「不動産」を含むコラム・事例
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賃貸募集のテクニック1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/5/14号】 投資用不動産にとって最も大事なのは、「いかに稼働率を上げるか」です。 「稼働率を上げる」すなわち「いかに空室期間を短くするか」ということです。 どんなに現状の利回りが高くても、 前入居者の退去後になかなか次の入居者が決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなっ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
賃貸不動産会社との付き合い方3 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/5/6号】 「顧客不在」かつ「自分勝手な商売のやり方」で、 同業者として怒りすら覚えますが、このような業者が多いことも事実です。 「オーナーは何も知らないから・・」と高をくくっているのかもしれません。 そこで、皆様が賃貸募集を依頼する場合の注意点をいくつか列挙いたしました。 ・ 依頼する不...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
賃貸不動産会社との付き合い方2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/5/6号】 弊社にも「募集をお願いしたい」とのことなので、 ゴールデンウィーク前にアットホームの図面作成と配布手続きを終了し、 REINZやイサイズ(リクルート系)、 アットホームやヤフーのオンライン広告に即日登録しました。 結果は、登録の翌日から問合せが数件入り5/3には入居者が決まりました。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
賃貸不動産会社との付き合い方1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/5/6号】 ゴールデンウィークにもかかわらず、 賃貸専門会社からは弊社の賃貸募集物件に問合せが何件も入ってきています。 「(シーズンを過ぎた)この時期でもお部屋を探していらっしゃる入居者は 多勢いらっしゃるんだな」ということを実感しています。 不動産投資は入居者がいて初めて利益を生みます。 どんな...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
最後はどうなる?中古マンション2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/4/29号】 ところが、ワンルームの場合、所有者がそこに住んでいることは少なく、 また「投資」と言う観点から建替えの有利さを理解できる方が多いからです。 販売後かなりの年数が経っているので、 ほとんどの方がローンを払い終えていて金融機関との調整も少ないでしょう。 借家人も比較的若い方が多いでしょうから、 立退きも比...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
最後はどうなる?中古マンション1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/4/29号】 最近、お客様からのご質問で、 「中古の投資用ワンルームって 最後はどうなるんですか?」 というご質問をいただきました。 おそらく、お客様は 『何十年も所有して、 建物の寿命が来て価値が0になっていたら嫌だな。 マンションだと建替えも難しそうだし、 結局のところ古くなって入居者もいなくなるし...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
住宅地人気度ランキング2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/4/23号】 ちなみに上位20位以内の街をすべて一本で行ける沿線は、 「東横線(日比谷線乗入)」です。 (銀座、広尾、恵比寿、代官山、中目黒、 自由が丘、田園調布、横浜の各駅) 上位2地域は「自由が丘」(1位)、「吉祥寺」(2位)です。 昨年夏頃のメルマガでもご紹介しましたが、 大手不動産会社...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
住宅地人気度ランキング1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/4/23号】 インターネットサイトのAll Aboutが、 「住んでみたい街ランキング」を発表しました。 年齢別のランキングなど細かいことは発表されていませんが、 インターネットを通じたアンケートを集計したものなので、 ワンルームマンションやアパートの入居ターゲットである 学生や独身社会人など、比較的若い年齢層の声が ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
不動産の知識(借家法について)2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/7/9号】 また、賃料を更新の都度上げるなどの条項は契約書に記載があっても無効です。 もちろん、賃料のUPは可能ですが、 公租公課の上昇や周辺の賃料との比較で著しく下回っているなどの 要件に当てはまらないと、訴訟になった場合に負けてしまいます。 「(契約において)借主に不利な条項・特約などは無効」 というのが...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
