地盤の高さについて　GL＋40…少なすぎはしないでしょうか

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、予定されている建物は３階建とかでしょうか？

特に高さ制限の厳しい場所ですと、地面の高さは前面道路とほぼ同じような高さで設計される場合を多々見かけます。

現に、戸建内覧立会でお伺いする２３区内の建物はこうしたケースが多く、ゲリラ豪雨の際には建物内に浸水する可能性を秘めています。
ご指摘の通り、基礎の施工が悪いと建物の基礎内にいつの間にか雨水が浸入してしまう事例もありましたし、敷地の周りにちょっとした坂道があって、雨が降ると道路が滝のようになってしまう現場もありました。

こうした点から、ＨＭが言う「大丈夫です」という根拠は何なのか？は聞かれておくべきでしょう。

また、前面の道路は将来、行政による改修工事も想定されますので、その場合には、道路の高さは今よりも高くなるものです。
そうなると、４センチぐらいの高さでは敷地よりも道路の方が高くなってしまい、非常に芳しくありません。

さらに、トイレなどの汚水・雑排水などの排水経路も、敷地にある程度の高さがないと道路に埋設された下水管に排水できませんので注意が必要です。

建築現場を見ておりませんので何とも言えませんが、過去の経験上、敷地の高さがない設計・施工はあまりいいとは言えませんね。

１時間で５０ミリ以上の降水があると、建物の周りを砂利にしたからといって簡単に排水処理はできないので…

以上、ご参考になれば幸いです。

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地盤ﾚﾍﾞﾙは慎重に決定しないとならない、後では簡単には改変できない重要事項です。
そして、＋４０が適当かどうかなど一概に決められることではありません。さまざまな条件を総合的に判断して決められるべきですので、詳しい回答になります。よく読んでいただいてご判断していただく必要があります。

まず、
道路は中央が高く、端部（住宅地側）へ行くに従い低くなります。端部が側溝となり、宅地と接する部分で少し立ち上がります。ここを±０であるとします。通常は道路の中央部分を０としてすべてのレベルを設定してゆくのですが、簡単にするために。

宅地はフラットの方が一般的ですので、その様に仮定しますと、
玄関部分でも０になります。ただ、この場合は玄関前の雨水をどのように排出するかが問題となります。
一般的には宅地外（この場合は道路）へ出す方が安全ですので、道路まで緩やかな傾斜になります。道路から玄関までの距離がわかりませんので正確なお答えができませんが、道路から玄関まで３ｍであるとすると、＋６０から＋３０程度。６ｍであるとすると、＋１２０から６０程度です。仮に玄関前の高さが４０であるとすると、道路までの長さが２ｍから4m程度であれば問題ないと思います。

ただ、仮に建物の周りがすべて＋４０だとすると（このことがGL=＋４０であるということなのですが）
建物奥における雨水の排水をどのようにするかが問題となります。雨水の排出を考えるときには一般には表流水（表面を流れる水）を考えます。最近は環境面から浸透することも考慮するようになりましたが、やはり地表面を流れる表流水を基本としなかればならないと思います。

その場合は道路側が＋４０であれば、奥側は建物長さが１０ｍであるとすると＋５０から１００程度上げる必要がでてきます。全体に地表面がゆるやかな勾配を持つことになります。

雨水を浸透するだけで処理できるなどとは暴論であると思います。決して、了解するべきではありません。

そうではなくて、仮にフラットであるとすると、
宅地の各所（少なくても4か所程度）に雨水桝が設けられていて、そこへ雨水が集まるようになっているはずです。桝は地中で配管でつながれており、最終的には道路内の排水管へ排出されます。

言い換えますと、
宅地内の雨水の処理はこの二つの方法以外にないと思います。
１） 全体を道路に向けてゆるい勾配で下げてゆく。長さによりますが敷地の奥が＋１５０から２００程度、道路面が＋０となります。
２） 全体はほぼ同じレベルで、宅地の各所（少なくても4か所程度）に雨水桝を設け、排水管により道路まで排出する。

２）の場合ですと、道路から玄関までの距離が２ｍから４ｍの場合は＋４０でも問題ないことになります。
ただ、今のメーカーの対応を見ていると、１ではなく２であるような気がしますが、、、、

雨水排水上は以上のようにお考えになったらいいと思います。ただ、昨今の豪雨を考えると１と２を合わせて考え、全体にゆるやかな勾配をつけながら、同時に雨水枡によっても排水を考えておいた方がより安全です。


それから、
隣地が＋１５０ということですので、＋４０にした場合は隣のフェンスの基礎が見えてくる恐れもありますし、境界線上の立ち上がりがないと雨水が侵入してくることにもなりかねません。

＋１５０にした上で、なおかつ私がご提示した雨水排水の二つの考え方を実施する必要があるように思います。玄関まで距離があまりないと段差などの処理を考えなければならないかもしれませんが、一般的にはスロープで対処できると思います。

最後にベタ基礎からの雨水の侵入は＋４０でも＋１５０でも同じだと思います。基礎面がGLより下がる場合はきちんと説明を受けてください。

長くなってわかりづらいかもしれませんが、（それほどさまざまな条件を考えなくてはいけないということなのですが）
ご参考になれば幸いです。

島崎義治/株式会社島崎義治建築設計事務所
2012年、13年グッドデザイン賞を受賞しました
http://architect-studio.com