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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2017年07月26日更新

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信託受益権売買のデメリット

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一棟物不動産投資
信託受益権となっている投資用不動産の売買のメリットは物件情報が比較的しっかりしているという事でありますが、一方デメリットもあります。それを簡単にご紹介します。


信託受益権売買のデメリット
1. 信託受益権売買に関わる書類の量が非常に多い
2. 信託受益権売買に於いては関連する参加者が多く売買の日取りやその他の細かい調整が効きづらい
3. 信託受益権売買はローン条項で先に契約をして物件を押さえるという事が殆ど出来ない
4. 瑕疵担保責任を問えないケースが多い


1.信託受益権の売買においては通常の不動産売買の書類の凡そ5倍から7倍位の書類の量になります。もちろん多くの書類は同じ内容の反復になっているので一度じっくりと熟読されれば書類の関係が理解出来るのですが、そうなるまで労力がかかります。

契約前書面(不動産売買の重要事項説明書)、契約時書面(不動産売買の重要事項説明書)、マスターリース契約書、マスターリース契約解除書面、信託契約書、信託契約解除書面等などです。


2.信託受益権の売買においては、売主、買主、売主側業者、買主側業者、アセットマネジメント会社、信託銀行、売主側劣後債権者、売主側優先債権者、買主側銀行、司法書士等などが参加者となります。これにプロパティマネジメント会社や賃貸管理会社の継承等も必要となります。


3.信託受益権売買はローン条項で先に契約をして物件を押さえるという事が殆ど出来ません。売主側だけでも数社の参加者がおりこれらの参加者を動かす以上ローンが通らなかったら契約解除となってしまいますと、仕事が進行しないというのが大きな理由かと思います。

従って、ローンの確保や資金の確保を事前に行う事が信託受益権物件の場合には必要になります。

(ある信託銀行の担当が言われていたのがその方の担当ファンドは100件(物件?)程ありスケジュールはかなり前倒しで入ってしまうとの事です。)


4.買主が瑕疵担保を売主に問えないという事は多くの信託受益権物件の場合売却するのは信託期間満了が近くなってからというのが多くSPCそのものが解散をまじかに控えているからです。

つまり解散した会社に過去の売買物件の瑕疵は問えないという事を意味しています。従って購入物件のデューデリジェンスを事前にしっかり行う事が重要になります。


以上の様なデメリットのある信託受益権の売買ですが、現在のファンド物件の殆どが信託受益権の形に姿を変えている為今後割安な物件を購入する不動産投資を検討される方には研究する価値のある事となります。

物件そのものは不動産になりますがそれが金融商品化したのが信託受益権である以上その制限や限界を理解しながら取り組まれる事が重要になってきます。http://www.minato-am.com/

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駅前の賃貸専門会社(2009/01/30 23:01)