北東道路・南西ひな壇の土地

北東道路・南西ひな壇の土地に、建築予定の者です。南道路は400万円高く、手が出ませんでした。１Fと２Fリビング案で困っております。快適なリビング（光が入る）、間取りを考えると２Fがいいのですが、妻と幼児のことを考えると、妻の希望通り１Fリビングがいいのかなと思います。2Fリビングの方が間取りは、私の案で、間取りは気にっており、どちらも決め手にかけます。日当たりが一番気になります。１Fリ…

斜面の土地の活用方法

都内の土地（約６００平米）なのですがぼた山の斜面の様な所に土地がありまして、一種低層建ぺい率・容積率４０％・８０％となっております。現状、道路の入り口（幅4.9ｍ）から急な斜面を登らないと家にたどり着けないのです。売ったとしても大した値段にならないと言う事で、引き継ぐにあたって親の世話もあり、どうせなら！っと、色々考えております。１．入口斜面を切り崩して繰り抜いた山に駐車場とエレ…

建築条件付き土地について

現在『建築条件付き土地』の購入を検討しております。ただ仲介業者からもらった見積りで疑問点があり、以下質問をさせていただきます。1.『建築確認番号』が記載されていないので、『建築条件付き土地』とみなして問題ないか？広告には『建築条件付き土地』と明記されています。2.1がyesである場合に仲介手数料が建物にもかかっており、宅建法違反の認識ですが、罰則はどんなことが考えられるのか？3.『土地…

二世帯住宅の小規模宅地特例について

この度、両親所有の土地に住居建設を検討しております。現在両親の暮らしている母屋はそのままで別棟にて私たちの住宅を建設する予定なのですが、外廊下や外階段などをつけ二世帯住宅の小規模宅地の特例に該当するよう建設することは可能でしょうか？お分かりになりましたらお教えいただけますようお願い致します。

マンション購入の手付金の返還について

今年８月完成予定の新築マンションを購入予定です。既に手付金として１割（３５０万円）を支払っている状態ですが、妻がうつ病になってしまった為、マンション購入を中止して、妻の実家近くに引っ越すべきかを悩んでおります。ローンは仮審査が通っている状態で、３月中に本契約を行う予定です。このようなケースの場合、自己都合と言う事で、手付金は戻ってこないのでしょうか？マンションの販売会社に相談…

手付金が返金されません。

新築マンションの申込みをして、契約前に手付金290万円を振込するように言われました。治安の上の不安があったので、契約前にキャンセルを申し出ました。重要事項説明書＆売買契約書を事前に受け取っていたので、キャンセルの際に、書類を返却する時に申込金の受領書も返却させられました。キャンセルから２週間以上経過していますが、いまだ返金されません。担当者にも電話で確認しましたが、処理の手続き中…

小規模宅地等の特例について

母の家に、住宅事情から姉の子の一人が住むことになりました。父はすでに他界、現在母一人暮らしです。子どもは私と姉の二人、それぞれ住宅を取得して別に生活しています。姉の家が母の家の隣であることから、住所変更もしておりませんが、この先、姉の子はしばらく母と同居する見込みです。姉には母の面倒を何くれとなく見てもらっていることもあり、将来相続が発生したら姉に母の家を譲る心づもりではおり…

１１坪の土地

土地からの購入です。・東京の城南地区。・地目＆地勢：宅地／平坦・土地面積：36.62m2(約11.07坪)・建蔽率＆容積率：80%／500% ・接道状況：一方道路・北西25m(公道)接面3.6m・地域地区：市街化区域／商業地域／防火地域相続などがあり、頭金は少し多めに出せるのですが、ローンは組まなくてはなりません。まだ漠然としたイメージなのですが、下記のようなイメージを持っています。希望している条...

マンションの申し込みをしました。

2日前の日曜日、マンションのモデルルームに行き、購入の申込みをしました。明日水曜日までに手付金の入金、金曜日に契約の予定でしたが、キャンセルしたいと思っています。生まれて初めてマンションを購入しようと思い、勉強のつもりでモデルルームに行きました。話を聞いているうちに気分が乗ってしまい、色々確認をせずに申込みしてしまいました。状況としてはキャンセル可能と思いますが、調べたところ、…

45坪の土地では無理でしょうか？

45坪（10m×15m）の土地に3LDKの平屋、駐車場3台は無理でしょうか？敷地が道路より1.3メートル程高くなってます。 ビルトインガレージにして、その上に建物を載せると可能では？と設計士に相談してますが、擁壁して盛土をするので無理と即断られました。何とか平屋で作ることは可能でしょうか？

