「投資」を含むコラム・事例
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不動産投資をすれば経営者
あなたもワンルームマンションのオーナーになれます ！」 と気軽に誰でも不動産オーナーになれるキャッチコピーが氾濫しておりますが、確かに気軽に出来るようになったとは思います。 ただ入居者に何かあれば管理責任をとわれ最終決断を下すのは誰か！を頭に入れておいて頂きたいと思います。 ですから一番大切なこととして始める前になんでワンルーム投資をするのか？ いくらの...（続きを読む）
- 井田 光洋
- （ファイナンシャルプランナー）
頭金を貯めてから購入したほうがいい？
頭金と貯めてから購入したほうがいいですか？それとも今購入したほうがいいですか？ とご質問をうけることが多々あります。まずはご自身が今不動産投資や住宅が必要なのか？ を考えて欲しいのです。 そして必要性が高ければ今度は資金面を考えて頂きたいと思います。 例えば4,000万円を金利2％で35年借入したとします。 毎月の返済額は約13万円で総返済額は約5,560万円...（続きを読む）
- 井田 光洋
- （ファイナンシャルプランナー）
こちらの補修費の方が安いのでこの会社に依頼していい
退室時の補修費は総額だけで判断しないで下さい！！
不動産投資をしていれば逃げて通れないのが入居者の入れ替えです。
その際にオーナーとしては少しでも補修費用は抑えたいものです。
しかし、総額だけで判断される方が大変多いのです。
数社に合い見積もりをして安いところに頼むのは当然ですが、内訳を見ないでA社の方が安いのでこちらに依頼したいと言われる方がおります。
...（続きを読む）
- 井田 光洋
- （ファイナンシャルプランナー）
お金が貯まる！行動パターンの秘密
お金は天下のまわりもの・・・とはいうけれど、いつ私のところへ戻ってくるの？ そんな疑問も当然。お金が巡り巡って戻ってくる、しかもお友達を連れて戻ってくるには、それなりの行動パターンがあるのです。 お金を使うとき「浪費、消費、投資」の３つの言葉を意識するだけで、お金はあなたの元に戻ってきますよ！ 浪費：「衝動買い」や「安モン買いの銭失い」、どうしてこんなものに大切なお...（続きを読む）
- 山中 伸枝
- （ファイナンシャルプランナー）
将来のために貯蓄をする？投資をする？
普段の生活で余裕のあるお金をどうしていますか？ 貯蓄をしていますか？投資をしていますか？ 貯蓄とは、文字とおり将来のために蓄えるということです 蓄えるということは維持していくという感じですね。 お金には動きを感じないイメージです。 では、将来のために投資をする場合はどうでしょう？ 投資とは、設備投資や自己投資という言葉のとおり 将来の成長のためにお金を活用す...（続きを読む）
- 山田 幸次郎
- （ファイナンシャルプランナー）
投資銘柄をどう選ぶ？
初めて株式投資をする際に 多くの会社から どの会社に投資するか？ どう選ぶでしょうか？ 将来、株価が上がりそうだから購入するのは 基本ですが。。。 投資する会社が何をしている会社か？ いつも身近に感じていることが重要ですね。 社名を聞いたことがないとか？ なにをしているかよくわからないとか 身近な会社でないと 投資も親しみを感じることが...（続きを読む）
- 山田 幸次郎
- （ファイナンシャルプランナー）
改めて実感する都心賃貸ニーズの強さ
賃貸シーズンのピークを迎えています。 弊社でお預かりしている賃貸募集中の物件にも 多数の問合せをいただいていますが、 改めて実感するのは「都心部の賃貸ニーズの強さ」です。 土・日は賃貸の動きも活発になりますが、 この土・日で最も問合せ件数の多かった物件は 「勝どき」と「人形町」の物件です。 それぞれ築2年、築3年と新しい物件で 賃料は13万円（１K...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
不動産の価格を決めるもの
不動産収益物件は 収益還元法という評価方法で価格が決まります。 収入100万円で利回り10%なら、 100万円÷10%＝1000万円で物件価格は1000万円となり、 同じ収入100万円でも利回り5%なら、 100万円÷5%＝2000万円で物件価格は2000万円となります。 利回りと物件価格の関係は、 「利回りが上がれば物件価格は下がる」 「利回りが下がれ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
求人活動に実感する景気回復
弊社でも業務拡大のため積極的に採用活動を行っていますが、 少し前とは求人マーケットが激変していることを実感しています。 以前と比べて、使用している媒体の効果が落ちているのが そう感じる理由です。 2005年12月期の有効求人倍率が 13年3ヶ月ぶりに1.0倍を越えました。 2007年問題と言われている団塊の世代の大量退職に伴う求人に加え、 景気回復による労働...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
投資に向く人、向かない人
『畳の上の水練』ということわざがあります。 「机上の空論では実践に役に立たない」 という意味。 残念ながら、不動産投資をお考えの方には このような方がたくさんいらっしゃいます。 勉強熱心なことは良いことですが、なかなか実践に踏み出せない方が多く見受けられます。 不動産投資はすなわち不動産賃貸業という業であり、 それを行う人は一般の社長・オーナーと同じよ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
