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対象：住宅検査・測量
こんにちは。
このたび、私の実家の土地に家を建てる計画が出ています。
敷地調査をしたところ面積は108坪でしたが、登記上は当時残地として処理したために68坪となっています。
既にある母屋は68坪程度の土地に30坪程度の平屋です。その隣40坪程度の土地に敷地面積15坪程度の二階建てを建てたいのですが可能でしょうか。
また、分筆か分割かという話になりましたが、分筆した場合は固定資産税がかなり上がるのではないかと両親が心配しています。分割した際には銀行のローンが下りるか心配です。
不安だらけなので、どのようにするのが望ましいか教えていただけましたら幸いです。私自身無知な上に情報が少なくて恐縮ですが、よろしくお願いします。
kissyさん
（
神奈川県 / 女性 / 30歳 ）
回答：3件
専門家土地の文筆と分割
横浜の設計事務所です。
土地の文筆と分割について簡単にまとめます。
文筆は登記に関する事柄で権利や納税に関わります。
現状の土地を分けて登記するのが文筆で、文筆した土地の名義人が元の持ち主と変われば贈与の対象となります。
但し、本人家族が住む住居の建設に伴う場合は緩和規定があります。
また未登記の部分には権利が発生しないので、別人に登記されてしまってもどうしようもないという事が昔はあったそうです。
分割は建築に関する事柄で、建築確認に必要な図面を提出する場合の土地形状に関わります。
現在の住居の庭に新たに家を建てる場合、「一つの土地に一つの建物」という原則がある為に土地を分割した形で申請します。
分割した土地も道路に2ｍ以上接道する必要があるのと、分割した土地の広さで建ぺい/容積率が指定されます。
もとの建物にも、分割された後の土地の大きさで建ぺい/容積率がかかってきます。
それがオーバーしている場合でも、建物を壊せとは言われませんが「既存不適格」という処理になります。
既存不適格を申請する必要はありませんが、今後建て直しをする場合には現状の土地の大きさでの建ぺい/容積で建てる事になります。
また、補助金での耐震改修などの申請で高さ制限により屋根部分がいじれない、などという事があったりします（横浜市の場合）。
文筆と分割は縦割り行政なのでリンクしていません。
言ってしまえば、文筆しなくても新築はできました。
ただし、新築した場合には建物の保存登記が必要になります。
その際には土地の登記も問題になるのではないでしょうか。（ここは専門家ではないのでよくわかりませんが）
また、おっしゃるように住宅ローンの担保として土地の登記書類が必要になると思います。
いずれにしても土地の権利とか、また相続が発生した時には登記は問題になってくるでしょう。
いまのうちに問題をクリアにしておくのは大事かと思います。
固定資産税がどのくらい上がるかは路線価格から調べられると思います。
＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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専門家分筆か分割か？
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、後々のことを考えると分筆しておかれた方がいいかと思います。
特に、住宅ローンを借りる場合には、母屋にも担保設定が必要な場合があります。
以前のご相談案件でローン借り換えをする際に分筆していないがために、借り換えに面倒な手続きがありました。
もちろん、費用もかかりましたので、できれば将来のことを考えると母屋とは別々に線引きしておいた方がいいでしょう。
また、建築確認の際にいわゆる敷地分割でＯＫされる場合もありますが、母屋が違反建築等になっていれば、そちらの方も是正していかないとＯＫにならないケースもあります。
詳しくは現地の状況や公図、登記関係の書面を拝見してみないと最適な選択肢はわかりません旨、ご了解ください。
なお、分筆をしたからといって、固定資産税が高くなるということは考えにくいものです。
土地の固定資産税は更地であれば、評価が高くなりますが、建物を建てることでその評価はさがります。
この点は市区町村の資産税課等でご確認くださればと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / 住宅＆保険・住宅ローン コンサルタント）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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島崎 義治
建築家
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分筆、分割、増築。まず簡単なプランから始められては？
大変ご心配のことと思います。しかし、順序良く進めていけば、自ずから方向は見えてくると思います。
住宅を建てる前提であれば、土地の使い方としては、敷地を分筆することと、敷地を分割することは大きな違いはないと思います。
ただ、分筆の方は法的な手続きが必要となり、正式な測量や隣地の方、道路の所有者等との境界点の立会い、司法書士事務所など登記手続きの費用が発生することが少し異なる点だと思います。費用も時間も少しかかります。
建築計画上は全く同じですが、どちらも、敷地の状況や道路にどのように接しているか、によって変わってきますので注意が必要です。また、敷地の中で二つの住宅が別の建物として扱われますので、防火性能や高さの制限などいくつかの点で注意が必要です。
また、一つの敷地の中での増築工事として扱うことも可能な場合もありますので、その場合は有効に土地活用ができるように思います。
いづれにしても、ある程度計画を進められた後に、どちらの方向で進めてゆくか、答えが出るものと思います。まずは簡単なプランからでいいと思います。
ご参考になれば幸いです。また、不明な点がありましたら、遠慮なくご質問ください。
島崎義治/ｙSAS代表、人間環境大学教授
2012、13ｸﾞｯﾄﾞﾃﾞｻﾞｲﾝ賞受賞
http://architect-studio.com
（現在のポイント：-pt）
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