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法人化や節税のアドバイスを求めています。

マネー 不動産投資・物件管理 2013/11/12 00:28

最近、本業サラリーマンで不動産投資を始めたばかりで、節税について専門家の方々にアドバイスを頂きたく質問させて頂きました。

今年、不動産の短期売買により約500万の利益を得たのですが、所有期間が5年未満だったため短期譲渡39%が課されると思うのですが、可能な限り節税できないか考えています。
そこで法人化することを考えましたが、年収が900万以上ないと法人化するメリットがないことを聞きました。私の場合、サラリーマンとしての年収は900万以下ですが、今年不動産投資から得た収入を合わせると合計約1300万(家賃収入と売買利益)になるのですが、この場合、法人化することにより短期譲渡の税率を下げるなどメリットを受けることは可能でしょうか?

以上、よろしくお願い致します。

R8さん ( 神奈川県 / 男性 / 33歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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不動産投資のための法人化、節税について

2013/11/12 13:03 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタント&FP 野口です。

R8様は、既に個人名義で短期売買で不動産売買を行っておられ、これによる短期利益が出たから、遡及して「法人化」して節税しようとされているのでしょうか?

それで有れば、法人設立前に取引は終わっており、個人の利益を法人に移管するする事は出来ません。

更に個人でも、既に売買が完結しているものを節税は単独では、非常に困難です。不動産の売買利益(譲渡所得)は、居住用を除き他の所得と合算出来ません(損益通算が不可)従って、大きな節税策は難しいと思います。

但し、節税策は具体的なものでないと即断できませんが、短期所有(5年以下)であっても取得・売却に要した費用は損金扱いが出来ます。また建物、建物設備などが期間により、減価償却費が損金算入出来ます。これらを詳しく拾い上げ経費処理出来るものは、損金扱いすれば「節税」が可能でしょう。

年収が900万円でないと法人化のメリット--につてはどこからそのように判断できるのが判りませんが、多分法人税が最低19%ですから、給与所得の標準課税で20%からでしょうが。不動産投資で法人化メリットは、個人の全体の収入と課税所得から判断が欠かせません。

法人化すれば、法人設立の費用が掛かります。更に、毎年確定申告が必要です。法人が赤字でも最低毎年7万円の均等割が掛かります。白色、青色にしろ記帳が欠かせません。

不動産投資により、大きく税前利益が100万円以上出せるようで有れば、奥様を「専従役員」とするなり、給与を支給すれば、「給与控除」が適用できるでしょう。これは、法人化しなくても、個人事業としても可能です。法人化(青色)では、繰り越し欠損が適用、役員に定額給与、交際接待費の損金などメリットが有ります。

R8様は、「不動産投資」と仰っていますが、「不動産投資」は不動産を活用(運用)して、賃料などの収入とし、管理などの費用を差し引き利益を出す事(不動産所得)です。R8様のは「不動産の売買」を行い売買益を得るのですから、税法では「譲渡所得」の範疇です。

不動産を売買する事を反復継続すると、「不動産業」に匹敵し、個人でも、法人でも「宅地建物業」の免許が必要です。宅地建物取引主任資格も必要です。要ご注意。

いずれにしても、R8様は確定申告が必要ですから、その準備をされるよう。税理士に依頼され具体的な節税策をご相談されるようお薦め致します。

コンサルタント
不動産投資

評価・お礼

R8さん

2013/11/14 23:56

野口様

的確なアドバイスありがとうございました。
大変勉強になりました。
助かりました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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