建築条件付き土地について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、建築条件付土地に建築確認番号はありませんので、

建築条件付土地と考えて良いと思います。

仮に、その土地において建築確認申請をしていて、その許可が下りていたとしても、

その建物(建築確認)とは別のプランで請負契約を締結し、新たに建築確認申請をする

のであれば、その契約は条件付土地(または注文住宅)となり、新築戸建ての契約とは

違います。


従って、Shinkun様が契約している対象不動産は、「建築請負契約をする」という

条件が付いているだけで、はあくまで土地の契約となりますから、支払うべき仲介手数料も

土地のみの分となります。


Shinkun様がおっしゃる通り、限度額を超えて報酬を受領した場合は業法第46条に

違反していると考えられますし、不当に高額な報酬を要求した場合も業法第47条に

違反していると思われます。


業法第65条にて、違反行為に対する標準の業務停止期間を規定していますが、

前者が15日、後者が30日となっております。

この処分に関しては過去の処分歴や、常習性、悪質性の度合いなどから、

更に厳しい罰則となる場合もあるでしょうし、初めから業務停止までは

なされない場合もあると思います。


法律による紛争、処分、主張には、その時々にある状況からの判断や、

その他の法律と関係も出てくると思いますので、より正確・詳細な見解は

弁護士等の法律の専門家への相談が賢明かと思います。


尚、建築条件付き土地の売買は本来、独占禁止法の抵触から逃れるために、

業界ルールといいますか、建築請負契約を締結できなったことを停止条件

とする自主規制があります。


他にも、建築請負契約には土地契約から3ヶ月程度の期間をおける内容にすることや

建築請負会社は土地の売主(その子会社や代理人も可だったと思います)であることなどが

ありました。


但し、不動産公正取引協議会(公的な機関ではなく業界の自主規制団体です)は、

3ヶ月の期限と建築請負業者の制限を設けないという方針を出しています。


建築請負契約条件はShinkun様のお考えの通り、独占禁止法に抵触するので、

条件として明記しなければいけません。

しかし、この建築請負契約条件に関しても、先の業界ルール緩和表明の事項の

一つとして、建築請負契約締結を停止条件・解除条件の、どちらでも良いと

しております。


「停止条件」とは「解除条件」とは意味合いが違い、停止条件の場合であれば、

請負契約が締結されるまで土地売買契約の効力も発生していないと扱われるので、

それまで業者は仲介手数料もいただけませんし、買主都合での土地契約解除後に、

仲介手数料を請求することもできませんでした。

これが解除条件となると、建築請負契約締結が成就されなくても、土地売買契約自体は

あったものとなります。

買主や売主の都合・事情で売買契約が解除された場合、仲介業者は手数料を請求できます。


建物プランや建築費用、日程などの折り合いがつかないこと、その為建築請負契約を締結

しなかったことが、紛争となった際に、買主都合とされるのか買主保護の観点にて扱われる

かについては、契約の意思(別の理由で解約したい動機がある等)や状況によって見解も様々

でしょうし、法律の専門家でも判断が難しいところかと思いますが、土地のみの売買として

土地のみの手数料を支払う契約としている以上、仲介手数料には請求や支払い義務が

生じる可能性はあるかと思います。

※標準約款では、ローン審査が通らなかった場合、業者は仲介手数料を請求できないと
規定されています。


火災保険についても、抱き合わせ的な行為なので、独占禁止法に抵触する可能性はあります。




現在の条件付土地売買の商慣習では、昔からの風潮で3ヶ月以内に請負契約といった

期間は設定しますが、ほとんどが1週間前後で契約しているのではないかと思いますし、

その請け負う業者も土地の売主とは限りません。

また、請負契約条件は停止条件でなく解除条件とし、土地売買契約時に仲介業者は

仲介手数料を授受しているのが現状と思います。

但し、請負契約が締結されず土地契約が解除になった際は、仲介手数料も返還している

業者がほとんどではないかと思います。


仲介業者への手数料についても支払い義務をなくすのであれば、仲介業者の同意が必要

でしょうが、文中に「建築請負契約を締結することを停止条件として・・・」と、

停止条件であることやその内容について明記してもらうよう交渉してみては如何でしょう。





その他の注意点としては、土地売買契約には宅地建物取引業法の規制がかかりますが、

建築請負契約には宅地建物取引業法の規制がかからないことも注意点としてあげられます。

宅地建物取引業法の規制のかかる契約では、売主が契約の履行に着手するまでは買主は

手付金を放棄することで契約解除ができますが、建築請負契約の場合、建築請負契約に

基づいて違約金などを請求されることもあります。

違約金(宅地建物取引業法では20%以内)や手付金の上限についても、建築請負契約には

適用されませんから、その金額等の内容を十分に確認するが必要です。


また、建築請負契約が基で損害が生じた場合でも、宅地建物取引業法に基づく営業保証金や

弁済業務保証金の弁済は対象外とされてしまいますので、注意が必要です。


こういった日常業務の範囲では、宅建業法に係わらず独占禁止法やその他の法律によって

細かく制限されていることが多々あり、その法改正や方針変更もある為、法令遵守の意識が

希薄な業者ですと、知らずに違反行為を行っている業者もあります。

購入者側・建築注文者側の資金計画に関しては考慮していないことや、注意喚起の対象と

考えていないことがほとんどです。


Shinkun様くらい法律や注意点に精通した知識、意識があれば、事前に有る程度の

不安要素を予測し解消できるのではないかと思いますが、大方は購入後に思ってもいない

自体や、条件付にあるデメリット部分が表面化したトラブルが危惧されます。


建築条件付き土地売買自体は、「建売よりも割高になることが多い」「注文住宅よりは

自由度が低い」「ハウスメーカーなどによって建物の質が異なる」などのデメリットや、

上記のような取引上のリスクも当然ありますが、は他の契約形態でもデメリット要素は

形や状況を変えて存在します。


大切なのは建築条件付き土地のメリットである、「建売りと比べ自由なプランで建築できる」

ことや「施工会社を探す手間が省ける」こと、「注文住宅より低価格で希望プランの家を

建てることができる」など、注意点を押えた契約内容や、納得のいく打ち合わせによって、

それらメリットを活かした購入ができるかです。

Shinkun様が、建築条件付土地のメリットを生かした住宅購入ができれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也