B028.閑散期の長期空室を避ける募集条件の作り方 vol.01 繁忙期が終わり、埋まらなかった住戸。 特に学生・若年層ニーズの物件だと、、キャッシュフローだけでなく、賃貸経営の見落としやすいコストの一つ「気がかりコスト」が結構かかります。 どっしり構えて繁忙期を待つという腰の据わったオーナーもおられますが、やはり稼働させる施策を打ちたいものです。 そこで長期空室を避ける施策とそ...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

無事決済が終わり稼働を始めた物件。ここでやっておきたい二つ目のこと。それは「所有物件がそのマーケットの中でどのポジションに位置するかを把握する」ことです。その方法は「前後1駅、計3駅の地場仲介業者、そしてそこにつながるターミナル駅の仲介業者を回る」ことが一番の近道です。私どもノースエステートは管理会社として当然行っている業務ですが、実はオーナーにもお勧めしています。自ら仲介業者を回ることで少なくと...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

2015年5月竣工予定のレジデンス。 ざっくりの相場感で言うと60平米の1LDKで25万円前後、80平米の3LDKで30万円～といった価格帯です。 空室一覧はこちら=>http://www.high-class.jp/search/mansion_1909.html 三井の「街を創るパークシティ」シリーズですが、だいぶ全体像が見えてきました。 今回の街のコンセプトは「ガーデンシティ」の...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

ザ・パーク・レジデンシィーズ・アット・ザ・リッツカールトン東京について 5ツ星ホテル、リッツ・カールトンが運営するレジデンス。 立地は六本木のミッドタウンの敷地内、外苑東通りから向かって右奥にあります。 都心の上質なレジデンスを語る上でこれは外せない、というレジデンスですが、取り扱い仲介業者が数社限定であることやそのプライバシーやワールドを保護するためにその情報はあまり表に出てきま...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

今日ご紹介するレジデンスは文京区の新築デザイナーズ、「ARELO Sengoku」（アレーロ千石）です。 私どもノースエステートがリーシングを担当させていただいているARELOシリーズの最新作。 壁面の一部はコンクリート打ち放し。居室内に高低差をつけて数段のステップで繋ぐスペースデザイン。 コンセプトは「Modem Natural」。 最新の設備を配置し居室内にコンクリートを使用したデザイ...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

ノースエステートのオフィスがある恵比寿の街はクリスマスモードです。イブですもんね。 恵比寿ガーデンプレイスは今年もバカラのシャンデリアがキラキラ。 このイルミネーションをレジデンスのパティオにしているのが、 「恵比寿ガーデンテラス弐番館」 http://www.high-class.jp/search/mansion_216.html 立地はご覧の通りですが、経年した住戸内のリノベーショ...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

2014年1月（予定）に六本木交差点から麻布十番方面、南に300mほど歩くと東洋英和女学院があります。 その近くに誕生する低層マンションが、ROPPONGI PLACID（六本木プラシッド）です。 公開できる情報が少ないので、まずはさわりだけ報告を。 プランの幅は103.61m2（31.34坪）～327.08m2（98.94坪）。 予想月額賃料は200m2で110-130万円のレンジではな...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

三菱地所グループの高級賃貸マンションシリーズ、「パークハビオ恵比寿」が2013年10月に竣工します。 このシリーズは、三井不動産グループの「クラッサ」、「パークアクシス」シリーズと同様に、いつも顧客から高評価を頂くレジデンスです。 特に都心で働く単身者やDINKSのビジネスマンの方で、そんなに広い部屋は要らないながらも、上質な都心生活を送りたい、そういう方にピタッとはまる、きちんとしたレジデン...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

私共ノースエステートは2013年6月末で16期を終え、7月から17期に入りました。 1980年代のバブルは経験していませんが、不景気からのITバブル、リーマンショック、震災と、いくつかを経験して気付かされた事はふたつ。 「不測の事態は結構頻繁に起きる」 「形あるものは続かないことの方が多い」 ビジネス書やHowto本を読んでこなかったせいでしょうか、気付くのが遅いですね。 で、そんな不測...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

