先日、売買の決済（引渡し）の時に こんなことがありました。 弊社でご紹介したワンルームマンションを ある投資家の方が購入されました。 物件には金融機関の抵当権が設定されていたため 決済の場所はその金融機関で行うことになり、 売主様、売主側不動産業者様、所有権移転を担当する司法書士の先生など 予定の時間に集まっていただきました。 金融機関の抹消書類の...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

一昨日、今月末に引渡しを予定しているアパート物件の 土地境界確認を行いました。 隣地所有者と共同で作った塀もあるので、 塀の所有権按分や修繕・修復の割合なども確認し 覚書を作成することにしています。 ワンルームマンションなどの区分所有物件と違い、 土地付建物売買の場合隣地との境界や 塀の所有権などをしっかりさせておかないと、 後々トラブルになる恐れがあり...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

収益還元法では、 利回り(キャップレート)が下がれば 物件価格が上昇します。 利回り＝国債金利＋リスクプレミアム(投資商品の持つリスク)ですから、 国債の金利が安定している今は、利回りの変動要因は リスクプレミアムのみということになります。 今は国内外の資金が 日本のREIT(不動産投信)に集まっています。 ファンドマネジャーはお金が集まる限り 投資...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

賃貸シーズンのピークを迎えています。 弊社でお預かりしている賃貸募集中の物件にも 多数の問合せをいただいていますが、 改めて実感するのは「都心部の賃貸ニーズの強さ」です。 土・日は賃貸の動きも活発になりますが、 この土・日で最も問合せ件数の多かった物件は 「勝どき」と「人形町」の物件です。 それぞれ築2年、築3年と新しい物件で 賃料は13万円（１K...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

『畳の上の水練』ということわざがあります。 「机上の空論では実践に役に立たない」 という意味。 残念ながら、不動産投資をお考えの方には このような方がたくさんいらっしゃいます。 勉強熱心なことは良いことですが、なかなか実践に踏み出せない方が多く見受けられます。 不動産投資はすなわち不動産賃貸業という業であり、 それを行う人は一般の社長・オーナーと同じよ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

優良物件を中心に収益用不動産の価格が上昇し 取引も活発になっています。 弊社のホームページ会員様向けメルマガでも 昨年秋から同様の情報はお伝えしていましたが、 ここに来て状況は更に顕著になっているようです。 昨日から日経新聞も『膨らむ不動産マネー』という 連載記事を載せています。 以前から活発だったファンドマネーに加え、 法人マネーや個人マネーによる不動...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

借金と借入金、どちらも無いことに越した事はありません。特に「借金」は。価値の上がらないものに使ってしまい、「借金だけ残って、後は何も残らなかった」パターン。残念ながら、こちらのパターンのほうが多く見受けられます。第２話でふれました、「不動産」についても、いくらインフレになったとしても全てが価値が上がるとは限りませんし、インフレのスピードに乗り遅れる物件もあります。やはり、不動産に限らず、良い物を見...（続きを読む）

相澤 学

（経営コンサルタント）

SOHOの条件ってなんでしょう。 これは業種・職種によってホント様々だと思います。 が、SOHOにある種共通するのは（というか住居との違いは） 「ビジネスでの来客」ではないでしょうか。 上記を踏まえてSOHOを考える場合・・ 1.駅の位置（ターミナル駅からの距離） 2.駅からの距離 3.エントランスが来客に耐えうるものか 4.間取りが来客に耐えうるものか...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

この住宅はバリ島の住宅をモデルにして、日本の気候に合わせて設計した物件です。 設計に先立ちお施主さんとバリ島に視察に行って、利用できる建築材料を探しました。 その中でもバリではよく石材(彫刻物)が使われており、値段も安価だったので、色々なものの中から気に入った石をいくつか決めました。 写真は表面のみ彫刻がしてあった物を裏面も彫刻し、地をすかし彫りにしてもらいました。 ...（続きを読む）

仲吉 厚志

（建築家）

賃貸募集のオンシーズンに入りました。 最近は新築物件の供給も多く、 入居希望者数に対し供給過剰なエリアも多くなりました。 人気の沿線・駅で、さらに駅から近いなど 立地に優れた物件であれば競争力もありますが、 立地に劣る築年数の経過した物件は募集に苦戦することが多くなりました。 そうした物件のオーナー様には、 物件の付加価値を高めるリフォームを提案しています。...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

昨日は、弊社のホームページから物件を購入された 長野在住のお客様が午前中決済のためご来社され、 午後は私が契約のため名古屋に行ってまいりました。 お客様のお仕事が終わってからの契約でしたので 夕方東京を出発し事務所に戻ったのは 23時近くになりました。 地方にお住まいの投資家の方々から 「地方に居ては 　なかなか東京の物件を見て購入するということができな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

不動産の場合、現地に行って初めてわかることが多々あります。 弊社のホームページでは、日当たりや眺望をお伝えするため 物件建物と隣接建物の状況がわかる写真や、 管理状態をお伝えするため駐輪場やごみ置場の整頓状況 を撮影した写真を掲載しています。 投資家の方が、わざわざ現地に足を運んだのに 「何だ、見に来なきゃよかった」なんていう無駄がないように、 なるべく詳細な情...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

前回の解説です。 「1」は初期費用が無い場合や1年未満しか 住まない場合には利用するのも手です。 ただ家賃が割高なので（cf.家賃10万円の1Kが普通に13万円だったりします）、 初期費用に惹かれてイージーになり過ぎないよう 注意が要るかもです。 「2」は物件の絶対数としてはとても少ないので 「無い」と考えてしまいましょうｗ ただ賃料100万円/月クラスの物件...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

