「瑕疵担保責任」を含むコラム・事例
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民法改正（財産法関係）その14
○ 売買 民法改正提案で、瑕疵通知義務を新設。 ３－２－１－１８ 判例では、瑕疵について買主の通知義務は、損害賠償の算定根拠を示して１年以内に通知しなければならない。 民法改正提案では、消費者の場合には、算定根拠まで示す必要はない。 ...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却は、瑕疵担保責任（売主責任）免責で売却する？
任意売却は瑕疵担保責任（売主責任）免責で売却する？ 任意売却に限らず不動産の売却の際は、 売主はある一定期間を定めた上、 引き渡し後も「隠れた瑕疵」が発見されたら 売主責任を負わなければなりません。 しかし、 任意売却するということは 経済的に厳しい状況での売却ですので、 引き渡し後に、この瑕疵担保責任を問うことは 合理的ではありません。 そこで、任意売却の際は「瑕疵担保責任免責」 の特約を付...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
土壌汚染対策法と宅地建物取引業法（重要事項説明、告知の義務）
土壌汚染対策法と宅地建物取引業法 （重要事項の説明等） 第三十五条１項 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立する...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
任意売却と通常売買の違いは？
任意売却と通常売買の違いは？具体的にどのように違うのでしょうか？ また、通常売買と任意売却の依頼の仕方は 違うのでしょうか？ 任意売却と通常売買の違いはほとんどありません。 相違点としては、 ・任意売却は債権額を下回った売買である。 通常売買の場合はローンの残債額を下回った場合は その差額を現金で用意しなければなりませんが、 任意売却の場合は、 債権者はローンの残債額を下回った価格で 抵当権を...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅の売買、請負についての参考法律
住宅の売買、請負について 参考条文 民法 第九節 請負 （請負） 第六百三十二条 請負は、当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。 （報酬の支払時期） 第六百三十三条 報酬は、仕事の目的物の引渡しと同時に、支払わなければならない。ただし、物の引渡しを要しないときは、第六百二十四...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
澤田和也「住宅品質確保法の解説」（民事法研究会）、完
今日も早起きして、今日、上記書籍を通読し終わりました。 新築住宅の請負・売買の場合に住宅の品質を確保する「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の解説書です。 以下に重要な条文を引用しました。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 （平成十一年六月二十三日法律第八十一号） （住宅性能評価） 第五条 第七条から第十条までの規定の定めるところにより国土交通大臣の登録を受けた者...（続きを読む）
- 村田 英幸
- （弁護士）
通常の売買と任意売却の違いは？
通常の売買と任意売却の違いは？ 通常の売買と任意売却の違いは ほとんどありませんが、次の2点が違うポイントでしょう。。 １瑕疵担保責任免責 ２債権者抵当権解除承諾否決の場合は白紙解約 1については、 民法上の売主責任のことです。通常の売買には 売買終了後も期間を定めをした上で”隠れた瑕疵”が発見された場合は売主はその責任を負う”というような売主責任 が付与された契約を行います。 しかし、任意売却の...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
2回目のJIOの検査
大田区で進行中の「ヨロイ」。
昨日に引き続き、本日は住宅瑕疵担保責任保険に基づく、JIO（日本住宅保証検査機構）による、軸組緊結完了時の検査が行われました。
検査するところは、昨日とまったく同じ。
いくつもの目で検査されることで、より安心な建物となります。
今回も何も無く「合格」です。
（続きを読む）
- 松永 隆文
- （建築家）
任意売却・競売物件の購入
任意売却推進センターは任売客専門業者ですから 当然、任意売却される不動産の販売もしています。 任意売却物件と一般の不動産の購入については、 ほとんど変わりません。 もちろん「フラット35」や民間銀行の住宅ローンも普通の不動産と同じように借りられます。 そして、 競売物件などと違い内覧もできますし、 重要事項の説明や契約書も 一般的なものとなんら変わりません。通常の契約と違う点があるとすれ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却物件や競売物件の購入