不動産価格はいつまで上がるか？
優良物件を中心に収益用不動産の価格が上昇し 取引も活発になっています。 弊社のホームページ会員様向けメルマガでも 昨年秋から同様の情報はお伝えしていましたが、 ここに来て状況は更に顕著になっているようです。 昨日から日経新聞も『膨らむ不動産マネー』という 連載記事を載せています。 以前から活発だったファンドマネーに加え、 法人マネーや個人マネーによる不動...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
金融資産としての「金」
資産三分割法というのをご存知ですか？ 資産は一つの金融資産に集中させるのではなく、 現金･株･不動産に分けて持っていたほうが 安全かつ有利という考え方です。 金融商品にはそれぞれ特徴があります。 「現金」はデフレに強い、 「株」と「不動産」はインフレに強いなどです。 その他の金融資産として「金」があります。 「金」は、やはりインフレに強いのが特徴。...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
東京ルールと原状回復
入居者が退去する際、 トラブルが多いのは原状回復の費用負担の問題です。 電化製品の裏のクロスの黒ずみやじゅうたんのタバコの焦げなど、 大家さんと入居者のどちらが修繕の費用を負担するのか･･･。 以前は、「新品で貸したものは新品で返せ」という 大家さんの要求がまかり通ってましたが 今はほとんどの修繕・修理費用は大家さん負担となります。 平成10年国土交通省が最...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸物件の競争力をつける!リフォーム
賃貸募集のオンシーズンに入りました。
最近は新築物件の供給も多く、
入居希望者数に対し供給過剰なエリアも多くなりました。
人気の沿線・駅で、さらに駅から近いなど
立地に優れた物件であれば競争力もありますが、
立地に劣る築年数の経過した物件は募集に苦戦することが多くなりました。
そうした物件のオーナー様には、
物件の付加価値を高めるリフォームを提案しています。...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
お客様の声は励みになります
昨日は、弊社のホームページから物件を購入された 長野在住のお客様が午前中決済のためご来社され、 午後は私が契約のため名古屋に行ってまいりました。 お客様のお仕事が終わってからの契約でしたので 夕方東京を出発し事務所に戻ったのは 23時近くになりました。 地方にお住まいの投資家の方々から 「地方に居ては なかなか東京の物件を見て購入するということができな...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
現地に行って初めてわかること
不動産の場合、現地に行って初めてわかることが多々あります。 弊社のホームページでは、日当たりや眺望をお伝えするため 物件建物と隣接建物の状況がわかる写真や、 管理状態をお伝えするため駐輪場やごみ置場の整頓状況 を撮影した写真を掲載しています。 投資家の方が、わざわざ現地に足を運んだのに 「何だ、見に来なきゃよかった」なんていう無駄がないように、 なるべく詳細な情...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
日経平均終値1万6460円
本日の日経新聞が一面トップで報じているように、 昨日の日経平均株価は前日の終値569円高の1万6460円となりました。 2009年9月以来5年5ヶ月ぶりの高値だそうです。 マーケットは ライブドア・ショックから完全に立ち直ったようにも見えます。 一昨日の同紙によると、 1月第3週の個人売買金額は5千296億円と 約18年ぶりの大幅な買い越しとなったとのこと。...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸募集のテクニック 〜設備編〜
投資用不動産にとってもっとも大事なのは、 『いかに稼働率を上げるか』です。 すなわち『いかに空室期間を短くするか』ということ。 どんなに現状の利回りが高くても、 空室になった時に次の入居者がなかなか決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなってしまいます。 入居者を募集する際、 立地や建物グレードなど『物件自体の持つ魅力』と ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
一級建築士さんの話１ 『性善説』と『性悪説』。
金融機関などの融資審査や内部検査は、 「（故意過失を問わず）人は過ちを犯すもの」 という『性悪説』の立場に立って行われます。 我々が不動産の調査や取引を行う場合でも 常に意識は『性悪説』です。 （人を疑うことは気分的にも嫌なことですが、 自分の身を守るためには必要なことです） 本来、検査やチェックというものは そういう意識が必要であるにもか...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
構造計算偽造と瑕疵担保責任１
