳リビングの照明についてこの度新築中のLDK20畳のうち、10畳リビング東側を高さ5.4mほどの吹き抜けにしています。梁が東西方向に高さ2.4m、長さ3.6mx2本通っていて、ダクトレールを真下につけています。リビングは他に照明は吹き抜け天井中央に引っ掛けシーリングがあります。ここにはシーリングファンだけを取り付けたいのですが、そうするとダクトレールのスポットライトだけでリビングを照ら...

都内狭小ビル新築建築について

都内に18坪弱の三階建て鉄筋コンクリのビルを所有しております。その物件が古くなり、建て替えを希望しております。現在の建築敷地面積から道路削除部分を引いた上での床面積面積は4490✖️９８００で、44.002へーべです。間口前道路は4m強ありで、側面は2m幅道路で、角地です。容積率は600%です。年老いた親もおりますので、将来の事を考え、現在のように、1,2階は賃貸物件とし、3階以上は居住スペースと...

建替え時のトラブル

隣人が建替えを行っています。挨拶はありました。そうだんですが、境界線がもともと高さブロック３つほどの壁があります。建替えの際、隣人が盛り土をして行きました。もともと頑丈なブロックではないため、その土の圧力で崩壊しつつあります。損害賠償としてこの崩壊した壁を立て直させたいです。この場合、どのような交渉ごとが可能でしょうか。依頼するとしたら、建築士、弁護士など依頼先はどのようにな…

床下の水漏れ

新築の一戸建てを購入し約18年になります。夏頃に　ユニットバスのバスタブの亀裂が目立ち　業者に亀裂を塞いでもらいました。数年前に　自宅内で羽蟻を発見し　業者を呼んだところ一部外壁から水が浸み込み腐敗があるとの事で　床下に薬を巻き太陽光で動く扇風機を設置しました。その時に床下に潜った時には　バスタブ辺りから　少量の水滴があり父親が浴槽専用接着剤でコーティングしました(業者もそれで大…

ガルバリウム鋼板屋根のメンテナンス方法

田中様へ初めまして、練馬の平田です。築23年のガルバリウム鋼板（塗装無しメッキ素地）屋根ですが、表面に粉が吹いたようになり、黒ずんで来ました。屋根まわりのコーキングも劣化してきているので全面的なメンテナンスを考えています。　そこで質問です。1.20数年経ったガルバリウム鋼板の屋根のメンテナンスはどのようにすればよいものでしょうか？2.ガルバリウム鋼板の上に普通の塗装をするということは…

捺印後の値下げ交渉について

先日中古物件の契約をし、捺印をしました。捺印前にしなければいけない事だったと重々承知ではありますが、値下げ交渉について質問です。築10年の中古物件です。現状引き渡しです。自分達の生活に好立地だったので即決しました。物件情報が出てすぐに内見をさせて貰いました。築10年でリフォームなしでそのまま住める状態や場所が良いから人気で、私達以外に6件問い合わせがあったそうです。うちは見に行って…

建築確認後の階段変更

現在、三階建ての新築戸建てを建築中なのですが、階段の変更が可能が、軽微な変更にあたるのか、変項は可能なのか教えてください。尺モジュールの三コマ分に、鉄骨のストレートの14段のストリップ階段を、一階から二階、二階から三階（二階はリビング内）に設置する予定しています。建築確認後に、仕様を見たら、蹴上200、踏面180となっており、かなり急で危ないのではと思っています。元々建て売りの仕様の…

隣家を買っての増改築

６ｍの西側道路に接する約３０坪（およそ１０ｍｘ１０ｍ）の土地に建つ築40年の木造（軸組み、瓦屋根、モルタル壁）に住んでおり、手狭なこの家から引っ越そうと、どこかによい中古一戸建てがないかと物件を探していたところ、同じ土地面積、築年数、間取りの隣家が売りに出されることを知り、約６０坪となる土地に建つ、2件の家をうまく増改築する方法はないかと考えています。ちなみに今の土地は、けんぺい…

