不動産売買の契約を締結しても、金融機関などによる住宅ローンの審査に通らない場合があります。 このような場合、契約に「ローン条項（ローン特約）」があれば、無条件で売買契約を白紙に戻すことができます（手付金の返還を受けることもできます）ので、契約時において、ローン条項の有無を確認をすることが重要となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買にあたって、所有者の確認は不動産登記簿によってすることができますが、不動産登記には「公信力」がありませんので、実体とは異なる所有者が記載された登記簿を信じて取引をして損害を被ったような場合であっても、法的な保護を受けることはできません。 疑わしい部分がある場合などは、固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなどして、総合的に判断をしていく必要があります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

（写真は北アルプス爺が岳山頂付近からの富士山と北アルプスの紅葉10月12日） 以前も自分年金の構築に不動産投資が適していると書きましたが、再度考え方を補足します。[自分年金]とは公的年金を補完する退職後の収入源を意味します。ある人は60才で、またある人は65才で定年退職をされますが、現在の年金制度はその金額面でも支給年齢の点からも十分ではないと指摘されております。特に国民年金のみの自営業...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

用途地域が定められている場合、その用途地域ごとに、建築することができる建物に制限がありますので、自分の土地であっても、建築物の種類によっては建築することができない場合があります。 たとえば、病院は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、工業地域、工業専用地域内においては原則として建築することができません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産投資で迷う所が家賃の低い物件と家賃の高い物件です。家賃の低い物件というのはえてして築年数が古かったり、ワンルームで部屋のサイズが小さかったりと問題があります。家賃の高い物件は逆に立地が城南エリア等のプレミアムロケーションで、部屋が広く、新築に近い建物が多いです。現在の様な市場環境経済状態の場合に一般化するのは難しい所ですがどちらも投資するには難しい所です。 例えば六本木ヒルズやその...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

道路は原則として幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければなりませんが、幅員４メートル未満の道路については、道路中心線から水平距離で２メートルの線を道路境界線とみなします。 この部分をセットバック部分といい、この後退部分には建築物の敷地としては利用できません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはど...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日夜中にブルムバーグニュースを見ていてS&P500指数が2002年10月の安値を切ったと騒いでいましたが、チャートを見てギョッとしました。とんでもない綺麗な長期的なダブルトップを形成しています。これを見て一部株式のヘッジをしました。（だいぶ下がっていますが…）いかにアメリカの市場が上がっていたか、そしてその長期のラインが壊れたかが分かります。S&P500指数の方がダウジョーンズ指数より幅広い銘柄...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地割合に対する割合のことをいいます。 たとえば、容積率が200％と定められている場合、200平米の土地においては、200平米×200％＝400平米が建築できる最大延べ面積ということになります。 ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合には、一定の計算のもと、定められた容積率よりも厳しい容積率が適用される場合があります。 **不動産Q&Aインデック...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

かなり昔に書かれた本に不動産投資をするならば割高な城南地区を買うのではなく、城東、城北地区の物件を買いなさいというアドバイスをされていました。確かに一理ある考え方です。一般的に城南地区は一等地（英語ではprime location)と言われて人気があります。自宅を新築する等の際には憧れのエリアとして港区、目黒区、渋谷区、世田谷区等が挙げられます。一方人気があるという事は地価も高く中々価格が下がりま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資に関わる投資用物件を扱う会社として「みなとアセット」の考え方をお伝えします。これらは代表である私自らが不動産会社を経営する前から投資用不動産を営業されてどう感じたのか、どうされたら嫌なのかを基に積み上げてきた考え方です。今後方針を修正するかもしれませんが概ねこの考え方で投資家の方にとってはマイナスでは無いのではないかと考えます。 １．第一アクションはお客様から ２．お客様の問い合わせに...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日某大手不動産会社の方と都銀の部長を通じてお会いしました。お会いした方は部長職ですので社内の上部の情報にも通じています。彼曰く、今年6月、7月辺りでかなり現在厳しいと言われている新興系の不動産会社の大型案件が動いたそうです。金額ベースで数千億円規模の売買が活発にあったそうです。リーマンショックの前に国内銀行はかなり不動産向けファイナンスを絞っていたので中間決算を前に整理するという動きがあったのだ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年10月11号より… 『資産家は恐慌のときに生まれる』 株には表題のような格言があるそうです。 この格言を地で行った一人が 故・堤康二郎氏（西武グループ創設者）。 息子の義明氏は 「戦後の混乱期。焼け野原になった東京の土地を、 　父・康二郎が電話片手に必死の形相で...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