不動産の知識(借家法について)1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/7/9号】 最近は不動産投資ブームらしく、 投資家予備軍のためのセミナーも花盛りのようです。 先日、インターネットを見ていたら 『4日間で12万円(!)コース』なんていうのがありました。 どんな内容のカリキュラムが組まれているかはわかりませんが、 勉強するのであれば、 投資家の方はまず収益(果...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
minika-1 「9坪の土地に建つ18坪の家」
本日 鉄骨の構造体が建ち上がりました。 やっと・・・・ **** はじめてご連絡をいただいたのが、おととしの秋。。 「土地を見てほしい」とご連絡いただき、いっしょに見に行きました。 しかし、周囲の状況から、その土地は購入にはいたりませんでした。 minikaの施主H氏ご夫婦は・・・ 「都内で土地を持つのだから、その金額の高さは十分承知の上、、だから小さい土...(続きを読む)
- 志田 茂
- (建築家)
少子化と不動産投資2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/7/3号】 人口の増加は、これまで我々日本人が経験してきたように その逆のスパイラルになります。 大きな視点で言えば、日本全体の総人口は減少に向かいますが、 首都圏全体では2015年頃まで人口は増加し続けます。 その首都圏でも、既に人口減少が徐々に進んでいる地域がある反面、 東京都区部とその周辺や...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
ウォーレン・バフェットの研究(3)−資産内容
今回はウォーレン・バフェットの保有資産の内容を見て見ます。 実はバフェットの資産はバークシャー・ハサウェイの株式の約3割を保有する以外見当たりません。個人としては、非常に地味で、バークシャーからCEOとして受取る給料は年間10万ドル、約1,050万円です。 バークシャーの傘下には現在07年12月末で72社、総従業員23万人、連結純利益は132億ドル(日経ヴェリタス5月11...(続きを読む)
- 小林 治行
- (ファイナンシャルプランナー)
少子化と不動産投資1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/7/3号】 厚生労働省が先日発表した 「人口動態統計」によれば、 昨年の出生率は1.29と過去最低を更新しました。 この結果、06年と予想されていたわが国の総人口のピークは、 1年早まり来年にはピークを迎えることになりそうです。 人口減少は不動産業界最大のテーマです。 当然、不動産投資に与える影響も少なくあり...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
リフォームっていくらかかるの?2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/30号】 床がカーペットの場合は約35,000円、 CF(クッションフロアー)の場合は約25,000円になります。 もちろんフローリングやカーペットは毎回貼替える必要はありません。 (目安としてはフローリングで7-10年、 カーペットで5-6年ごとというところでしょうか) 入居期間が短期間であ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
早めに住宅を取得するべき?
いつもメールマガジン拝見しております。 いろいろ勉強させていただいています。 この度は質問させて頂きたくメールしました。 マンション購入についての質問です。 大阪府在住で30代前半の共働き夫婦で1歳の子供がおります。 -条件----------------------------------------- 夫:今年転職し、今後の推定年収600万円 家賃補助...(続きを読む)
- 伊藤 誠
- (ファイナンシャルプランナー)
リフォームっていくらかかるの?1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/30号】 先日、東京都が『賃貸建物の現状回復に関する条例』を発表しました。 主な内容は 「自然損耗・経年劣化は家主負担」というもの。 平成10年に国土交通省(当時は建設省)から出された 「現状回復にかかるガイドライン」の基本ラインも同様の考え方でしたが、 今回改訂された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
「管理費が安い」ことをどうみるか 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/23号】 「いざ購入」となった場合には、管理会社に調査依頼を出し、 過去の修繕履歴や将来の修繕計画、 今まで貯蓄されている修繕積立金の額などを調べます。 そうすることによって、 目視ではわからない屋上・廊下などの防水工事や 配管・受水槽などの設備メンテナンス状況、 外壁・鉄部の補修状況などがわかるとと...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
平成20年6月の住宅ローン金利
今月も各行とも固定特約は上昇しました。 特に5年・10年固定が前月比0.3〜0.4%と大きなプラスとなっています。 りそな銀行 変 動 2.875% 固定2年 3.35%(前月比+0.2) 固定3年 3.55%(前月比+0.3) 固定5年 3.75%(前月比+0.35) 固定10年 4.05%(前月比+0.3) 三井住友銀行 ...(続きを読む)
- 鈴木 宏
- (宅地建物取引士)
「マンションは管理を買え」 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/23号】 居住用マンション購入の場合、 「マンションは管理を買え」とよく言います。 それは管理状態によって、「資産価値」と「住環境」が大きく左右されるからです。 投資用マンションも同様のことが言えます。 特に、投資用のマンションやアパートは 所有者がそこに居住していないことが多いので、 尚のこと管理を...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
『担当者の力量』を見極めろ!