窓のサイズについて

先日上棟し、工事が着々と進んでいます。今回は窓についての質問です。我が家の窓の大部分は縦すべり窓になっているのですが、私達はサーモス2の縦すべり窓06009を使用しています。これは工務店側から一般的なサイズと言われて決定したものなのですが、実際届いてみると、かなり大きく感じました。そこの工務店では、普段YKKの上げ下げまどの60×90の窓を使うことが多いようです。サーモス2にし、サッシが薄い…

新築時の諸費用の支払いについて。

ハウスメーカーで新築工事をするため、契約時に150万円を契約金として支払いました。契約金とは別に、建物代・外構費はローンを組みました。その他諸費用がかかってくるなと思っていたら、契約金は諸費用(登記費用、水道引き込み金、火災保険など)にあてられていくため、契約金＝預り金のようなものだと最近知りました。細かい支払いは面倒なので、手間が省けていいなと思ったのですが、裏を返せば、諸費用で…

請負契約解除について

ハウスメーカーと請負契約をしました。頭金100万円支払い済みです。一棟四件の賃貸住宅で4000万円の予算とつげ、何度も契約してから追加金のないようにと話していて、事業計画書も出来上がりほぼ予算に近い数字で説明を受け、これでしたらと契約したところ次から次と追加の見積書を提出され、事業計画書作成以前に頂いていた225万円の水道過加入金分担金が抜けていたり、基礎を掘るときに出る土の処分料は基…

シナ合板の天井、壁材の耐久性について

新築の家を検討しています。今、話を進めている工務店の提案は、室内の天井、壁がほぼシナベニア、床はスギ、になります。クロスを使わない家を希望しているのと、シナの色合いが気に入っているので、要望にあっているのですが、ほぼシナベニアの壁の御宅を見たことがありません。また、木の経年変化も未知ですし、少々不安があります。断熱効果や、お手入れ、劣化状況は他の材料と比較してとうでしょうか。…

土地契約後の建物契約への不信について

質問させて頂きます。長くなりますが、宜しくお願いします。先週気に入った土地が見つかり、某ＨＭさん（以後Ａ会社）を通して土地の売買契約を結びました。後日注文住宅の建物用の契約を結ぶそうです。建築請負工事計画書へのサインもしました。しかし、いつの間にか「８0平米の建物」と決まっていました。私たちは何も聞いてなく、Ａ会社さんで作られた方の間取りを見せられ「どれがいいですか？」と言われ…

鉄骨造りの車庫の上に住居をつくりたい

よろしくお願いします。神奈川県在住です。現在車庫として利用している鉄骨作りの建物があります。（広さは約10m×7ｍ　３面が薄い壁）父が将来的に上に住居を作るつもりだったようで、丈夫な作りでかなり太い鉄骨でできています。下はコンクリで固めてあります。この鉄骨の上に家を作りたいと考えておりますが、実はこの鉄骨建物に関する書類が一切見つかりません。父が急逝したために何も分からないのです。…

分筆か分割かで迷っています。

こんにちは。このたび、私の実家の土地に家を建てる計画が出ています。敷地調査をしたところ面積は108坪でしたが、登記上は当時残地として処理したために68坪となっています。既にある母屋は68坪程度の土地に30坪程度の平屋です。その隣40坪程度の土地に敷地面積15坪程度の二階建てを建てたいのですが可能でしょうか。また、分筆か分割かという話になりましたが、分筆した場合は固定資産税がかなり上がるので…

不動産売買について

現在賃貸中の自宅を売却しようとある不動産屋さんと専任媒介の契約をしました。借主が購入希望ということで、借主のご主人が外国人であったため、まず永住権を取ることから説得して、銀行の住宅ローンを申し込むところまで、半年かかりました。その後、借主から買付証明も出されてきたのですが、ちょうど、その頃に雨漏りが発見されその不動産屋の紹介で修理を頼みましたが、工事が終わり支払いをした後に、…