担当コラム マイホームの資金計画 不動産投資・REIT入門 土地成約価格（平米単価）の推移 中古マンション成約価格の推移 　※クリックすると最新コラム・バックナンバーが見れます。 プロフィール 久谷 真理子 （くたに まりこ） １級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産投資ローンの基礎 歴史 約10年前では不動産投資ローンというくくりのローンが出来る前で事業用ローンと言っていました。事業用ローンは文字通り事業を行う人向けのローンになります。アパートローンは10年以上前からありましたが、それは土地を持っている地主向けで、そこに新築でマンションやアパートを建てるという人が対象でした。（今でも信託銀行系のアパートローンはこの傾向が強いです。）都市銀...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日、日経新聞に定額給付金の件で記事が出ておりその中で世帯別年間所得の分布図が提示されていました。（出所2006年国民生活基礎調査）要は定額給付金をどの年収以上は払わない様にするかという話の中で年収分布を示す為に出したものですが、その分布は以下のようになっていました。 2000万以上の世帯は全体の1.2％、1500万以上の世帯は全体の3.9％、1000万以上の世帯は12.8%で世帯別年収の平均...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

ある地方銀行の投資用不動産の不動産投資ローンの大まかな基準に関してざっとご説明をします。これは他の地方銀行や他の地域金融機関全般に通ずる計算方法かと思います。 まず、当然ながら遵法性は重視します。（違法建築の場合には何か問題があって物件を売却という場合にも買い手が付きづらく尚且つ銀行のローンが通りづらくなります。） 建物の担保評価の方に関しては他行や信用金庫でも同じですが概ね積...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

株式市場や外為市場がジェットコースターの様に行ったり来たりして下がっていく現在の市場でも生き残って、しかもあまりロスを出していない投資家としてアメリカの大富豪ウォーレンバフェット氏がいます。彼の投資スタンスは不動産投資においても参考になります。非常に示唆に富んでいるのでバフェット語録を不動産投資に読みかえてみます。 バフェット語録（要約） １．分からない事業をしている企業の株は買わな...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

2008年10月23日 不動産不況の特集 今日の夜ガイアの夜明け見ます。不動産不況に関してなのでさすがに不動産会社を経営している自分としては見ないとまずいかなと思いますので…確かに不動産一般という事で言えば最悪の不況状態なんでしょうね。去年一年は鋼材価格等上昇しマンションの建築コストが急騰してしまいましたし、地価がバブル安値で反転して高値を付けましたので。REITも沈んで、新興不動産会...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

2008年10月23日 国際金融危機時代の資産運用 夜中の3時にブルムバーグニュースを見ていてCDOの事が取り上げられていました。格付け会社のトップが委員会の様なところで証言させられており格付け付与の流れなどを説明しておりました。そのニュースの中でも取り上げられていたのが1.2兆ドル（約120兆円）の残高のCDOが発行されて主にアメリカ、ヨーロッパの金融機関が今も保有しているという内容...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年6月27日号より・・・ ＞＞＞昨日の続きです・・・ バフェットの勝利の方程式は 『クオリティーの高い会社の株を、 　その価値に対して割安の値段で買い、 　長く保有し続ける』 というもの。 永続的な競争優位性を持ち、かつ 改善の必要性の無い商品を持った企業（そ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年6月27日号より・・・ 「ジレット」 「ワシントン・ポスト」 「アメリカン・エクスプレス」 この社名を聞いて ある投資家の名を思い出す方は、 そこそこ株に詳しい方でしょう。 「コカ･コーラ」 「オマハの賢人」 「全米第2位の資産家」 ここまで言えば、 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年6月20日号より・・・ バブル崩壊の時に得た教訓の一つに、 「逃げるときには真っ先に逃げろ」 と言うのがあります。 マーケットの崩壊を感じたら すばやく売り抜ける。 たとえ損切ってでも、早く処分した方が 結局は損が少なくて済む。 　 個人の不動産投資...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

2008年10月8日 不動産投資のメリット 本日も日経平均株価（日経225）がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October（流血が止まらない10月） という表現がぴったりかなと思います。この...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年5月31日号より・・・ ＞＞＞昨日の続きです・・・ しかし、現在の状況は 前回のバブル崩壊時とは違う点もいくつかあります。 ひとつは、 価格が下落しているのは 一部の収益物件と新築分譲マンション・戸建てであり、 その影響を受けているのは ファンド系企業...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・2008年5月EMPメルマガより・・・ ＞＞＞昨日の続きです・・・ 株の世界では有名な北尾氏ですが、 不動産でも収益を上げられているようです。 「不動産価格が落ちたときに、 　“カラーエリア”と呼ぶ地域(白金、赤坂、銀座など)のマンション複数に投資をして、 　市況が上昇に転じたときに全...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）