「立地」を含むコラム・事例
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『ひとりで生きる』時代の賃貸経営２〜メルマガより〜
…EMPメルマガ 2007年6月9日号より… >>>昨日のつづきです･･･ オフィス系投資物件と違い、 住居系投資物件は 「リースＵＰ（賃料のアップ）が難しい」 と言われます。 しかし、 所得の高い一人暮らしの女性に好まれる立地・物件は、 （たとえば浴室にミストサウナをつけるなど） バリューアップを...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
『ひとりで生きる』時代の賃貸経営１〜メルマガより〜
…EMPメルマガ 2007年6月9日号より… 「政治、社会、経済、企業のいずれにせよ、 およそ人間に関わることについては、 未来を予想してもあまり意味がない。 だが、すでに起こり、後戻りのないことであって、 10年後、20年後に影響をもたらすことについて知ることは 重大な意味がある。 しかもそのような ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
なぜ通行量が繁盛を左右するように感じるのか２
むしろ、原因結果は逆のはずです。 「通行しているから用事がある」のではなく、「用事があるから通行している」のです。 だから、誰も歩いていなかった道に、お店ができると、通行人だらけになるのです。 「通行人がいなかったからお店を出した」という理屈も成立しません。 こういう反論があるかもしれません。 「でも、なんと言っても、通行量は、お店の前を通っている人だから最も影響が...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
飲食店（居酒屋）での顧客管理分析導入事例３
飲食店（居酒屋）での顧客管理分析事例の第3回目。今回は、具体的に顧客管理 分析を実施してどのような分析結果が得られたのかを詳細にコメントしていき ます。 復習の意味で、 【弊社での顧客管理分析導入前の状態】 当然、アンケートや名刺交換などによる顧客情報の取得は実施しておらず、 マーケティング的な視点からの店舗分析ができていない状態であった。 お客様が ...（続きを読む）
- 藍原 節文
- （経営コンサルタント）
なぜ通行量が繁盛を左右するように感じるのか１
通行量の「多い」「少ない」が、お店の繁盛の度合いに関係してしまうように感じるのはなぜでしょうか。 そして、通行量が「立地の良否」の代名詞のように扱われるのはなぜでしょうか？ お店は言うまでもなく「人」を相手にしています。 それを、「買い手」と言おうが「お客さま」と言おうが「消費者」や「生活者」と言おうが構いません。 要するに「人」です。 だから、たくさん「人」がいればいる...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
飲食店（居酒屋）での顧客管理分析導入事例２
飲食店（居酒屋）での顧客管理分析事例の第2回目。今回は、具体的に顧客管理 分析をどのように実施していったのかに関して、お話したいと思います。 復習の意味で、 【弊社での顧客管理分析導入前の状態】 当然、アンケートや名刺交換などによる顧客情報の取得は実施しておらず、 マーケティング的な視点からの店舗分析ができていない状態であった。 お客様が どのエリアから来...（続きを読む）
- 藍原 節文
- （経営コンサルタント）
絶対に「立地＝通行量」ではない
「不確実性を伴う立地」と「不確実性のない通行量」、この二つを「＝（イコール）」で結ぶこと、これはありえません。 絶対に「立地＝通行量」ではないのです。 ですから、通行量を計測するだけで、その店の繁盛度合い、あるいは投資回収の見込みが確実につかめると言うなら、新しい店を出すのに何のリスクもないことになり、これは「ウソ」を言っていることになります。 もちろん、「売上げ＝通...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
飲食店（居酒屋）での顧客管理分析導入事例１
本日から数回にわたりまして、実際に弊社にて顧客管理分析を実施した 事例に関して、説明を加えていきたいと思います。 今回のシリーズは「飲食店（居酒屋）での顧客管理分析導入事例」です。 飲食店、特に居酒屋での顧客管理分析の導入とそれを有効活用した販促 戦略展開に関しては、顧客情報取得の困難さはありますが、それを克服 したときには、大きな売上貢献、利益創出につながっ...（続きを読む）
- 藍原 節文
- （経営コンサルタント）
マンションは管理を買え２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2006/11/11号】 ＞＞＞前コラムの続きです 滞納問題はさておき、 修繕積立金の不足についてはいろいろな要素が考えられます。 最も多いのは、新築時の分譲業者が売りやすくするために もともとの修繕積立金を安く設定している、という物件。 しかし、物件によっては販売時に一時金としてかなりの...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
通行量は不確実なものではない
では、通行量は、不確実なものでしょうか？ まず、通行量は「計測可能」という意味で、決して不確実なものではありません。 人が平日の何時から何時まで何人歩いているか、あるいは、自動車は休日の何時から何時まで何台走っているか、もちろん計測可能です。 そして、計測した数値は、同じ条件でもう一度計測するならば、ほぼ最初に計測した数字と同じになります。 時には、プラスマイナス２０パ...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