当たり前のことですが、空室を埋めるのも、入居者を決めるのも、入居者との万一のトラブルも、管理会社の広告力・営業力はもちろんですが、担当者の力量が大きく左右します。 空室で苦しんでいる時でも、誰でもいいから入居者を決めればいいというわけではありません・・・ とはいえ、入居申し込みが入ったにもかかわらずカード審査に落ちたからと言ってすぐに断るのも・・・ 自社の物件で...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
ローンによる不動産投資4 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/9号】 「金利も人によって違うの?」って驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、 金融機関の金利表の数字はあくまで貸出の基準金利です。 実際には一般の方への貸付金利はそれにのっとって行われますが、 中には融資の条件として 「金利は+○%であれば融資可能」ということもあります。 また、別の担保...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
ローンによる不動産投資3 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/9号】 先週の「ローンを使った不動産投資1」で、 『十分なリスク管理をして無理のない範囲で借入額を設定することが重要』 と書きました。 何か、消費者金融の広告によく出てきそうな文言ですが、 借金をする場合の鉄則は同じですよね。 今回は融資に対する金融機関の姿勢を少しお話します。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
WEB制作会社を選ぶ。
WEB制作会社を選ぶ。 業者である私ごときが言うのもなんですが、WEB制作会社(ホームページ)を選ぶというコラムを書いてみます。 選ぶ軸というのはクライアントにより様々であり、一概には何ともコメントしずらいわけです。 つまるところどれも正解であったりします。 今さら人が流れ込む 元不動産業出身者である私ですが、昨年不動産バブルが再びはじけ、建築業界も仕...(続きを読む)
- 田中 友尋
- (Webプロデューサー)
ローンによる不動産投資2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/2号】 極端な話ですが、先の例で物件価値が0になってしまったらどうでしょう? 自己資金での投資ならその資金を失っただけで済みますが、 900万円のローンを組んで購入していた場合、 自己資金100万円を失いかつ900万円の借金が残ります。 物件価値0ということは収益も期待できませんし、 現実的に...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
法人・個人事業主の自己破産(1)
破産という制度は、返済不能の状況に陥った債務者について、破産管財人を付けて債務者の資産を管理・換価し債権者へ公平な配当を行うためのものです。 (配当後に残ってしまった債務の支払義務を免除して、再出発の機会を与えるための免責手続とは一応別個の手続です) 個人破産の場合には、みるべき資産がなく破産手続を進めても配当金どころか破産管財人の報酬すら出ないことが明白なケースが多いため、裁判所は破産決定を出...(続きを読む)
- 清水 加奈美
- (弁護士)
ローンによる不動産投資1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/5/2号】 最近「ローンについて聞きたい」という方が多くいらっしゃいますので、 今回と次回の2回に分けてご説明します。 不動産投資のプロもローンを使ってかなりの収益を上げています。 通常、不動産ファンド運用者など不動産投資のプロが「ローン」を使う場合、 「レバレッジ」という効果を狙った利用をします。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
家賃保証の落とし穴 2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/4/18号】 2.免責期間がある。 未入居物件の場合、「入居者募集期間」と称して 保証契約開始から1〜3ヶ月の賃料が入ってこない期間があります。 もちろん、その間も管理費・修繕積立金などは支払わなければなりません。 オンシーズンであれば1ヶ月程度で入居者は決まると思いますが、 免責期間の賃料は保証会社の収入です。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
日本でのサブプライム問題は終わったか?