一般媒介契約書について

一戸建ての売却依頼を一般媒介契約でお願いをしていました。契約が決まったので不動産会社に指定流通機構の登録は無でお願いをしたところ了解しましたと返事をいただいたのですが実際には売買価格が指定流通機構に登録されてしまいました。媒介契約上、違反に当たると思うのですが不動産会社に対してペナルティを与えることはできますか？よろしくお願いいたします。

宅地建物取引業法における紹介料に関して

宅地建物取引業者の登録がない者(法人・個人）が不特定の顧客から値引きの交渉のみを頼まれた際、その顧客から値引きの出来高に対してコンサルタント料として報酬を受領する事は可能でしょうか？コンサルタント料は、現在ではいくら値引きができるかも分からないので、成約時に値引き交渉ができた場合に値引き金額の割合という形にしようとしています。特にその後の契約や途中の物件の立ち合い等は関わらず、…

建築条件付き土地購入について

地元建築会社にて、建築条件付きと言われた土地を購入(現金にて、全額支払い済み、土地売買契約締結済で抵当権も移っている）状態で間取の打ち合わせを進め、その後の見積仕様内容にて詳細内訳を要求したが、不誠実な対応があり不信感が募った事が発端で、工事請負契約を依然結んでいない状況です。土地売買契約書、重要事項説明書にも建築条件付きと記載が無く、もしかしてあたかも建築条件付きという囲い込…

重要事項説明書への嘘の記載

お世話になります。地域に嫌気が差し、約6年前に不動産業者の仲介にて購入した中古物件からの住み替えを考え、ある不動産会社へ売却依頼をした際、「土砂災害特別警戒区域」に建設されていますが、ご存知でしたか聞かれ、購入する際にそんな説明も受けていないし、重要事項説明書にも区域外としてチェックされていました。調べてみると、区域に指定されたのは元々の建築主の時ですから、きちんと書類に正確な…

一時払終身保険による相続税対策

高齢の父が病気で倒れたので、これを機会に家の資産内容を確認したところ、父が今まで加入していた生命保険は、終身保険ではなく、既に保険未加入になっていたことが判明しました。８６歳なので今から通常の生命保険には加入できません。一時払い変額終身保険の一部の商品では９０歳まで加入できるものがあると聞きました。本当にそのような商品は存在しますか？また今から加入させて本当に相続税対策として…

自宅前の建築中建売への抗議について

2年前に大型住宅分譲地の１区画を購入し、新築を建てました。自宅は北側道路に面した区画で、南側にリビングを設け、クリアガラスの掃き出しのサッシを2箇所設置しており、さらにそこから屋根付きのウッドデッキテラスを設け、洗濯物を干したり、テーブルセットなど置いてくつろぐスペースにしています。その南側の前の土地は同分譲地の区画となっており、現在建売戸建を建築中の状況です。(以下前家と表記し…

地盤の高さについて　GL＋40…少なすぎはしないでしょうか

新築を予定しております。ハウスメーカーに提示されたGLが＋40、つまり4センチです。目の前がすぐ道路なのですが、そこが0と設定されています。40というのは少なすぎはしないでしょうか？地盤調査をしましたが、周囲が別の家に囲まれている立地なのですが、どこも150はあります。雨が降ったときに水が私の家に流れ込んでこないでしょうか？道路との差があまりになさすぎて心配しています。べた基礎ですけど、…

法人化や節税のアドバイスを求めています。

最近、本業サラリーマンで不動産投資を始めたばかりで、節税について専門家の方々にアドバイスを頂きたく質問させて頂きました。今年、不動産の短期売買により約500万の利益を得たのですが、所有期間が５年未満だったため短期譲渡39％が課されると思うのですが、可能な限り節税できないか考えています。そこで法人化することを考えましたが、年収が900万以上ないと法人化するメリットがないことを聞きました…

不動産を売却する際にかかる手数料の種類を教えて下さい

不動産屋さんに不動産売却の依頼をした場合、どのような手数料が発生しますか？思いつくのは売却価格にかかる仲介手数料かなと思います。売却が成立しなかった場合にも手数料はかかりますか？

区画整理について

現在、保持している土地に対して、区画整理の計画があるといった話が業者からありました。（現在は、調整区域(?)で家を建てることはできない状況のようですが、　区画整理後には家を建てることも可能といった話がありました。）そこで、　(1)　今後、業者と検討を進めていく中で、注意すべきこと・確認すべきこと、などはありますか？　(2)　区画整理が行われることによるメリット・デメリットはどのようなこ…