あるセミナーから１ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2006/10/21号】 先日、あるセミナーに参加してきました。 その中で講師の方から 「著名な不動産ファンド運営会社社長（セミナーでは実名）は 『東京の不動産は利回り０％でも買っていい』 と発言されている」 という話が出ました。 この社長は金融危機真っ只中に外資系資金を日本に呼び込み、 当時誰も手出し...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
立地には必ず不確実性が伴う２
どんなに努力したところで、ほとんどどうにもならないことがあります。 それこそリスクというべきものです。 地震や台風などの天災はいうに及ばず、不慮の事故や事件、突然の病気や不幸。 これらは、もちろんどんな事業、投資、日常の生活にもありえます。 しかし、店舗開店にのみまつわるリスクと言うと、やはり「立地」なのです。 マクドナルドや吉野家、セブンイレブンやローソン、...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
予想外！意外とかかる諸費用**実践編**
前回お話したことを基準に 少し自身の場合をあてはめてみましょう。 ◆ローン事務手数料 一般的に３〜４万円がかかります。 ◆ローン保証料 住宅ローンの金額、返済期間、金融機関によって変わります。 借入金額が多い、返済期間が長いほど保証料は高くなります。 保証料なしという金融機関もありますが、その分金利が上乗せされていたり 団体信用保険料が高...（続きを読む）
- 徳本 友一郎
- （不動産コンサルタント）
世帯数予測に見る賃貸マーケット２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2006/08/12号】 ＞＞＞前コラムの続きです 全世帯数620.4万世帯（平成32年）のうち、 最も多い世帯は単独（一人）世帯で271.3万世帯。 全世帯数にしめる割合も35%に上ります。 平成12年と比べて51.8万世帯も増加します。 大幅な増加が予想される単独(一人)世帯ですが、その構成は大きく変化...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
今回 この病院に 応募された理由は？
今回 当病院に 応募された理由は？ 絶対に聞かれる質問ですので 必ず受ける病院のことは調べておきましょう エージェント(看護師紹介）利用の場合は 細かく 病院のことなどを 教えてくれますので しっかりメモをとっておき あとで自分でまとめておきましょう 立地条件 研修 教育体制 環境 社風 評判 診療科目 要するに 真剣に褒める とい...（続きを読む）
- 中井 雅祥
- （転職コンサルタント）
立地には必ず不確実性が伴う１
新しい店を出すには何らかの投資を伴います。 それも、かなりまとまった額です。 もちろん投資するからには、その投資した額を回収できなければなりません。 さらには長期にわたって利益をもたらすものでなければなりません。 それでいて、店舗を開店するという投資は、他の多くの投資方法と同じように、大きな「不確実性」が付きまとうことでもあります。 商品（投資対象）自体に魅力があって、誰...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
プレゼンテーションの落とし穴とは？･･その3･･
◆プレゼンの落とし穴とは？ 確かに、いい物件は足が速いので、気に入ったらまずプレゼンを 聞くことは大切です。 建築条件付売地もプレゼンを受けることによって 本当にゼロから自分達で決められるのか、 建売のように色の選択ぐらいしかできないのかがわかります。 その反面、更地の状態で売るにはプレゼン次第と言われているくらい 上手にお客様の購入意欲を...（続きを読む）
- 徳本 友一郎
- （不動産コンサルタント）
資産価値の落ちないマンション １ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2006/08/05号】 日経新聞東京版に 「素顔の東京」(街のイメージ調査06から)という連載記事が載っています。 その中で、先日『女性が生活しやすい街』のランキングが載っていました。 1位 自由が丘 2位 吉祥寺 3位 青山 以下、白金、二子多摩川、下北沢、恵比寿、代官山、 麻布・広尾、三軒茶屋...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
「通行量すら調査せず」が敗訴の理由？
それから半年ほどたって、あるフランチャイズチェーン本部と元加盟店との裁判記事を目にしました。 「またか」と思いつつも、この記事では、本部側敗訴という珍しいケースを伝えておりました。 よほどその本部には問題があったのでしょう。 しかし、よくみると判決理由の中に「通行量調査さえ本部は怠った」とあります。 他の判決理由の賛否については私の関知することではありませんが、この文面にはひ...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
スノーラジャパン京都店オープン！
ロサンゼルスのベバリーヒルズで大人気のフローズンヨーグルト「スノーラ」が日本に初めて京都に一号店を開店した。社長とは日本進出に関して拘わっていた関係から早速試食に伺ってきた。 京都の四条と河原町通りの賑やかな角地に立地しており、メディア関係者でにぎわっていた。 フローズンヨーグルトは数年前LAでピンクベリーとうブランドを立ち上げた韓国系アメリカ人の女性が初めて、爆発的な人気商品となり...（続きを読む）
- 椿 邦司
- （建築家）
また、お店が閉まった
新宿という超広域マーケットに近いながら、ここは、お店の入れ替わりが激しい。
