融資審査について2 〜メルマガより〜 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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融資審査について2 〜メルマガより〜

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投資全般
【EMPメルマガバックナンバー 2006/04/22号】


>>>前コラムの続きです



企業融資と違うのは、経営者の経営能力を見る代わりに、
勤務先や勤続年数、年収、その他の負債など、
個人としての返済能力を見る点です。


2つ目は、(実務的なことですが)担保評価は収益還元法での評価ではなく
「土地価格+建物価格」で評価されるということです。
(アパートなどの土地付き一棟物件の場合です)


このメルマガでも何度か書きましたが、
金融機関の担保評価は収益還元法での評価ではありません。


土地の価格は公示価をベースに、
建物の価格は再調達価格を基に残存期間の価格で評価します。
このことは責任者の方もはっきりとおっしゃっています。


その担保評価額に掛目(7-8割)を乗じたものが融資可能額になります。


一棟の物件は収益還元法で販売価格を設定しているケースが多いので、
通常、融資可能額と実際の販売価格とは乖離します。

販売価格の6-7割程度が融資額というケースが一般的です。


逆に言えば、3割程度の手持ち資金が無ければ、
始めから審査の対象にもならないということです。


以上2点は古くからの金融の常識です。


イレギュラーなことを、
さもスタンダードのように書いている投資本もありますが、
融資を利用する場合、まずは基本的な融資基準を押さえた
投資判断をするべきだと思います。




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