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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月02日更新

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不動産投資の失敗はALMの失敗

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金融危機を生き抜く不動産投資
本日も又新興不動産会社が倒産しました。午後5時の株式市場が閉まった後に「ノエル」という会社が倒産発表しました。http://www.noel.co.jp/この会社の倒産にとどめを刺したのが監査法人の意見不表明でした。本日は株式市場が日銀の利下げ期待や海外市場の落ち着きから連続して大幅に上昇しましたが、明日が心配な状態になりました。ノエルは8月が中間決算の閉めでしたので、10月30日のこのタイミングで表明となりましたが多くの新興不動産会社は9月決算になっていたと思います。つまり、多くの現在生き延びている新興不動産会社の運命が決するのは来月の後半にかけてです。

株式は流動性が高く、良い内容も悪い内容も早く織り込みますが、不動産はどちらかと言うと遅行性があります。株式は経済の半年先を読むと言いますが、悪くなった景気の最後を追いかけるのが不動産市況になります。まだまだ楽観できない状態です。新興不動産会社の倒産や民事再生が毎週の様に
続きますので不動産は怖いものというイメージが付いていると思いますが、これらの会社の失敗はALM(Asset Liability Management)の失敗に行きつきます。アセット(資産)とライアビリティ(負債)は出来るだけマッチしていた方がリスクが少ないというのは不動産業界のみならずどの業界でも共通する事です。コーポレイトファイナンスの基本中の基本です。

この基本中の基本が完全に抜け落ちていたのが新興不動産会社の業界です。多くの新興不動産会社が倒産する中で大手や老舗はどこも飛んでません。それはバブルの苦い経験が忘れられないからという事だけでなく、ALMがしっかりとなされていたからだと思います。本来長期固定の資産である不動産を短期転売するという目的で買ったという事だけで短期の資産として扱い、同時に負債も短期の負債で調達していたのが根本的な問題でした。ここにアセットとライアビリティのミスマッチが起こっていたのです。このミスマッチも楽観的なシナリオの下では認識されずにやり過ごされてしまいます。そして未曾有の利益を上げる事が出来ます。ところが危機が発生した場合に最も脆い体質なのです。

一般の個人の方が不動産投資をされる場合には、金融機関がキャッシュフローのマッチングを見ますのでALMの問題は自然とクリアされています。長期投資の不動産には長期の融資が付くのはその為です。長期の資産に対して短期の負債を提供する銀行はありません。よって新興不動産会社が倒産
したからと言って怖気づく必要なありません。投資用ローンをまともに受けて買われる個人投資家の方の方がはるかにコーポレートファイナンスの基本に忠実に扱われているからです。その為、5年固定でその後変動等の借入金利も都銀であれば信用力の高い人は2%の前半で借りれます。
(不動産投資も事業ですので会社の経営と似ております。)

よって遥かに有利な条件で皆様は物件を買えるという事になります。(例えば超有名企業のソフトバンクでもCDS(クレジットデフォルトスワップ - 簡単に言えば倒産保険)が900ベーシス前後と言われています。つまり銀行間でこの会社のリスクを他に移転するのに9%の金利が掛るという事です。有名な大企業よりも個人のまっさらな方の方が遥かに好条件で借入が出来ているのです。)銀行のローンが通るという事は一つの高いハードルをクリアした事を意味します。自信を持ちましょう。

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