購入予定の南側が調整区域の空き地

現在、建築条件付きの土地購入を検討しております。該当土地はもともと調整区域に工場が建っておりましたが、工場移転に伴い、建設業者が開発許可申請をし、30区画ほどの分譲地となっております。当方が検討中の土地は、その分譲区画の中の１つで、北道路に接地しておりますが、南側に空き地（複数人所有の調整区域、今回開発する土地とは別の所有者）があるという物件です。南側の空き地は現在は森となって…

不動産価格について

所有者が亡くなり古家付の土地を相続人よりＡ不動産屋が買取し、Ｂ不動産屋が新築で建て販売する予定の物件があります。また当方は中古物件のまま購入しリフォームをしたいと思っていますＡ社とＢ社はグループ会社であるらしく、当方がＢ社へ現状渡しでも可能か問い合わせした段階ではまだチラシ掲載前で、現状渡しでも販売可能との話でした。現状渡しの場合、値段はまだ相続登記手続き費用などもろもろの手…

土地の売却

細長い土地だったため、隣接した南側の土地をローンで購入しました。ローン返済のために東側の土地の一部を売却しようと検討しているのですが、一度で売却するには少し広すぎるので、２つに分けて売却したいと考えていますが、不動産屋に相談した所、宅地建物取引業法に違反するので分割しては売却出来ないと言われました。国土交通省の｢宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方｣を見ると、今回のような事例で…

既存住宅が宅地からはみ出し建っている場合のリフォーム

主人の実家を増築リフォームし、2世帯住宅にしようと計画が進み、測量を行うことになり、測量を行ったところ、建物が宅地からはみ出して建っていることが判明しました。はみ出し方も、建物を斜めにきるような形ではみだしています。住宅メーカーの方から、宅地からはみ出ている部分を減築しないと増築は出来ない、減築費用も700万程かかると言われてしまいました。　主人の実家は、約40年前に義父母が建てた…

空き宅地の利用について

私の地元では、宅地になっていながら建物が建たない土地がたくさんあります。このような土地を、農地として使うことは可能ですか？

不動産の地目別評価について

初めまして。地目別の固定資産税評価方法について教えてください。市街化区域などの一般的な住宅地の評価額は、公示地価の７割ぐらい？と聞いています。市街化区域で【田・畑・雑種地】の評価額は、一般的に宅地と比較した場合にそれぞれ固定資産税評価額の何％ぐらい下がりますか？ また、市街化調整区域の評価額は、市街化区域と比較した場合どれくらい評価が下がりますか？将来的に今住んでいる家屋を解体…

専任媒介契約に関するトラブルについて

住宅を購入の為、先にマンションを売却してローン残をなくしましょうと某ハウスメーカーよりアドバイスを受け、ハウスメーカーの営業マンの知り合いの不動産屋を紹介されました。6/23に専任媒介契約をしました（契約書の日付は6/28にされています）29日に購入希望者がマンションを見にきましたが、その日のうちに、私達の資金繰りが厳しくなり売却が困難と判断しまだ、不動産屋で広告もうってないといわれた…

諸費用は支払うべきか

相談させて頂きます。2ヶ月前ですが、住宅購入（土地付建売一戸建）を決め、売買契約や一般媒介契約をそれぞれ売主と仲介業者と締結しました。ところが、住宅ローンが否認された為、購入を見送る事にしました。先日、上2つの契約は破棄したのですが、その後、司法書士法人、土地家屋調査士法人からそれぞれその物件に掛かる諸費用を請求されました。司法書士法人からは所有権保存と抹消の登記費用、土地家屋…

地盤改良工事

私の住んでいる宅地は30数年前に大手不動産会社が造成した宅地で、自宅近隣の区画を最近入手しました。その宅地は2ｍ深の土地改良をしています。したがって当時はベタコン基礎のみで家を建てました。　その区画に新築をと考え、あるＨＭにヒヤリングしたところ、新たに地盤調査をして、必要ならば杭打ちの地盤改良をする必要があると言います。土地改良の確認の地盤調査はやりますが、まったく土地改良をして…

古い擁壁を理由に売買契約を白紙解約できるか

新築建売住宅(土地含)を売買契約し、手付金までは納めております。建物は現在建築中なのですが、既存の古いＲＣ擁壁のまま住宅を建設していた事がわかりました。高さは３ｍです。その擁壁について調べてみると、市の検査済証が無いとの事。（＝宅地造成法が施行される昭和３７年以前に建築されている事になる）売主側の説明では″擁壁は役所の許可も取っており、家も深基礎をしているから問題ない″との回答で…