リノベーション物件で 特に?光と風"を意識して設計した物件を ノアノア空間工房ではAirシリーズと呼んでいます。 この写真の物件もＡｉｒシリーズのひとつ。 マンション物件でも諦めてはいけないのが、 洗面室や浴室に光を取り込むこと。 こちらでは、こんな風に洗面カウンター造作し、 光を取り込みました。 はめ込んだのは、ガラスが波をうっていて 川の流...（続きを読む）

大塚 泰子

（建築家）

結論から言えば、偽造が見つかった場合、 売主は瑕疵担保責任を負い、 解約の無効による売買代金の返却ということになるでしょう。 しかも、売買が成立してかなりの年月が経った後でも その可能性があるということです。 当然、売主はその前の所有者（旧売主）にも同様の責任を追及できますし、 その物件を販売したデベロッパーや建設会社を 直接責任追及することも可能と思われま...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

弊社にも「募集をお願いしたい」とのことなので、 ゴールデンウィーク前に アットホームの図面作成と配布手続きを終了し、 REINZやイサイズ（リクルート系）、アットホームや ヤフーのオンライン広告に即日登録しました。 結果は、 登録の翌日から問合せが数件入り 5月はじめには入居者が決まりました。 もう一件は、 弊社で売却のご依頼をいただいている 井...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

■2006.01.13(fri) 仕事柄たくさんお持ちのクリスタルを、 どこに、どう置くか。 進行中のリフォーム物件での課題。 「ガラスの棚の上だとまぁまぁ。 海岸の砂を撒いて置くってこともある。 木にの上だと、まったく合わない。（流木は大丈夫）」 そんな話しをうかがって、 木のナマっぽさには相性が悪くて、 鉱物とは良いんじゃないかな？ と、仮説を立ててみた。 だとすると、 黒皮鉄板（鉄のナマの状...（続きを読む）

須永 豪

（建築家）

私の顧客から最近いただいた質問です。 確かにチラホラ出てきます。敷礼ゼロ。 今回はその内情を私の仲介した物件の範囲でお話しします。 この手の物件はおおよそ3種類に分けられます。 1.単純に礼金分を月々の家賃に上乗せしている物件 2.貸主がアメリカナイズされており 「キーマネーは取らないぜ」という物件 　もしくは「外人賃貸」と呼ばれる超高級物件 （ど真ん中で家賃100...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

物件もいいし家賃も高くない、 内見も結構入るのに申し込みが入らない、 というケースはないでしょうか。 私が見てきた物件で上記のケースにハマッていた建物の例を いくつかあげてみます。 （4つも列挙しますが、そうそうこんな物件はないですよ＾＾；） ・エントランスに大量のプランター （もちろんキレイな花でした） ・共用部に大家さんが描いた大きな油絵が数点 ・共用...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

最近増えたといってもまだとても少ないですね。 イメージでいうと500戸に1戸くらいです。 でも・・ワンちゃん飼いたいですよね＾＾ 今日はペット可マンションの選び方について話してみます。 まず前提としてなぜペット可が少ないのか。 そう、通常よりヨゴレ・キズ・ニオイがつく可能性が高いからです。 ではなぜペット可マンションがあるのでしょう。 実は流通している...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

いきなりよくわからないタイトルでスタートしましたが・・・ これ、お部屋探しをしていたときの顧客の発言です。 いわく「部屋に差し込む太陽光でまったり本が読みたい」と。 部屋探しの条件はエリア・賃料帯・間取りなど、 とかくハード面の列挙から始まりますが、 私が一番知りたいのは「○○したいんです」や 「○○感が欲しい」なんていう所です。 条件どおりの間取り・駅徒歩・賃料の物件...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

将来の生活の仕方・夢についてよく話しあえたら、次に情報収集をしましょう。 情報収集マンション編 １、広告のチェックポイント 施工会社、設計・施工監理会社をチェックしましょう。 マンションは、個人で施工状態をチェックするのは不可能です。よって大手、準大手の会社が監理面、技術面において安心でしょう。将来に中古で売るときにも施工会社、設計・施工監理会社が大手のほうが広告...（続きを読む）

辻畑 憲男

（ファイナンシャルプランナー）

■2005.12.13(tue) お願いとお知らせ。 このところ、サバイバルデザインの建築を支えてくれる オモシロイ職人さんを各分野で探してきたのですが、 どなたかイキのいい建具屋さんと大工さんをご存知でしたら、 紹介していただけますとありがたいです。 多少めんどくさいことでも、一緒に面白がってやってくれる職人さんと 今後あちこちの物件で継続的に付き合っていきたいなと思っています。 あともうひとつ...（続きを読む）

須永 豪

（建築家）

吹抜けは、住宅に限らずその空間を豊かにしてくれますね。 敷地が狭小で、周りに家が密集しているという現代の住宅地においては、空間に変化がつき、立体的な拡がりが生まれます。 私の場合、吹抜けとセットでトップライト(ハイサイドライト)をつけるようにしています。 高いところからの光は人工的な照明と違って自然な光が感じられ、無機質な空間に軽快感をあたえる事ができます。 この物件の...（続きを読む）

仲吉 厚志

（建築家）

新築計画となれば、土地だけではなく、当然、建築の専門知識が必要になります。 一般の不動産情報だけで、希望の建築が予算内で建設できるかどうかを見極めるのは、簡単なことではありません。 最終的な目的は、土地を取得することではなく、あくまで、そこに理想の建築を建て、実際に生活を始めることですから、全体計画をふまえた上で、土地選びを行わなくては、取得をする意味がありません。 例えば...（続きを読む）

黒崎 敏

（建築家）