家賃保証の落とし穴 1 〜メルマガより〜 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月06日更新

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家賃保証の落とし穴 1 〜メルマガより〜

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賃貸経営…大家さんになったら…
【EMPメルマガバックナンバー 2004/4/18号】

投資用物件では、販売会社や建設会社・デベロッパー、
賃貸管理会社などが『賃料保証』とか『入居保証』という形で
一定期間の家賃収入を保証する賃貸借契約があります。
(俗に言う「サブリース契約」)
オーナーが保証(サブリース)会社に賃貸して、
その会社が一般入居者に転賃貸するというものです。

サブリースは、賃料下落などのリスクがある契約ですので、
保証会社にとってもメリットがないとやりません。

そのメリットとは、

1.販売会社が行う場合のメリットは、購入者に安心感を与える事によって
  物件を売りやすくするということ。

2.管理会社が行う場合は、純粋に管理料として
  利鞘が抜ける(賃料−保証料=利益)。

オーナーにとっては一見「家賃が保証されてて安心!」って思いがちですが
結構落とし穴もあります。

今回は、その「家賃保証の落とし穴」について説明します。

1.賃料の見直しがある。


通常のサブリース契約は、「10〜20年契約、その後は2年ごとの更新、
オーナーに支払う保証料は2年毎に見直し」というケースが多いようです。

最初に保証した賃料はあくまで最初の見直し期間までのもの(通常2年)で、
その後は2年毎に保証料見直しがあります。

特に販売会社などが賃料保証している場合、
利回りを高くして売りやすくするため、最初の保証賃料を
高めに設定しているケースが多々ありますので要注意です。

反対に管理会社が行うサブリース契約は、
賃料算定がシビアで保証金額も低めになる傾向があります。

いずれの場合も、2年毎の更新の際保証料は『下落傾向』にあります。

>>>続く


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