幡ヶ谷6分、笹塚7分の立地に新築が完成します。 私共ノースエステートがお届けするALERO（アレーロ）シリーズ。 コンパクトながらも仕切られたベッド配置や居室内のバイクラック等、とにかく「気の利いた」シングルレジ。 前回のALERO下目黒も大好評で竣工とほぼ同時に全てご契約を頂きました。 今回のALERO幡ヶ谷も、その好立地と機能的な間取りに人気が集中しそうです。 6月下旬にお引越し...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

高級賃貸10数年、ノースエステート運営サイトにご登録いただいた顧客の皆様へお送りしています。今回は「リノベーション物件特集」。これってポータルサイトの条件検索なんかではうまく抽出できない、言わばエージェントの知識量が試される分野でもあります。「築が古くても中が新しければ・・・」顧客から伺うことも多くあります。ですが、その絶対数の少なさから「簡単には見つからないシリーズその1」なんですね。新築よりも...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

前回に引き続き、「春を愛でるレジデンス」特集です。今回は湾岸、世田谷エリアです。もちろん「オトリ」「終了」一切ナシのリアルタイム情報です。内見もすぐ可能＾＾以下、顧客限定お便り抜粋です。----------------------------------------「賃貸リクエスト」（旧nos-rent）にご登録いただいた顧客の皆様へ今回重視したのは賃料や間取りといったスペックではございません。N...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

明けましておめでとうございます。今年も渋谷氷川神社へNOSメンバー全員で行ってきました。オフィスに戻ってこれまた恒例の新春書初め大会。数年前の書初め大会で、毎年ながら怖ろしく深遠な四文字熟語を連発するメンバーをよそに「二時までに寝る。」としたためて顰蹙を買いました。以来、ちゃんと、というか普通の四文字熟語系にしています。年々イベントを楽しむというよりも、季節の節目を慈しむテイになってきているあたり...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

ノースエステートで募集しているレジデンスに「モデュロール」というシリーズがあります。その中から今日は祐天寺駅5分の物件をご紹介します。随所に意匠を凝らしたこのシリーズ、洗面台からドアノブまでひとつとして「普通」のものを使っていません。壁面はコンクリート打ちっ放しですが、ベッドルームとの仕切りも壁もコンクリートです。酔っ払いさんにはビーケアホーですが、、エッジが効いてます＾＾もちろんバス・トイレ別で...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

ノースエステートのある恵比寿は教会や社寺が多く、素敵な建築があります。今日は恵比寿パークハウスへ行ったときに通りかかりに見つけたカッコいいお寺さんの写真を。この左側のガラス張りの建物の中にご本尊様が鎮座しています。趣が異なる建物をシンメトリックに配置したファザード、こんなレジデンスがあればカッコいいですね。物件を購入いただいたお客様がスケルトンから作りこむ時があるのですが、そんな時の参考に写真をパ...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

遂に募集が開始されました。最初の十数戸がキャンペーンを兼ねるため、申し込みが殺到しています。ノースエステートの顧客でも一番手が取れたり取れなかったりで、ここ数日バタついています。この「仙石山レジデンス」、森ビルの中でも久々のフルスペックレジデンスです。分譲と賃貸があり、賃貸では65平米50万弱、130平米100万円、275平米250万円、賃貸は122平米で2億円前半、200平米くらいで3億円弱、4...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

「不動産営業」と聞くと「押しのセールス」を思い浮かべる方も多いと思います。私たちノースエステートの仕事は「セールス」ではありません。「依頼を受けてのエージェント業務」です。お客様にモノを売るのではなく、顧客にとってのベストを探し、交渉し、契約を媒介する。生命保険会社は「自社の商品をいかにアピールして生命保険を売るか」ですが、最近CMでよく観る、数十社の保険会社の代理店をしている会社は「数ある生命保...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

