任意売却と通常売買の違いは？

任意売却と通常売買の違いは？

具体的にどのように違うのでしょうか？
また、通常売買と任意売却の依頼の仕方は
違うのでしょうか？

任意売却と通常売買の違いはほとんどありません。
相違点としては、

・任意売却は債権額を下回った売買である。
通常売買の場合はローンの残債額を下回った場合は
その差額を現金で用意しなければなりませんが、
任意売却の場合は、
債権者はローンの残債額を下回った価格で
抵当権を解除してくれます。

・売却依頼は1社にしか依頼できない専任媒介契約となる。
任意売却の場合は
1社にしか依頼できない専任媒介契約を
選択の上、売却依頼をしますが、
任意売却の場合は1社にしか依頼できない
専任媒介契約になります。
理由としては、債権額に取ってみればいろいろな不動産業者から
問合せが来てしまうと業務が煩雑になってしまうので、
窓口を一本化するために専任媒介契約になるのです。

・売買契約の条件として、瑕疵担保責任面積となる。
通常売買の場合は、
売却したらお終いという訳にはいきません。
瑕疵担保責任といって不動産を引き渡した後も
ある一定期間は隠れた瑕疵が発見されたら、
その瑕疵の修復義務が売主にはあります。
任意売却の場合は、経済的に厳しいがゆえの売却ですから
その売主はその責任を免除するという契約を結びます。
はじめから修復費用などない人にその義務を追わせても
後々、モメる原因を残すだけですから、、、
任意売却のメリットの一つです。

・任意売却の仲介手数料は債権者が配分してくれる。
通常売買の場合は仲介手数料は、売主が現金持出になります。
任意売却の場合は債権者が売却代金から配分してくれるので、
売主の手持ち金の持出負担はありません。
これも任意売却の大きなメリットです。

・滞納管理費・滞納修繕積立金は債権者が配分してくれる。
通常売買の場合は滞納管理費・滞納修繕積立金があれば
売主が現金持出になります。
任意売却の場合は債権者が売却代金から配分してくれるので、
売主の手持ち金の持出負担はありません。

以上のようになります。