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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月09日更新

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不動産投資ローン厳格化

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住宅ローン&投資用ローン全般 フルローン関係
本日また不動産投資ローンの厳格化のニュースです。比較的不動産投資ローンに積極的であった地方銀行が新たな基準を投資用ローンに取り入れました。(この銀行は少し前までは1割の自己資金投下で物件が買えましたし、一時は顧客によってはフルローンを出していた銀行になります。)
これを導入するとかなり2棟目、3棟目の投資が厳しいなという物です。それは年収が1000万以上等と高いのはもちろんの事として純資産が1億円以上の方のみを対象にするという物です。純資産(ネットアセット)が1億円という事は、例えば1億円の不動産をフルローンで1億円借りて買った場合には不動産からの純資産がゼロとカウントされます。従いましてフルローンでどんどん借りて毎年物件を増やしてキャッシュフローを積み上げていく戦略が通用しなくなります。

これは一地方銀行の動きではありますが、今後他の地方銀行へも拡大するかもしれません。この意味している事は脱レバレッジの動きが加速していると言う事です。(脱レバレッジ:deleverage) 脱レバレッジは金融機関自身が行っている行為でありますが、それを顧客である借主や潜在的な借主へも
迫るという事を意味しています。自己資金を入れて元本返済ピッチを速めて行ったり、場合によっては純資産を確保する為に一部の物件に対しては期限前返済をしてしまうという戦略も今後は有効だと思われます。

話は変わりますが、昨日アメリカのブルムバーグテレビを見ていて思った事ですが、現在アメリカではテキサスの銀行等が比較的財務が良好であるという事で株価が相対的に上昇しているそうです。何故相対的に株価が上昇しているかというとテキサス州等はあまり今回のサブプライム問題での波をかぶっておらず、自己資本が痛んでなくまた貸し倒れ率も低いという事から、今後優良で今までは顧客にならなかった様な先が顧客になりビジネスが拡大するからという話でした。つまりライバルが痛んでいる時に傷の浅い銀行は優良顧客を選んで融資を伸ばしていけるという事です。

日本でも同じ事は言えるでしょう。有価証券の所有が少なく、自己資本比率が高く、貸し倒れ率が低く、地味な銀行(信用金庫、信用組合含め)が貸し出しを伸ばされると思います。それはどの辺りかはじっくり調査したら分かります。
もしご興味あればhttp://www.minato-am.com/

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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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