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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
投資用物件では、販売会社や建設会社・デベロッパー、
賃貸管理会社などが『賃料保証』とか『入居保証』という形で
一定期間の家賃収入を保証する賃貸借契約があります。
（俗に言う「サブリース契約」）
オーナーが保証（サブリース）会社に賃貸して、
その会社が一般入居者に転賃貸するというものです。
サブリースは、賃料下落などのリスクがある契約ですので、
保証会社にとってもメリットがないとやりません。
そのメリットとは、
1．販売会社が行う場合のメリットは、購入者に安心感を与える事によって
物件を売りやすくするということ。
2．管理会社が行う場合は、純粋に管理料として
利鞘が抜ける（賃料−保証料＝利益）。
オーナーにとっては一見「家賃が保証されてて安心！」って思いがちですが
結構落とし穴もあります。
今回は、その「家賃保証の落とし穴」について説明します。
1．賃料の見直しがある。
通常のサブリース契約は、「10〜20年契約、その後は2年ごとの更新、
オーナーに支払う保証料は2年毎に見直し」というケースが多いようです。
最初に保証した賃料はあくまで最初の見直し期間までのもの（通常2年）で、
その後は2年毎に保証料見直しがあります。
特に販売会社などが賃料保証している場合、
利回りを高くして売りやすくするため、最初の保証賃料を
高めに設定しているケースが多々ありますので要注意です。
反対に管理会社が行うサブリース契約は、
賃料算定がシビアで保証金額も低めになる傾向があります。
いずれの場合も、2年毎の更新の際保証料は『下落傾向』にあります。
＞＞＞続く
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