35坪、建ぺい率30%容積率100%の土地について

現在検討中の土地なのですが、制限が多くまた土地の大きさも小さいためどのくらいの広さの家ができるのかわからず、こちらでご質問させてください。南側に公道約4メートル、間口約7メートル、奥行き約15メートルで長方形の35坪の土地です。第一種低層住居専用地域、10メートル高度地区、建築基準法第22条区域、緑化区域、宅地造成法規制になっています。また第一種風致地区になっています。販売されていた不…

相続した土地の売却と権利について

父が亡くなり、父が所有していた土地を兄弟二人で共有名義で登記しました。ふたりとも売却して折半したいと考えネットで不動産屋に問い合わせたところ、売却は難しいと言われた。相続した宅地は隣接地の者しか買わないから隣接者にあいさつをして話を持ち掛けるようアドバイスされた。また、相続した田は耕作者がいるので、その方に無償でもらってもらうようにとアドバイスされた。耕作者がいるのも驚きだが…

相続不動産の評価額

ネット上の情報をみたところ、相続人が納得していれば金額はある程度金額を抑えられるという情報をみました。この場合、鑑定士に査定を依頼した金額とはことなる金額を評価額としても良いという事なのでしょうか。ご教示ください。宜しくお願い致します。

土地面積の確認について

父親が購入した土地面積について不明瞭な点があるので、父親が生存中にハッキリとさせた方が良いのかと思ったので、質問させていただきます。まず・・・１．土地の北側と東側は、現在は市道です。以前は私道でしたが、三十数年前に市道になった際に、道路幅が狭く市道に出来ないとの理由で、我が家の北東の角地を少し削って市道にしています。２．父親の記憶では、西側の隣家との境界線が登記している実際の…

専任媒介契約期間の解釈について

専任媒介契約は最長3か月以内という期限がありますが、この解釈について伺いたく存じます。例えば8月27日に専任媒介契約を締結したとすると、この有効期間は以下のどちらなのでしょうか？。1.11月26日まで有効2.11月27日まで有効3.他の期日以上　ご回答よろしくお願いいたします。

重要事項説明について (至急お願いします)

3月の終わりに土地を購入しました。契約時に重要事項説明を宅建主任者？が説明すると思うのですが、説明がありませんでした。不動産屋に聞くと、''出かけていて不在なんだよね。と一言。''私が重要事項説明はないんですか？と聞くと、''ほとんどの部分が斜線だから特に何も無い''との事。その場でサインしてしまった私も悪いのですが、後になって確認した所、開発予定道路があり、見事に敷地にかかっています…

建築請け負い契約後のオプション交渉

質問よろしくお願いしますm(__)m建て売り物件を契約上、建築条件付き宅地での契約をしました。(途中支払い等なく建物が出来てからの支払いです。)工務店先が急いでたので請け負い契約をしてしまいましたが、クロスの部分的グレードアップ、バルコニーに水道設置、コンセント、照明の増設等オプションでの価格になりますが、値引きやサービスとしての交渉は出来ないのでしょうか？するならオプションが全て出…

一般の売買の方法が出来なくて困っています

土地面積が６３３坪あって一般の人が購入するには広すぎてどのようにして売ればいいのか困っています。建売業者に売ると価格が半額位になるのでなるべく高く売るにはどのような方法があるのでしょうか。教えてください。土地は大きな公道に面しており南面が全面空いており日当たり良好です。角地です。土地の形は正方形に近い台形です。

建築条件付き宅地に切り替え。

質問よろしくお願いいたしますm(__)m現在着工中の戸建てがあり、その中のまだ基礎も出来てない所が気に入り値引き交渉と簡単なプラン変更が出来ないか不動産屋さんに聞いた所、建物ではなく、建築条件付き宅地として契約をするなら値引き交渉とプラン変更(簡単な)はOKと言われました。そこで質問なのですが、一、建築条件付き宅地にするメリット、デメリットは？二、建築条件付き宅地として契約した場合、ど…

困っています

先日、中古マンションを購入し引っ越しを済ませました。しかし、引っ越しの2日前にオール電化物件であることが判明。 契約書にも『都市ガス』の記載があり、念の為確認した際もキッチンはＩＨ仕様であるが、他はガスとの説明があったのですが、業者間の伝達ミスでオール電化でした。他にもキッチンは新品と書いてあるのに、実際は古いまま。ホームセキュリティ対応の物件なのですが、渡されたカードキーが使…