昨年末から世間を震撼させている耐震計算偽造問題で、 1月17日にヒューザーの小嶋社長の証人喚問が行われました。 政府与党としては、この証人喚問を区切りとして この問題の幕引きを狙っているようにも報道されています。 仮に、これで政治的には決着したとしても、 この問題の残した影響は、今後かなり大きく不動産業界の慣習等を 変えるものになりそうです。 世...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
構造計算偽造と瑕疵担保責任２
今回の場合も、 建築士の偽造を知っていたかどうかにかかわらず、 売主は責任を負わなければならず、 返金や補修などの責任を負います。 注意を尽くしていても負う責任を「無過失責任」と言います。 通常は、故意や過失がなければ損害賠償責任は負いませんが、 無過失責任ではこの限りではありません。 通常、不動産取引の場合の瑕疵担保責任といえば、 １．雨漏...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
構造計算偽造と瑕疵担保責任３
本来は、この手の判断は監督省庁の通達などに従うべきことですが、 いまはまだその見解が出ていないので 今回は私見という形でこの問題に解答を出します。 弊社の顧問弁護士、司法書士の先生3名にお聞きしたところ、 3名とも「耐震計算偽造による構造欠陥は隠れた瑕疵当たる」 と判断されています。 しかも通常、瑕疵担保責任には期限が決められていますが、 「仮に裁判所が判断...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
構造計算偽造と瑕疵担保責任４
結論から言えば、偽造が見つかった場合、 売主は瑕疵担保責任を負い、 解約の無効による売買代金の返却ということになるでしょう。 しかも、売買が成立してかなりの年月が経った後でも その可能性があるということです。 当然、売主はその前の所有者（旧売主）にも同様の責任を追及できますし、 その物件を販売したデベロッパーや建設会社を 直接責任追及することも可能と思われま...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
一級建築士さんの話１ 私達でも見分けられる？
この事件が発覚してすぐの週末（2006.11.25）に、 弊社の建築アドバイザーである一級建築士の先生をお招きし、 構造計算偽造問題についてのセミナー（EMP主催）を行いました。 以下、セミナーでのお話をまとめました。 ・目視による（構造上の欠陥がある建物かどうかの）判断は不可能。 構造図と構造計算書のチェックによるしか方法はない。 ・「クラックが入って...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
建築業界、検査機関への不信感。
いつから日本人は 仕事や職業に対する 誇り・プライドを無くしてしまったのでしょうか？ 『不動産業界には 世間の常識や道徳に外れた行為が横行し過ぎている』 と以前から弊社メルマガにも書いていますが、 昨年11月、我耳を疑うような事件が発覚しました。 皆さんもご存知の通り、 姉歯建築設計事務所による構造計算書の偽造問題が 社会的問題となっています...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸不動産会社との付き合い方１
今回は、 最近弊社で賃貸募集をお受けした事例から、 それらの不動産会社の選び方、 付き合い方を考えてみたいと思います。 まずは、早稲田にあるワンルームマンションです。 弊社のお客様が 数年前にご子息用に購入された物件で、 ご子息の卒業に合わせてリフォームし、 2月中旬から物件近くの不動産会社に 賃貸募集を依頼していた物件です。 4月に入り ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸不動産会社との付き合い方２
弊社にも「募集をお願いしたい」とのことなので、 ゴールデンウィーク前に アットホームの図面作成と配布手続きを終了し、 REINZやイサイズ（リクルート系）、アットホームや ヤフーのオンライン広告に即日登録しました。 結果は、 登録の翌日から問合せが数件入り 5月はじめには入居者が決まりました。 もう一件は、 弊社で売却のご依頼をいただいている 井...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸不動産会社との付き合い方３
結局のところ、 入居募集の依頼を受けた業者は 他業者に情報を流すことなく、 自分の店舗に来たお客様だけに 物件を紹介しようとしていたのだろうと思います。 そうすることによって、 貸主・借主両方から手数料を取ろう （宅地建物業法違反ですが、抜け道もあります）としていた訳です。 賃貸会社にとっては、 決まれば手数料が入ってきますが、 決まらなくても自...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸不動産会社との付き合い方４
そこで、 皆さんが賃貸募集を依頼する場合の 注意点をいくつか列挙いたしました。 ・依頼する不動産会社の選定の際、 募集広告などの募集方法を事前に確認する。 （過去に行った）実際の募集広告を見せてもらう。 ・専任媒介を依頼する。 ・定期的に仲介経過の報告をさせ、 作成した募集広告図面を見せてもらう。 ・業者から連絡が無い場合には、 ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
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