「新築は買った瞬間に２割下がる」 とは言えない よく「新築マンションは買ったとたんに２割下がる」と言われます。しかし、それは必ずしもそうとは言えません。 「中古マンションは新築より２割から５割も安いと言われたので、中古マンションを探していたら、結局新築マンションより高かった」などというケースは実際に数え切れないほどあります。 なぜそのようなことが起きるのでしょうか？ それは、「積み上げ式で...（続きを読む）

後藤 一仁

（不動産コンサルタント）

不動産と私④～不動産価格の算定方法 不動産鑑定評価の手法には取引事例比較法、収益還元法、積算法の 三手法があることをかつて学びました。 しかし授業や教科書で習うこととしてその論理性は理解できても、 不動産業に従事した頃からバブル全盛当時の感覚では取引事例比較 法による算定以外の合理性を全く感じられなかった気がします。 私自身は土地価格の定義を、「土地所有者が売却したい要望と金額 があり、購入...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

投資用不動産の価格はどうなっているか？ 投資マンションを購入された方には残念なお話だが、 価格の秘密を簡単にしてみる。 ■投資用不動産の価格設定 ・新築マンションの価格設定 売る側は「積算価格」で売値を決める 土地代金＋建築費＋事業利益＝売値 ...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

不動産の価格の計算方法には3種類あります。 一つには　「原価法」です。 ただし、一般的には土地には使用しません。 対象不動産の再調達原価を求め、これを減価修正して評価額を算出します。例えて言えば、この建物をもう一度建てると幾らかを出し、その後経過年数で減価した価格を算出する場合などで使われます。 通常の価格の評価法は「取引事例比較法」です。 これは、多数の取引事例の中から、適切な事例の選択を行...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

不動産鑑定は国の税収を支える為の土地価格の根拠、金融機関の担保評価 公共用地の補償、等を目的に始まっています。 そこで今回は農地の税金や評価方法について紹介します。 明治時代に地租改正が行われました。これは幕藩体制では米の取れ高に応じて 年貢として上納されていたのを金納に改めた。 地租は法定地価の３％と設定されました。 この法定地価はどのように算出するかというと 粗収益（単位当りの米収穫...（続きを読む）

竹内 敬雄

（不動産コンサルタント）

大家さんとＦＰのマンション経営。今回は投資不動産の選定のポイントを収支面等でご紹介させて頂きます。バブルの頃は不動産の価格が値上がりしていた為に、不動産の価値そのものに対して融資されていた部分もありましたが、不況の昨今不動産の価格は下落傾向ですので変わって融資の基準とされているのがインカムゲイン＝期待収益を基準にした融資が重要視されています。マイホーム購入時も万が一ローン返済が出来なくなって来る場...（続きを読む）

新谷 義雄

（ファイナンシャルプランナー）

「居住用の不動産投資物件には価格の下方硬直性がある」という言い方を専門家的にはしますがその意味をご説明します。色々な財やサービスの価格というのは需要と供給によって決定されますが、その財やサービスの中で価格の変動が大きいものと小さいものがあります。例えば価格の変動性の大きいものとして原油価格が挙げられます。原油価格は10年位前には１バレル10ドル台から20ドル台で推移していましたがそれが昨年は100...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資ローンの基礎 歴史 約10年前では不動産投資ローンというくくりのローンが出来る前で事業用ローンと言っていました。事業用ローンは文字通り事業を行う人向けのローンになります。アパートローンは10年以上前からありましたが、それは土地を持っている地主向けで、そこに新築でマンションやアパートを建てるという人が対象でした。（今でも信託銀行系のアパートローンはこの傾向が強いです。）都市銀...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産の価格査定をする方法として、一般的に用いられるのは 　　取引事例比較法と収益還元法です。 取引事例比較法とは、 過去の成約事例や周辺地域で販売中の類似物件を 様々なポイントで比較をし、価格を算出する方法で、 収益還元法とは、 不動産が将来生み出すであろう収益から現在の価値を試算する方法です。 マンションなどでは収益還元法を用いるケースも多いので...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/04/22号】 ＞＞＞前コラムの続きです 企業融資と違うのは、経営者の経営能力を見る代わりに、 勤務先や勤続年数、年収、その他の負債など、 個人としての返済能力を見る点です。 ２つ目は、（実務的なことですが）担保評価は収益還元法での評価ではなく 「土地価格＋建物価格」で評価されるということで...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

金融機関の支店長、副支店長と融資の件についていろいろお話を聞くことができました！ 巷で言われているとおり、現状でアパートの融資は非常に厳しいとのこと・・・ ただし、属性(お客様の内容)によるためすべてが厳しいわけではない。 でも、フルローンは難しいのが現状です。 金融資産があり、担保評価がでて収益還元法でみてもＯＫな場合はフルローンも可能な場合が...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

《１からのつづきです…》 大手オフィス仲介会社で賃料査定を行なっている友人が 『時期によってオフィス賃料の上下が話題になるが、 　一等地と呼ばれる場所にあるハイグレードの第一級ビルの賃料は 　周辺相場に左右されることなく“高い”』 ということを言っていました。 立地や建物のグレードが 賃料や資産価値の下落を最小限に留め、 上昇時には他に比較して格段...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

最近、マイホームでも“ＰＥＲ”が登場してきました。“ＰＥＲ（ Price Earnings Ratio）”とは、ＦＰであればお分かりの株の割安感（株価収益率）を見る指標です。マイホームのデータを保有している東京カンテイや不動産マーケッティングのアトラクターズ・ラボがホームページなどで公表しています。 たとえば、東京カンテイは、新築マンション価格を月額賃料の何年分かで示す「マンションＰＥＲ」を算...（続きを読む）

紀平 正幸

（ファイナンシャルプランナー）