不動産と私④~不動産価格の算定方法 - 土地売買 - 専門家プロファイル

森田 芳則
特建開発部 部長
不動産コンサルタント

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対象:不動産売買

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不動産と私④~不動産価格の算定方法

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不動産と私④~不動産価格の算定方法

不動産鑑定評価の手法には取引事例比較法、収益還元法、積算法の
三手法があることをかつて学びました。

しかし授業や教科書で習うこととしてその論理性は理解できても、
不動産業に従事した頃からバブル全盛当時の感覚では取引事例比較
法による算定以外の合理性を全く感じられなかった気がします。

私自身は土地価格の定義を、「土地所有者が売却したい要望と金額
があり、購入者が持つ購入意欲と金額の一致点」としています。

土地はその特性として唯一無二のものという個別性があり、全く同
じように見える土地であっても評価される価値や価格が違うことは
構わないと考えています。

取引事例比較法は、その名の通り近隣地域や類似性の高い不動産の
取引事例に取引のあった時点や事情に補正等を加えてその物件の価
格を算定する方法をいうとされています。
また収益還元法は、その不動産が生み出す収益に対し投資(売買)
する金額の還元利回りを基に算定する方法のことです。
積算法は、新たに作り出す場合の再調達価格を算定する方法です。

収益還元法による価格が一般的になったのは、バブル崩壊による価
格の値崩れがあったにも拘らず賃料の引き下げは比較的少なかった
ことで、利回り重視の風潮が生まれ「この物件の利回りは何%です
か?」というやり取りが急激に増えたときでした。

そう考えるとずっと以前に「不動産の鑑定評価に関する基本的考察」
を執筆された櫛田先生がその後の社会の実態を見越しておられたか
どうか、先の世でお目に掛かる機会があれば真っ先に伺ってみたい
内容です。

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