相続不動産の評価額

不動産鑑定士に既に鑑定を依頼されていると理解しました。


その金額と比して異なる（低い）金額を評価額として良いかという事かと思いますが、ポイントとしては先方に対して何故その評価額を採用して、鑑定士の数字を取らなかったか合理的に説明できるかにあります。


例えば、鑑定士は1億と評価したが、自分達は8000万と評価したのでそれが評価額であるというのでは説得力がありません。


一方、この8000万という数字が、例えば固定資産税評価額であるとか、公示価格から導き出した評価額であるといった主張が出来ればまだましかと思います。


ただ、それでも何故鑑定費用を出してまで得た鑑定士の評価額を使わないかという点では疑問を呈される可能性が高いと思います。


税理士とご相談の上対応してください。

ご質問の内容に分かりかねる部分もあるため、本回答はあくまでも一般的な内容を記載いたします。

まず、不動産の相続税の財産評価は原則、国で定められた「路線価」に基づき、評価額が計算されます。（路線価図のサイト http://www.rosenka.nta.go.jp ）

路線価は、あくまでも税額を計算する上で、課税する側の労力を極力抑えるために大雑把に定められているものですので、個別具体的な不動産の案件によっては、実勢価格と路線価が大きく乖離している場合もあります。

相続の場面で不動産鑑定士の先生に鑑定評価を依頼する場合、その多くが「広大地評価」を利用することにより、土地の評価額を減価させることに目的があるものと思われます。

例えば評価額が３億円の土地を相続するとします。
しかし、その土地を売って、相続税を納税しようとしても、実際には１億円でしか売れない…といったケースは非常に多くあります。
実際にその土地が売れるための商品にするには、造成を行なったり、土地の中に道路を造ったり、水道等ライフラインを新設したり…と大きな経費を掛けなければならないケースが多く、このような個別的な不動産の特性まで路線価の計算がカバーできないという現実があるからです。

税務署はあくまでも評価額での課税を主張してきますので、それに対抗するために、資格ある不動産鑑定士の作成した不動産鑑定評価書をもって、税務署に不動産の評価減を認めてもらう…という流れになります。

よって、「相続人が納得していれば金額はある程度抑えられる」という単純なものでもありません。

不動産鑑定評価書の作成に当られた不動産鑑定士の先生と、よくご相談されることをお進め致します。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リード ホームパージ http://www.lead-yokohama.co.jp
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com
ブログ「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

不動産コンサルタントの森田と申します。
「kokoko0323」様のご質問内容を拝読し、幾つかの解釈ができまし
たのでそれぞれに沿ってご説明を加えてみます。

一、相続税の申告納付義務が発生する場合

相続が発生して相続財産額が非課税限度額を超える場合は相続税の
申告納付義務が発生します。
この際の財産評価には評価基準があり不動産（特に土地）について
は、毎年公表される路線価に基づいてなされるのが一般的です。

但し土地の評価においては現況における利用状況や地形、規模に応
じて評価上考慮すべき点が出てきます。土地の所在する場所や面積
によってその利用方法により修正が加えられるということです。

マンションや工場、倉庫としての利用可能な土地ならば一体利用が
可能ですが、戸建住宅用地としての利用が相応しい土地ならば道路
を整備しないと宅地開発ができません。

従って評価をする際に合理的な説明がなされる前提において評価減
の金額は算定をする人によって異なることがあると言われます。
この場合に不動産鑑定士に依頼するか否かを問わず、税務申告を依
頼する税理士の技量が問われると言うこともあるようです。

二、相続人間の遺産分割において行なわれる評価の場合

一以外にも相続人間で遺産分割をする際に評価が必要な場合もあ
り得ます。「kokoko0323」様のご質問の趣旨はこちらにあると解
釈して回答しますと次の様になります。

相続税が発生するか否かを問わず、相続人間で行う遺産分割協議
における財産価値は、不動産鑑定士による鑑定評価額（時価）を
前提とする場合の外に路線価による土地評価や固定資産税額評価
額による建物評価という相続税の評価額を前提とする場合もあり
ます。

売買を前提とした価格以外にも利用目的により評価額に違いがあ
ることも事実ですので、理由付けができれば複数の評価額は妥当
と考えます。

「kokoko0323」様もご利用の目的を明確にして評価額を使用され
れば説得力のある金額になると思います。