任意売却物件や競売物件はどちらかというとプロが扱うものであって 一般の方は難しいのでは・・・ というようなイメージがあると思います。 しかし、 任意売却推進センターの不動産は 任意売却物件・競売物件の両方とも建物内の内覧もできますし、 所有者のお話も聞けます。 一般の売却物件となんら変わりません。 そしてなにより、 任意売却物件・競売物件は 一般の不動産相場より 格安で販売されているケー...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却物件や競売物件の購入
任意売却物件や競売物件はどちらかというとプロが扱うものであって 一般の方は難しいのでは・・・ というようなイメージがあると思います。 しかし、 任意売却推進センターの不動産は 任意売却物件・競売物件の両方とも建物内の内覧もできますし、 所有者のお話も聞けます。 一般の売却物件となんら変わりません。 住宅金融支援機構の 「フラット３５」 をはじめ民間各銀行の 住宅ローンも可能です。 マンシ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
2回目のJIOの検査
府中で進行中の「こぐまカフェ」。
住宅瑕疵担保責任保険に基づく、JIO（日本住宅保証検査機構）による、上棟時の検査が行われました。
金物や筋交い、耐力壁に剛性床、屋根の防水関係等々、細かくチェックしていきます。
小さな建物ですが、たっぷり時間を掛け、検査して頂きました。
（続きを読む）
- 松永 隆文
- （建築家）
住宅エコポイントが復活！
住宅エコポイントが、「復興支援・住宅エコポイント」として復活！ 今回の大きな特徴は・・・。 東日本大震災の被災地に対する復興支援を盛り込んだことですね。 国が特定被災区域に指定した東北・関東の221市町村と 2011年3月12日の長野県北部地震で被災した長野県下水内郡栄村での 新築工事に対して、1戸当たり30万ポイントが発行されます。（1ポイントが1円に相当） それ以外...（続きを読む）
- 青沼 理
- （建築家）
住宅品質確保法と住宅瑕疵担保履行法
新築住宅について、平成12年４月に「住宅品質確保法」（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が、平成21年10月に「住宅瑕疵担保履行法」（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が本格施行されています。 これらは消費者にとっての「住まいを守る法律」です。 今回は、この２つの法律の関係について見てみましょう。 「住宅品質確保法」は、新築住宅の売主等に、基礎、柱、床、屋根など住宅のうち構造...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
責任や保証などの規定は重要
前回、「IT企業の契約問題」について書き始めましたが、今回はこれを具体的に挙げてみたいと思います。 従来より存在する「モノ」の製作に関する取引においても必要なことではありますが、IT企業の場合、それ以上に取引の目的物、いうなれば売ろうとする製品に対する保証や、これらに有する欠陥に関する規定は非常に重要となります。また、これらに関してのベンダーの責任の範囲も契約時に明確にしておかなければなりません...（続きを読む）
- 服部 真和
- （行政書士）
定期点検を有効活用しよう！！
今回は、定期点検、アフターサービス、瑕疵担保に関係する お話をしたいと思います。 定期点検は、アフターサービスの中のひとつとなります。 分譲マンション、分譲一戸建てでは、 瑕疵担保責任という観点から２年間ということが一般的です。 ※一般的な瑕疵担保責任（不動産業者との売買の場合） 隠れた瑕疵について、引渡しから２年間に限り担保責任を負う。 （構造耐力や雨漏りは１０年間の担保責任） この２...（続きを読む）
- 野城 郁朗
- （不動産コンサルタント）
築２０年以上の木造戸建のご売却はリニュアル仲介で
築２０年以上の木造戸建をご売却される場合、多くの不動産会社さんは、 １）解体して更地として売却したらどうでしょうか？ ※もしくは古家付きの土地として売却をしましょう・・・ ２）建物は瑕疵担保責任免責として売却をしましょう。 まず、この２つのうちのどちらかをご提案するのではないでしょうか？ 実はどちらも同じことを言っているのです。 「買主さん、住むには費用がかかりますよ」というメッセ...（続きを読む）
- 畑中 学
- （不動産コンサルタント）
管理建築士講習 長かったですが勉強にもなりました
仕事の合間を縫って、管理建築士の講習会に
