重要事項説明について (至急お願いします) - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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重要事項説明について (至急お願いします)

住宅・不動産 不動産売買 2013/05/01 09:09

3月の終わりに土地を購入しました。
契約時に重要事項説明を宅建主任者?が説明すると思うのですが、説明がありませんでした。
不動産屋に聞くと、''出かけていて不在なんだよね。と一言。''
私が重要事項説明はないんですか?と聞くと、''ほとんどの部分が斜線だから特に何も無い''との事。
その場でサインしてしまった私も悪いのですが、後になって確認した所、開発予定道路があり、見事に敷地にかかっています。
擁壁や盛土も済んでおり、100万程度掛かっています。
将来的に土地が狭くなるなら購入していません。どうしたら良いでしょうか?

たかぽーさん ( 群馬県 / 男性 / 35歳 )

回答:2件

菊池 英司 専門家

菊池 英司
ファイナンシャルプランナー

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専門窓口への早期の相談をおすすめ致します

2013/05/01 10:56 詳細リンク
(4.0)

神戸市で不動産コンサルタントとして不動産トラブルの相談業務をしているBLPの菊池と申します。

たかぽーさんが取引をした不動産業者は重要事項説明義務違反です。
行政処分されるべき内容です。

宅地建物取引業者は取引の相手に対して、宅地建物取引主任者によって書面を交付して重要事項を説明をしなければならない旨、宅地建物取引業法第35条により義務付けられています。

まずは、不動産業者を監督する県の担当部署の窓口に行って相談してみてはいかがでしょうか。
他にも宅地建物取引業者が加盟している宅地建物取引業の団体にも相談窓口はあります。

そのうえでどうすべきか、解約を主張するのか、損害賠償請求のみなのか、方針を決めて交渉していくべきだと思います。

このような問題は、正直なところ簡単にはコメントできないほど複雑です。
それまでの交渉内容や説明された内容、そのときたかぽーさんがどう答えたか、敷地はどのくらい減少するのかなど、内容により結果が異なります。

以下にたかぽーさんのご説明をもとに私見を述べさせていただきます。

売買契約を解約し、今までの工事費は不動産業者に損害賠償請求し回収できれば、たかぽーさんにとって最善ではないかと思います。

取引した不動産業者が売主の場合、道路により敷地が減少するのであれば購入しなかったという意思を示し、土地の売買契約を解約、今までにかけた工事費の損害賠償請求をするということを主張できるかと思います。

売主が別で不動産業者は仲介の場合、売主には土地に瑕疵があるとして解約を、不動産業者には損害賠償を求めることができるかもしれません。
瑕疵として認められるかは、それまでの経緯などに影響を受けると思われます。
売主が不動産業者で無い場合、解約は簡単にできないかもしれませんが、その場合にも減少する土地の分の金額を不動産業者に損害賠償請求することは検討できると思います。

また、都市計画で道路を作る計画があっても、予算がつき実行段階に入っているのか、計画だけで実現性が低いものなのか、よく調査しておくべきかと思います。
都市計画道路の中でも、いつまで経っても実現しないものもたくさんありますので。
この場合、土地の売買契約の解約を主張せずとも、減少の可能性があるので、その分の損害賠償を主張するということで良いかと思います。

補足

私見を述べましたが、最初に申し上げたとおり、この手のトラブルはとても複雑な問題です。
それまでの経緯により、たかぽーさんの主張が全てとおらないかもしれません。
ことの経緯を整理し重要事項説明書や契約書を持って、早々に相談に行かれることをおすすめ致します。

調査
神戸市
コンサルタント
不動産コンサルタント
不動産トラブル

評価・お礼

たかぽーさん

2013/05/01 15:07

菊池様
早々のお返事ありがとうございます。
宅建協会、市役所、無料法律相談へ行きましたが、どこも回答はイマイチです。
明日、有料の弁護士相談へ行ってきます。

PS:どの様な機関へ相談するのが良いのでしょうか?
ご教授下さい。
連休中に地鎮祭、明けに敷地外水道引き込み工事が始まってしまいます・・・
諦めなければいけないのでしょうか?

