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対象:住宅・不動産トラブル

諸費用は支払うべきか

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2013/07/11 16:40

相談させて頂きます。

2ヶ月前ですが、住宅購入(土地付建売一戸建)を決め、売買契約や一般媒介契約をそれぞれ売主と仲介業者と締結しました。

ところが、住宅ローンが否認された為、購入を見送る事にしました。

先日、上2つの契約は破棄したのですが、その後、司法書士法人、土地家屋調査士法人からそれぞれその物件に掛かる諸費用を請求されました。
司法書士法人からは所有権保存と抹消の登記費用、土地家屋調査士法人からは調査、測量費用です。

登記等は、ローンの承認が降りてから動くのが普通と聞きましたが、どうやら仲介業者が先走り、登記等を行うようにしたらしいです。

因みに、この件に関しては委任状(白紙ではない、手続に関する事)を、司法書士法人、土地家屋調査士法人にそれぞれ書いてます。
これが無いと住宅購入の契約が出来ないとばかりに、仲介業者から煽られ気味に書いたのですが。

なので、支払いを免れられるとは100パーセントは思ってないのですが、土地家屋調査費用の請求の明細(測量調査し、作成した書面等)が欲しいと先方に請求したところ、そのようなものは存在しない、請求書に書かれている金額が全てだと言われました。

委任状を書いたのは合意の上なので仕方ないのですが、言われるままに請求金額を支払う必要があるのでしょうか。

因みに支払期限が連休明けと、個人を相手にするには早い期限です。
勿論期限迄には何らかのアクションを取りますが。

補足

2013/07/17 19:52

7月17日、本日が先方の指定する、諸費用支払の期日でした。

支払は保留にしております。電話でのやりとりではありますが支払う必要があるかどうか、精査してから今月中に何らかの回答をする旨先方に伝えてあります。

先だって市の消費者相談窓口に相談しましたが、委任状を書いているので支払を免れる事は難しいかも知れないとの事でした。

ただ、明らかに仲介業者が先走って登記を動かしたのであれば、何故そうしたのか、突っ込む余地はあるとの事。

明日にでも不動産仲介業者、及び登記を行った各法人に連絡を取るつもりです。

実名を挙げてしまいたい位、仲介業者の不実さに怒りや呆れを覚えています。
県の不動産部や各士会にも事後、滞りなく事実を報告するつもりです。

委任状は確かに書いていますが、このような事が許されるのでしょうか。

きあきたさん ( 宮城県 / 女性 / 35歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

諸費用等の支払い責任について

2013/07/12 18:59 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、業者の対応に問題があると印象を受けます。



まず、所有権保存登記費用、その抹消の費用、土地の調査・測量費用について、

「誰が負担するか」「どのタイミングで発生するか」これらが契約上で、

どのように取決められているのか確認が必要となります。


登記費用については、買主負担としていることは多いですが、所有権保存登記は

売買代金全額の受領と同時に行うのが一般的です。


ローン否決により売買代金全額が用意できない場合、登記の手続きは進みませんし、

それを仲介業者がタイミングを先走り(間違え)して行ったのであれば、きあきた様が

その費用を負担することはないと感じます。


通常、所有権の移転(※登記する時期ではありません)と、その登記を始めるタイミング

について、下記のような記載があると思います。


『(所有権等の移転および引渡し)本物件所有権は、買主が売買代金全額を支払い、
売主がこれを受領したときに売主から買主に移転します。』

『(所有権移転登記等)売主は、売買代金全額の受領と同時に本物件について、
買主と協力して買主または買主の指定する者の名義に、所有権移転登記の申請手続
きをしなければなりません。但し、この登記に要する費用は買主の負担とします。』


売買代金全額支払と受領 = 所有権移転 = 所有権移転登記の申請手続きの関係を

説明しています。


全てがイコールでないと、売買代金を支払ったのに買主以外の第三者へ名義移転登記

される期間が生じたり、リスクが高くなるだけなので特別な事情でもない限りは、

支払い、所有権移転、その登記開始は同時期に行います。

そのような説明になってるか、他に取り交わした書面や覚書などに、その条項より

優先される特約(例:支払い前に登記する場合があり、解約しても費用は買主負担を優先)

