不動産投資物件の下方硬直性(1) - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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寺岡 孝
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閲覧数順 2016年12月02日更新

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不動産投資物件の下方硬直性(1)

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金融危機を生き抜く不動産投資
「居住用の不動産投資物件には価格の下方硬直性がある」という言い方を専門家的にはしますがその意味をご説明します。色々な財やサービスの価格というのは需要と供給によって決定されますが、その財やサービスの中で価格の変動が大きいものと小さいものがあります。例えば価格の変動性の大きいものとして原油価格が挙げられます。原油価格は10年位前には1バレル10ドル台から20ドル台で推移していましたがそれが昨年は100ドル台を突破して150ドル近辺まで行きました。

需要やその需要が上昇するという期待で価格が10倍近く上がった事になります。その際日本でもガソリン価格が100円台から180円、190円台に上昇し現在はまた100円台に低下してきているのは承知の事です。このガソリン価格の様に価格の変動性の高い財やサービスがある一方、価格の変動の小さい財やサービスもあります。

例えば、都バスの料金は200円になってからしばらくずっと200円のままですし、営団地下鉄の初乗りも140円のままです。いつ変わったのかも覚えていない昔から同じ価格です。この様な公共性の高い財やサービスは価格の変動が小さく安定しています。実は居住用の家賃の数字というのもあまり変動しないものとして認識されています。例えば「今住んでいる所の家賃を倍にするので倍払ってください」とか、その逆に「家賃を半分にしますのでしばらく住んでいてください。」等という話は聞いた事がないと思います。家賃というのは通常ある程度のところで長期に亘って安定しているものなのです。

よって都市銀行等もこの長期に安定している家賃データを基に収益還元法(DCF法)で割り引いて融資金額を決めているのです。そしてこの住宅の賃貸というサービスの価格が大きく変動しない為に、その賃貸サービスを提供する賃貸マンションや賃貸アパートも一般的な不動産価格の下落過程においても、ある一定のところ以下には下がりづらくなります。これが「不動産投資物件は価格の下方硬直性がある」という事の意味です。よって、一般に新聞等で不動産価格が下がっているという話があるにせよ、「収益を生む」賃貸マンションや賃貸アパートの価格はこれ以上下がらない・下がりづらいというサポートラインにかなり近づいています。

今回の投資用不動産の下落スピードや角度が急だった為に実は投資用不動産の価格はこの価格の下方硬直性が出るレベル近くまで一気に下がって来てしまっています。過去の不動産不況の様にだらだらずっと下がるという下げ方ではなく今回の下げ方が一気に下がった為、現在首都圏の投資用不動産に限っては底に限りなく近づいてきていると言えます。主観的ではありますが、来年の4,5月にかけてが底なのではないかと思います。http://www.minato-am.com/

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