やはり「デザイナーズ」というワードは興味のある方が多いようで、ページビューがいつもより多くなっておりました。 少し気をよくしてデザイナーズ第二弾、「Archet Deux（アルシェ・ドゥ）」です。 コンクリート打ち放しのこの物件は、世田谷区三軒茶屋にあります。 ノースエステートが三軒茶屋と六本木の2拠点だったとき、三茶店にご来店頂いたお客様が「あそこに建っているアレ、あんな物件がいいんです...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

私どもノースエステートのオフィスは恵比寿にありますが、かと言って恵比寿の仲介が多いわけではありません。港・中央・渋谷を中心に、都心の良質なレジデンスのあるエリアがNOSの守備範囲です。もちろん恵比寿にも恵比寿ガーデンテラス壱番館、弐番館、パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス、グランドメゾン恵比寿の杜等、良質なレジがあります。お客様と歩いていると、ふと気になった建物が。店舗、、、だと思うのですが、...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

都心の戸建は、その用途地域から閑静な立地になることがほとんどです。用途地域というのは、その土地土地に「用途の制限」を定めたもので、例えば商業エリアや工業エリア、住居エリアなんかの混在を防ぐための法律です。大道り沿いの商業エリアは高いビルが建っていても、その後ろは2階建ての戸建、なんていうよくある景色も、この法律がそうさせています。つまり戸建が建つエリアは法律で「住居エリア」=「住むことを主としてい...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

先月告知していた野村不動産の新築、「プラウド恵比寿」に募集住戸が出ました。ノースエステートの顧客に報告するよりも先に反響でお申し込みをいただきました。で、ウェイティングの顧客からもお申し込み。現在2件。内見が出来るのは5月なのですが、やはり良質な分譲賃貸はその稀少性からかいつも争奪戦です。最近の野村不動産のプラウドはグレードが良く、それがこの立地（好立地なのに静かな住宅街）に建つので、この人気はし...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

「大槻くん、今度は港区とかじゃなくて葉山とか茅ヶ崎とかどう？」ノースエステートの古くからのお客様からそんなご要望をいただきました。都内だけでなく出張や移動も多い社長さんで、家族が住む自宅はいっそ湘南あたりもアリなんじゃないかと。その家族構成に合わせた定住生活の便や都内へのアクセス等を考え、色々相談した結果、藤沢、茅ヶ崎、辻堂あたりがいいのかなーということになっております。今のところは。伊豆の方で別...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

ノースエステートでは現在若干名の募集をしております。高級レジデンスのエージェントってどんな仕事かと言いますと・・・・顧客は富裕層・顧客は会社や物件に、ではなくエージェントにつきます・流通するすべての物件から良質なレジデンスをご紹介・ほぼすべての物件を取り扱えるため、お申し込みをいただけない=代理人として不合格ということ・なので、成約=代理人として依頼され信頼されたということ・メンバーは独立したエー...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

先日竣工した投資向けマンションを見てきました。東京は赤羽のシングルレジデンス「Verona the Akabane russo」（ヴェローナ・ジ赤羽ルッソ）このデベのシリーズは新築が建つ度に、面白い新発見があります。ファザードの素材はガラス、タイル、ミラーを複合したような質感で、他では見ません。居室内の照明はすべてLEDになっていました。（後から確認したところ、管理人室に至るまで棟内すべての照明が...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

写真は今週のお花inオフィス。上はノビオバーガンディのカーネーションとかすみ草。かすみ草は着色されてキラキラが付いています。今は生産者さんでこんな加工をされるんですね。下の写真はスイートピーとデルフィニューム。こうやって書くと私が花に詳しそうに聞こえますが、実はNOSに元花屋さん経営のエージェントがいまして、オフィスの花が変わるたびに勉強しています。花って、綺麗に保つためには毎日ケアしないといけな...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）