菊池 英司

2013/05/01 16:14

そうですか、すでにいろいろなところにご相談されているのですね。
どこも無難な回答しかしていないようですね。

こうなると弁護士に依頼して不動産業者と民事で争うしかないと思います。
弁護士の方にも不動産が得意な方、不得意な方がいます。
不動産トラブルに強い方に相談してみるとよいかと思います。

都道府県の方には相談されたのでしょうか?
宅建業の免許は市役所ではなく都道府県が担当窓口です。
群馬県では監理課宅建業係が窓口になると思います。
ここでその業者に対する過去の監督処分履歴の有無がわかります。

このまま泣き寝入りではたかぽーさんと同様につらい思いをされる方が新たに増えてしまうので、監督官庁である県から何らかの処分をしてもらうべきでしょう。

重要事項説明義務違反であり不動産業者に非があるので、そこを問題にして不動産業者に強く訴えていくしかないと思います。
また、あくまでも解約を望むのであれば、工事も一度中止して、ことがはっきりするまでは現場を止めておいた方がよいのではないでしょうか。

今どき、不動産取引の現場で重要事項説明もまともにしない業者がいるのは信じられません。
担当者は会社に取引について報告しているのでしょうか?
勝手に会社の名前で取引して手数料を自分のこづかいにしているのではないかと疑ってしまいます。

細かい事情がわからないので一般的な回答しかできませんが、もし今後の進捗でお困りなことがあれば問い合わせフォームなどでご連絡ください。

回答専門家

菊池 英司
菊池 英司
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
BLPファイナンシャルプランナーズ事務所 代表
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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説明義務違反と解約について

2013/05/04 17:47 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、状況が質問内容の通りであれば、白紙解約は

可能と思われます。


契約書内容や状況把握が十分でないので、どこまで正確なアドバイスになるか危惧

するところではありますが、主任者が不在のため重要事項説明を行わないことは、

宅建業法35条に違反しています。


業法違反が全て契約解除の根拠にはなりませんが、この件に関しては、解約できる

可能性はあると感じます。



当社では、定期的な研修はもちろんですが、重要事項説明や契約における

トラブル防止に様々な講習に参加したり勉強会を実施しております。

その中で、去年に参加した研修にて、「重要事項説明における実務上の留意点」

という内容がございました。

講師は、(財)不動産適正取引推進機構:調査研究部の方です。研修の中では、

重要事項説明は宅地建物取引主任者をもって説明しなければならないという、

当然の説明と資料がありましたが、判例で、「夫婦共有で購入する不動産の

重要事項説明を、ご主人が代表して受け、契約時は両者が記名捺印してケースで、

重要事項を奥様が受けていない事を理由に解約を求められ、解約となった」事例が

あるとの話でした。


当社で物件の調査、重要事項説明書・契約書の作成を担当している部署では、

不動産に強い弁護士と月例で勉強会をしておりますが、先程の実例を結末まで話さず、

どういった展開になっていくか聞いたところ、やはり回答は「委任状などあって代表して

説明を受けている等のケースは別ですが、契約者に重要事項説明書を聞いていない者が

いれば、その契約は白紙解約になるでしょう」との回答でした。


いくつかの機関に相談に行かれて、曖昧な回答で不安な状況でしょうが、

解約を希望であれば、もう一度しっかりとした行政窓口、不動産に強い弁護士を

探して対応してもらうと、状況も変わってくるると思います。

群馬県の行政窓口でしたら、整備部監理課宅建業係:027-226-3525あたりでしょうか。

弁護士探しで、不動産紛争に詳しいかの判断については、先程の実例(途中まで)を

題材にあげて、その後の展開(白紙解約かどうか等)を回答してもらい、その力量を

測ってみては如何でしょう。


以下補足にて。

補足

尚、弁護士に依頼するにしても、行政に相談するにしても、相手方が

重要事項説明を怠った証明が必要になるかと思います。


今の時分で重要事項説明を怠る業者とは、相当適当で問題のある業者と印象を受けます。


ストレートに、説明していないことを証言してくれと頼んでも、契約前に説明したと

言い張られることも想定できます。

今後、接見した際に「この間は主任者が不在とのことで重要事項説明をしてもらえ

なかったので、分からない事が多いまま契約してしまったのですが、この道路は・・・」

など、話の中で説明義務違反を伺わせる言質を録音しておくなどの準備は、

行政からの確認連絡や弁護士等が接見して、構えられてしまう前に必要かと思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

調査
宅地建物取引主任者
コンサルティング
契約書
トラブル

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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