行って参りました。
管理建築士講習会
建築家の信頼を地に堕とした、あの「姉歯事件」以降、
建築士法が改定され、管理建築士でいるためには、
この管理建築士講習会を定期的に受けなければ
いけなくなりました。
朝の１０時から始まり、途中休憩と昼休みを挟みながら、
５時間の講義を受け、最後には一時間の''考査（テスト）...（続きを読む）
- 各務 謙司
- （建築家）
建築士賠償責任補償制度
今年もあれこれ更新の時期が来ました。
更新シーズンの皮切りは、建築士賠償責任補償制度です。
当事務所は、もうずいぶん昔から加入しています。
どんなに気を付けていてもミスの可能性はないとはいえないし、内容によっては補償費用は莫大で、特に人身に及ぶこととなると、到底設計者の個人負担や設計料でまかなえるものではありません。
そのうち、１昨年施行された「住宅...（続きを読む）
- 木村 真理子
- （建築家）
分割された土地の売主が個人の場合
Ｑ「個人の売主が売り出している、3区画に区割りされた土地の一角を購入しようとしたところ 個人の売主が複数区画の不動産を販売する場合、宅建業法に触れるとアドバイスを受けました。どういう意味なのでしょうか。また、買主側にとってのデメリットはあるのでしょうか？」 Ａ「取引は一般的に民法を元に取引されますが、宅地建物の取引については民法ほか各法律以外にも宅地建物取引業法（以下業法）によって、...（続きを読む）
- 徳本 友一郎
- （不動産コンサルタント）
木造2階建てを建てる場合の地盤調査について
2009/10/1より 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律（略して、瑕疵担保履行法）が始まっています。 現在、工事中に木造2階建ては、この法律に基ずく必要があります。 木造2階建ての場合、まず、地盤に関してのチェックシート（＝保険会社提供で、現場調査チェックシートと言います。） を記入します。 たまたま、今工事中に家は、大変地盤の良い...（続きを読む）
- 安藤 美樹
- （建築家）
10月1日、住宅瑕疵担保履行法施行！
平成21年10月1日より、住宅瑕疵担保履行法がスタート! 10月1日から 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」 （住宅瑕疵担保履行法）が施行。 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（住宅品質確保法）が 住宅の構造耐力上主要な部分 と 雨水の浸透を防止する部分 ...（続きを読む）
- かやはし 陽子
- （ファイナンシャルプランナー）
【履行確保法】意見募集開始のお知らせ
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19 年法律第66 号。以下「履行確保法」という。）が平成２１年１０月１日から全面的に施行されます。 それをうけ、国交省が「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改定案に対する意見募集開始（8日）しました。 履行確保法の意見募集開始（続きを読む）
- 古川 順弘
- （不動産コンサルタント）
まだまだ理解されていないのも現状 Part３
「住宅の品質確保の促進などに関する法律」（品確法） １．「住宅の基本構造部分についての１０年間の 瑕疵担保責任の義務付け」 ２．「日本住宅性能表示基準の制定と性能表示制度の導入」 ３．「住宅専門の紛争処理機関の新設」 が、２０００年４月から主軸となり施行されています。 今回は、3番目の 「住宅専門の紛争処理機関の新設」 について触れていきまし...（続きを読む）
- 阪本 貴洋
- （リフォームコーディネーター）
まだまだ理解されていないのも現状 Part２
「住宅の品質確保の促進などに関する法律」（品確法） １．「住宅の基本構造部分についての１０年間の 瑕疵担保責任の義務付け」 ２．「日本住宅性能表示基準の制定と性能表示制度の導入」 ３．「住宅専門の紛争処理機関の新設」 が、２０００年４月から主軸となり施行されています。 今回は、2番目の 「日本住宅性能表示基準の制定と性能表示制度の導入」 につ...（続きを読む）
- 阪本 貴洋
- （リフォームコーディネーター）
まだまだ理解されていないのも現状
「住宅の品質確保の促進などに関する法律」（品確法）
３種の神器？
１．「住宅の基本構造部分についての１０年間の
瑕疵担保責任の義務付け」
２．「日本住宅性能表示基準の制定と性能表示制度の導入」
３．「住宅専門の紛争処理機関の新設」
が、２０００年４月から主軸となり施行されています。
わたしが、お邪魔したお宅のかたで
少し誤解されている方もい...（続きを読む）
- 阪本 貴洋
- （リフォームコーディネーター）
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