３月に、惣菜屋「オリジン弁当」店が、その隣で、撤退したばかりだ。
今度は「まんぷく食堂」が撤退した。
この２店に共通しているのは、立地上、きわめて通過性が高い場所であることだ。
そして、オフィス性向が高く、平日の人通りはあっても、土日はほとんどない。
あまり住民はいない。
店前を通る人はいつもほとんど同じ顔ぶれ...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
通行量神話に惑わされる人々
私は、これまでずっと繰り返し「通行量神話の危険性」を訴え続けてきました。 それは、「通行量の多さ、少なさに目をとらわれて、売上予測や繁盛予測をしてはいけない。周辺をたんねんに実査して、しっかりとした結論（売上予測）をすべきだ」という持論からです。 時には、強い文調で「通行量は売上予測に役立たない」と書いたこともあります。 それほど、通行量（通行量）にばかり気をとられて立地選びに失敗する...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
マクドナルドの隣りなら繁盛するわけではない２
そもそも、マクドナルドには、月に4000万円以上売り上げる店から400万円しか売れない店まであります。 売り上げが不振であれば、撤退することも少なくありません。 マクドナルドにも、好立地から悪立地まであるのです。 にもかかわらず「マクドナルドの隣りなら好立地」などと断定することは、あまりにも馬鹿げています。 また、百歩ゆずって、仮に全てのマクドナルドが好立地であったとしても、...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
マクドナルドの隣りなら繁盛するわけではない１
間があいてしまいましたが、再開します。 通行量については、以前、まとまった原稿を書いたことがありますので、リライトして別のシリーズとしてご紹介します。 タイトルは「通行量を気にしすぎると失敗する」です。 さて、立地に対する間違った考え方（通説）は捨てましょう、という話しに戻ります。 立地の通説には「通行量神話」以外にも ・近くに有名チェーンの店がある（＝好立地） ...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
目指せ美容師 自己診断シート
美容師さんのための 自己分析シートです。 転職時 や就職時 の参考に ぜひ 使ってみてください。 感性 価値観 仕事感チェック （自己分析） ○性格・特徴を知る 長所 (自分の良いところ／例 君は がいいな) 短所 (自分の苦手なところ／例 君は ができないね) よく読む雑誌や本 好みのブランド（ファッションなど） 自分のファッ...（続きを読む）
- 中井 雅祥
- （転職コンサルタント）
自己診断ツール（自己分析）
美容師さんのための 自己分析シートです。 転職時 や就職時 の参考に ぜひ 使ってみてください。 感性 価値観 仕事感チェック （自己分析） ○性格・特徴を知る 長所 (自分の良いところ／例 君は がいいな) 短所 (自分の苦手なところ／例 君は ができないね) よく読む雑誌や本 好みのブランド（ファッションなど） 自分のファッ...（続きを読む）
- 中井 雅祥
- （転職コンサルタント）
飲食店訪問記パート１３
先日、上野にあるもつ焼き屋さんに行ったときに感じたことを 飲食店のコンサルティング的な視点でお伝えしたいと思います。 その店は、こじんまりとしたお店で、メニュー数も、もつ焼きと 豚のレバ刺し、野菜焼き、お新香などのメニューです。 席はカウンターがだいたい15名前後座れて、テーブル席が 2つでした。 その店は、懇意にしていただいているクライアントの社長...（続きを読む）
- 藍原 節文
- （経営コンサルタント）
経済誌に見る投資対象エリア２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/9/9号】 具体的にいえば、 我々が投資用ワンルームとして有望と見ている地区で、 記事の中で投資対象として 「高利回りで、しかも需給面の不安も少ない」駅として取り上げられたのは、 文京区の「江戸川区」「護国寺」「白山」のほか、 城東地区の「錦糸町」「森下」「住吉」「大島」、 城南・...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
現地調査で気をつけたいこと３ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/9/3号】 「一階住戸は女性に不人気」というのも、あながち絶対とは言い切れません。 個人的には、「意外に一階住戸を気にしない女性が多い」 という印象を持っています。 「直接覗かれる心配が無い物件であれば、 立地や利便性がよく家賃が安ければ一階でもかまわない」 という女性は意外と多くいらっしゃいます。 （世...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
人口予測について１ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/8/19号】 8月14日に日経新聞に、国土交通省が発表した 「2030年の全国85地点の人口予測」が掲載されました。 人口10万人以上の都市に通勤圏・通学圏内の周辺都市を加えた 「都市圏」全国８５都市（全人口の８９％、国土の４５％を占める）全体では、 2000年比で▲５％減となるそうです。（約▲572万人）。 ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