などは無いか、良く確認して見て下さい。




請求書のみの測量費用に関しても確認が必要です。

・何の為に測量しているのか。何の調査なのか。

・誰が希望した測量や調査のか。

・いつまでに行うか等の取決めはあったのか。

・契約が解約となっても測量費用を、きあきた様が負担するような取決めはあるか。

・そもそも測量や調査に関して取決めはないのではないか。

などです。また、請求書以外の書面(測量図等)が無いとの言質は録音等でとっておく

と良いと思います。



買主希望で行う測量や調査、建物プランの変更や資材発注などは、契約が解約になっても

その費用を負担する取り決めはあります。


しかし、仲介業者が先走った登記費用が請求されることなどを考慮すると、

業者の対応自体に問題を感じるので、きあきた様に負担する責任がある

契約内容になっているとは考えづらい印象です。


契約書、重要事項説明書、その他取り交わした書面の内容をよく読み返して頂き、

請求されている費用に関して、「誰が負担するか」「その責任はいつ発生するのか」

を確認して下さい。


その両方に該当していなければ、県の不動産業課や、重要事項説明書などに記載されて

いる宅地建物取引業保証協会などに相談してみて下さい。



尚、契約内容を業者(宅建業者)にあまりにも有利な内容の場合、契約書などに

記載があっても無効であったり、認められないものもあります。

当社が契約書チェックの依頼を頂いた中には、そういった条項を付けている契約内容を

見受けることもあります。


契約書に書かれているから自己負担、自分の責任というものばかりではありません。




ちなみに、契約書(約款など)の条項には、紛争時の裁判所につても書いてあります。

無い場合、原則として被告の住所地を管轄する裁判所となります。

不動産取引にかかわる訴訟の場合、原告、被告、仲介者、その他関係者などが物件所在地

の近郊に住む割合が高い為、「本物件所在地を管轄する裁判所」としているこが多いですが、

稀に、「売主の所在地を管轄する裁判所」となっていたり、取決めが無くこちらが訴訟し

「被告(売主) の所在地を管轄する」となった場合、その売主が遠方であると、交通費や

行き来する時間だけでも、大変な手間と出費となります。


そういった部分(紛争時の裁判所、売主やきあきた様の所在地など)も確認し、

請求金額よりも、裁判所の交通費の方が高くついたりしないかも、合わせて

見て頂くとアクションの方向性も変わってくると思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

調査
宅地建物取引業
コンサルティング
所有権移転登記
売買

評価・お礼

きあきたさん

2013/07/12 21:12

丁寧なご回答ありがとうございます。

改めて関係書類を見直してみたところ、登記費用については私共の負担ではあります。

ただ、登記のタイミングに関しては引き渡しと同時という旨明記されています。

今後に備えて関係資料を集めており、本日登記事項の証明書の写しを入手しました。

しかし日付が明らかにローンの可否が出ていない段階でなされておりましたので…

頂いた助言を元に、頑張ってみようと思います。
次は良い報告が出来ますように。

ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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柏倉 智弘

柏倉 智弘
工務店

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協会がありますのでご相談をお勧めします

2013/07/12 10:39 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。
手順が違っている気がします。

「購入していないのに、購入後に掛かる費用を請求されている」ということかと思います。
登記は、最終的にお金を支払うのと同時に行われるべきものです。

特に移転登記の場合は、登記に必要な書類は売り主さんが用意しますので、銀行での入金を確認するのと同時に登記に必要な書類を司法書士が確認しその足で登記申請しています。
お金だけ払って、登記が出来ないのでは困るからです。

宮城県にも宅地建物取引業協会、司法書士協会、土地家屋調査士協会がありますので、売買契約書をもってご相談されると良いと思います。

評価・お礼

きあきたさん

2013/07/12 12:25

回答頂きありがとうございます。

どうやらこじれそうな様子なので、関係資料を集めている処です。
最悪訴訟提起も有りうるかと思います。
金額が少額なので簡易裁判所での本人申し立てになりそうですが…

早い段階で各団体に相談に行こうと思います。
先生、ありがとうございました。

柏倉 智弘

柏倉 智弘

2013/07/12 14:14

評価いただきありがとうございます。

物件が購入できなくても掛かる費用があるとするなら、契約時に説明がないとおかしいと思います。行政(宮城県)でも相談を受けてくれると思いますよ。

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