父の経営していた休眠会社の整理

父が建材用品を製造販売する、従業員数名の零細株式会社を約40年間経営していました。私は長男で大学卒業以来、父の会社とまったく関係のない企業に27年間勤務しております。しかし、父の会社の取締役に登録されています。もう一人の取締役は私の妻です。二人とも名前貸しであり、代表権はありません。 他に社員はおりません。父の会社は2006年度から3期連続で赤字決算の末、再開の見込みなく2009年4月より休…

市街化調整区域について

お世話になります。現在、注文住宅を建てる予定で土地を探していますが、気になっている土地が「市街化調整区域」に属しているようで、地目は「宅地」、補足のところに「開発許可等による分譲地」となっています。水道、ガスなどは整備されているようです。気になるのは将来のことです。何十年か後に、リフォームをしたい場合、もしくは土地の転売をしたい場合等、何か制約がかかることはあるのでしょうか？…

瑕疵責任について

1.L字型キッチンのジョイント部分の継ぎ目が２ミリ程の段差になっている。　　仲介業者は「このような継ぎ目は当たり前。ピッタリ合う方が稀である」と主張。　あとから、竣工検査サービス（第三者機関）の一級建築士に伺ったところ、作業上　のミスとのこと。売主は、※1「相談してみますがどうなるかはわからないとのこ　と」2.仲介業者（一級建築士・宅地建物取引責任者の資格あり）との内覧会で確認し傷　…

瑕疵担保責任 水漏れ給排水

■ ご相談・ご質問の内容助けて下さい。去年の１０月に中古マンションを不動産から購入して、１１月に引き渡しをして頂いて、リフォームそれから１１月の末に入居した者です。昨日、下の階から水漏れ被害があると言われ原因を調べたら、水の給排水らしく私の家の床を剥がさないと調べれないと言われたので、下の人にも申し訳ないので床をぶち破り現在調査中ですが、わかりません。水の漏れも、数量なので、ど…

土地購入の前にご意見を聞かせてください

現在、新築で家を検討しています。候補の土地は、閑静な住宅街で高低差があります。一段高いところには、同じメーカーで2棟家が建つ予定で、我が家は恐らく3メートルくらい下がると思います。南側が道路で駐車場の予定ですが、すぐ前が30から40度くらいの傾斜がある坂道になってます。一段あがって家が建つのが西側、北側は3階建ての家、東側は敷地の4分の3ほどが4メートルくらいの崖に面しており、下は月極…

田んぼに家を建てたい！

両親が所有している田んぼ(市街化調整区域)がだいたい200坪くらいあり、そのうちの80坪くらいに家を建てたいと思っています。 子供が現在2歳になり、小学校に入るまでに家を建てたいのですが、だいたいどのくらい前から動いたら良いのかわかりません…。また今年から主人が海外へ単身赴任になり3年は戻ってこられません。 土地の地盤調査や転用手続きなどいろいろとすることがあるようなのですが、何から手を…

家賃値下げって出来るのでしょうか。

家賃値下げって出来るのでしょうか。こんにちは。入居して今年で12年目になります。築30年の1Kの賃貸マンションです。現在支払っている家賃は、48,500円です。隣が騒いでいたので、住んでいるマンションの評価をネットで調べていたら、ひょんなことから、各部屋の値段が、28,000円になっていることを知りました。また同じくらいの条件の近隣の賃貸マンションを調べたら、25,000～30,000円前後という...

注文住宅建設について

よろしくお願いします。現在土地購入から始めて、注文住宅を建てることを検討中です。土地の大体の場所と広さ、全てを含めた予算、間取りなどは自分の中で固まってきていますが、実際どのように進めていけばいいのかがわかりません。希望するハウスメーカー、工務店は2,3店に絞りました。そこでそれぞれに土地探しを依頼し、上物を含めた見積もりを出してもらう、という形で進めてよいのでしょうか？例えばA…

店舗の仲介を頼まれたが

店舗の仲介を頼まれました。借主の方の言い分が建物のメンテナンス維持管理までお願いしたい、管理会社を立てて欲しいと言われた。店舗家主は、管理会社を立てるつもりはないとの事で、家主は春ごろ屋根のメンテナンスと外壁を塗装するとの事で、了承してもらいたいとの話ですが、借主側から耐震診断までしてほしいとか、建物が老朽化していくといろいろな心配ごとが出ると言われ、保険にしても家主の保険は…