都内の賃貸需要の流れ２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/7/2号】 一方、少しでも就職や昇進に有利なようにと、 「ダブルスクール」といって大学＋専門学校に通う学生や 夜間大学に通う社会人も非常に多くなりました。 先日、横浜駅近くのある物件の調査を行った際、 管理人さんから意外なことをお聞きました。 その物件は繁華街に近い立地ながら、 入居者のうちなんと約4割が...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
賃貸募集のテクニック１ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/5/14号】 投資用不動産にとって最も大事なのは、「いかに稼働率を上げるか」です。 「稼働率を上げる」すなわち「いかに空室期間を短くするか」ということです。 どんなに現状の利回りが高くても、 前入居者の退去後になかなか次の入居者が決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなっ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
飲食店訪問記パート９
先日、弊社で支援している、飲食店（ランチをやっている居酒屋個人店）が 5周年記念の何かを開催したいということで、お酒を飲みながら、その店で いろいろ話している最中に、オーナー様から興味深い質問を受けたので、 今回はちょっと視点を変えて、その質問に回答する意味も含めて、コラムを 書きたいと思います。 質問： 居酒屋店でのランチ顧客とディナー顧客は違うのか？ 以...（続きを読む）
- 藍原 節文
- （経営コンサルタント）
立地は、現場を見るところから始まる
立地は奥が深い。 どうやったら、立地が、わかるようになるか？ まずは、現場を見るところから始めるしかない。 現場といっても、店を見るだけではない。 とかく、人は、店のことに熱中すると、店ばかりをみてしまい、周りのことが気にならなくなる。 しかし、必ず見てほしいのは、”店のこと”より前に、”店の周りのこと”である。 どういう人が歩いているか？ どういう施...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
最後はどうなる？中古マンション２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2005/4/29号】 ところが、ワンルームの場合、所有者がそこに住んでいることは少なく、 また「投資」と言う観点から建替えの有利さを理解できる方が多いからです。 販売後かなりの年数が経っているので、 ほとんどの方がローンを払い終えていて金融機関との調整も少ないでしょう。 借家人も比較的若い方が多いでしょうから、 立退きも比...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
少子化と不動産投資１ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/7/3号】 厚生労働省が先日発表した 「人口動態統計」によれば、 昨年の出生率は1.29と過去最低を更新しました。 この結果、06年と予想されていたわが国の総人口のピークは、 1年早まり来年にはピークを迎えることになりそうです。 人口減少は不動産業界最大のテーマです。 当然、不動産投資に与える影響も少なくあり...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
H様邸 風とおしのよい住まい
風通しのよい住まい
Ｈ様邸 マンションリフォーム （全面改装）
鉄骨鉄筋コンクリート １５階建て １３階部分
専有面積 ９２平方メートル
築１５年
Ｈ様より、築１５年 ４ＬＤＫ マンション全面改装のご依頼を頂きました。
兵庫県のベッドタウン、１３階のバルコニーから眺める景色は遠くまですがすがしく、夜景は１００万ドルに近くすばらしい…
夏でも...（続きを読む）
- 安部 かつみ
- （インテリアコーディネーター）
晴れている日は要注意
あなたが、お店を出したいと思って物件を探しているとします。 ある日、良い物件が見つかったと、業者さんから連絡がありました。 駅から近く、人通りもまあまあ。 「これはホントに良い物件だ。この物件で行こう」 でも、待ったです！ その判断をするのは「雨の日」を見てからでも遅くはありません。 どうしても、晴れた日は、人間の心理は高揚し...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
待受け型と営業型で、立地は異なる
多くの「お店」は、待受け型です。 店を開けてから、お客さんがいらしてくれるのを待っていれば良いからです。 この場合、立地は非常に重要なものになります。 いかなる店といえど、その存在が知られていなければなりません。 もちろん、道行く多くの人の目に留まるに越したことありません。 店の外観に品格があるような場合は、特にそうでしょう。 丁寧に説明してもわからないような場...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
借地権のメリット ２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/25号】 通常は、名義書換料・承諾料などの名目の金員を 地主さんに支払って承諾を求める慣行が成立してます。 譲渡の場合の承諾料としては譲渡価格の3〜5％や借地権価格の10％、 建替えの場合は更地価格の5〜10％などの取り決めが多いようです。 （増築の場合は更地価格の3〜5％。以上あくまで目安です。） もし地主さ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
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