重要事項説明について (至急お願いします)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、状況が質問内容の通りであれば、白紙解約は

可能と思われます。


契約書内容や状況把握が十分でないので、どこまで正確なアドバイスになるか危惧

するところではありますが、主任者が不在のため重要事項説明を行わないことは、

宅建業法35条に違反しています。


業法違反が全て契約解除の根拠にはなりませんが、この件に関しては、解約できる

可能性はあると感じます。



当社では、定期的な研修はもちろんですが、重要事項説明や契約における

トラブル防止に様々な講習に参加したり勉強会を実施しております。

その中で、去年に参加した研修にて、「重要事項説明における実務上の留意点」

という内容がございました。

講師は、(財)不動産適正取引推進機構：調査研究部の方です。研修の中では、

重要事項説明は宅地建物取引主任者をもって説明しなければならないという、

当然の説明と資料がありましたが、判例で、「夫婦共有で購入する不動産の

重要事項説明を、ご主人が代表して受け、契約時は両者が記名捺印してケースで、

重要事項を奥様が受けていない事を理由に解約を求められ、解約となった」事例が

あるとの話でした。


当社で物件の調査、重要事項説明書・契約書の作成を担当している部署では、

不動産に強い弁護士と月例で勉強会をしておりますが、先程の実例を結末まで話さず、

どういった展開になっていくか聞いたところ、やはり回答は「委任状などあって代表して

説明を受けている等のケースは別ですが、契約者に重要事項説明書を聞いていない者が

いれば、その契約は白紙解約になるでしょう」との回答でした。


いくつかの機関に相談に行かれて、曖昧な回答で不安な状況でしょうが、

解約を希望であれば、もう一度しっかりとした行政窓口、不動産に強い弁護士を

探して対応してもらうと、状況も変わってくるると思います。

群馬県の行政窓口でしたら、整備部監理課宅建業係：027-226-3525あたりでしょうか。

弁護士探しで、不動産紛争に詳しいかの判断については、先程の実例(途中まで)を

題材にあげて、その後の展開(白紙解約かどうか等)を回答してもらい、その力量を

測ってみては如何でしょう。


以下補足にて。

神戸市で不動産コンサルタントとして不動産トラブルの相談業務をしているＢＬＰの菊池と申します。

たかぽーさんが取引をした不動産業者は重要事項説明義務違反です。
行政処分されるべき内容です。

宅地建物取引業者は取引の相手に対して、宅地建物取引主任者によって書面を交付して重要事項を説明をしなければならない旨、宅地建物取引業法第35条により義務付けられています。

まずは、不動産業者を監督する県の担当部署の窓口に行って相談してみてはいかがでしょうか。
他にも宅地建物取引業者が加盟している宅地建物取引業の団体にも相談窓口はあります。

そのうえでどうすべきか、解約を主張するのか、損害賠償請求のみなのか、方針を決めて交渉していくべきだと思います。

このような問題は、正直なところ簡単にはコメントできないほど複雑です。
それまでの交渉内容や説明された内容、そのときたかぽーさんがどう答えたか、敷地はどのくらい減少するのかなど、内容により結果が異なります。

以下にたかぽーさんのご説明をもとに私見を述べさせていただきます。

売買契約を解約し、今までの工事費は不動産業者に損害賠償請求し回収できれば、たかぽーさんにとって最善ではないかと思います。

取引した不動産業者が売主の場合、道路により敷地が減少するのであれば購入しなかったという意思を示し、土地の売買契約を解約、今までにかけた工事費の損害賠償請求をするということを主張できるかと思います。

売主が別で不動産業者は仲介の場合、売主には土地に瑕疵があるとして解約を、不動産業者には損害賠償を求めることができるかもしれません。
瑕疵として認められるかは、それまでの経緯などに影響を受けると思われます。
売主が不動産業者で無い場合、解約は簡単にできないかもしれませんが、その場合にも減少する土地の分の金額を不動産業者に損害賠償請求することは検討できると思います。

また、都市計画で道路を作る計画があっても、予算がつき実行段階に入っているのか、計画だけで実現性が低いものなのか、よく調査しておくべきかと思います。
都市計画道路の中でも、いつまで経っても実現しないものもたくさんありますので。
この場合、土地の売買契約の解約を主張せずとも、減少の可能性があるので、その分の損害賠償を主張するということで良いかと思います。