サブプライム問題も当初予測の3倍にまで増えてきました。 全国銀行協会の会長はもう落ち着いたというような楽観的な 見方をしていましが、アメリカの住宅市況は相変わらず、 下落が止まりませんし、失業者の数も増えています。 プライムローンで借りていた人が職を失った瞬間、 サブプライム(低所得者)ローンの仲間入りです。 サブプライム問題というと低所...(続きを読む)
- 須藤 利究
- (経営コンサルタント)
住宅取得に関する費用
人生の大きなイベントである、住宅取得に要する費用を書き出しました。 1.不動産物件に関する費用は 印紙税:物件購入の最初に必要になります。売買契約書や請負契約書に貼付するもので、価格に応じて金額が異なります。 不動産取得税:土地や建物を取得した際に支払う税金です。 登録免許税:不動産の登記をする際に支払う税金です。 司法書士への報酬:司法書士に登...(続きを読む)
- 吉野 充巨
- (ファイナンシャルプランナー)
家賃保証の落とし穴 1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/4/18号】 投資用物件では、販売会社や建設会社・デベロッパー、 賃貸管理会社などが『賃料保証』とか『入居保証』という形で 一定期間の家賃収入を保証する賃貸借契約があります。 (俗に言う「サブリース契約」) オーナーが保証(サブリース)会社に賃貸して、 その会社が一般入居者に転賃貸するというものです。 サブリースは、...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
投資家に向く人、向かない人 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/4/11号】 経営の神様・松下幸之助さんの短文を集めた『道を開く』 (発行元:PHP研究所)という本の中に書かれた、 「体験の上に」という短文をご紹介します。 『ここに非常な水泳の名人がいるとする。そしてこの名人から、 いかにすれば水泳が上達するかという講義を聴くとする。 かりに三年間、休まず怠らず、微に入り細にわた...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
投資スタンスの確立 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/4/4号】 「悪いことと知りながらやってしまった」人と、 「悪いことと知らずにやってしまった」人はどちらが悪いと思いますか? 「いきなり何?」とお思いでしょうが、私が小学生の頃、 法事で聞いたこの禅問答はなぜかよく覚えています。 普通の倫理観で言えば、 当然「悪いことと知りながらやってしまった」人の方が悪いと思いま...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
危険な不動産投資 2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/22号】 「不動産」は他金融商品と比較して「流動性の低さ」に特徴があります。 とくに資産デフレで価格が下がっている時は本当に売りづらくなります。 あせって売ろうとすれば買い叩かれます。 特に新築物件は経験的に当初10年間くらいの下落率が激しく、 購入直後の数年間ほど下落率が高くなります。 (中古物件も、新築ほどではな...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
危険な不動産投資 1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/22号】 最近の不動産投資ブームもあって、 弊社ホームページをご覧になってお問合せいただく方の中には、 多くの「初めて不動産に投資する(予定の)」方がいらっしゃいます。 ご質問などをお受けしていると、その方々の中には (失礼ながら)不動産投資を非常に安易にお考えの方も見受けられます。 今回は、そのような方への警...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
今は何に投資・運用すれば
アメリカのサブプライムの問題は、相変わらず住宅価格の下落は止まりません。 止まる兆しもないと格付け会社もコメントしています。 これから、アメリカの不動産買いかも知れませんよ。 保養地のフロリダ辺りに別荘を持つのもいいのでは、 それともハワイのコンドミニアムでも買いましょうか? バブル期にアメリカの不動産を日本が買いまくり。 失われた15年の間に今度はアメリカに日本の不動産、銀行、 ゴ...(続きを読む)
- 須藤 利究
- (経営コンサルタント)
定期借地制度の見直し 2 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/15号】 理由としては、 1.「契約期間終了時に追い出されるかもしれない」という 入居者側に不安がある 2.現実的に(入居者に抵抗感があり)通常家賃より安くしないと 入居者確保が難しい などがあげられます。 実際に、借り上げ社宅を契約している法人の多くが、 「定期借家契約」の物件は借り上げしな...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
定期借地制度の見直し 1 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/15号】 不動産投資と切っても切れないのが『(建物)賃貸借契約』です。 「所有している建物にテナント(入居者)を入れて、 そこから果実(賃料収入)を得る」というのが一般的な不動産投資 ですから、当たり前といえば当たり前ですよね。 でも、ほとんどの投資家の方が、物件購入の時に前所有者と現入居者との 賃貸借契約内容...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
地上権について 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/8号】 今回は借地権のうち、「地上権」についてご説明します。 前々回、 「借地権には、定期借地権・(新法)普通借地権・ (旧法)借地権・地上権の4種類ある」とお話しました。 これは、わかりやすく説明するために便宜上4つに分けた訳ですが、 法律上は、借地権というのは(建物の所有を目的とする) 「賃借権」と「...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引士)
6,756件中 6301~6350 件目
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