「アパート」を含むコラム・事例
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第５回金持ち大家さん(R)実践塾
『金持ち大家さん(R)実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ９月８日１３時半から、第５回金持ち大家さん(R)実践塾を開催します！ 今回のテーマは、 【まだまだある空室対策】-入居の旬を見逃すな！-です！ 今回の実践塾は、空室を埋めるための募集ノウハウと不動産会社と上手に付き合う方法などをお伝えします。 上記のことを知り空室を早く解消したい大家さ...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
本当は満室なのに！！
ウソのような本当のお話・・・ 地方で賃貸アパートやマンションを経営している大家さんは特に注意してください！ ある記者さんから聞いたというお話ですが、地方にある賃貸マンションですが、常に空室があると報告を受けていたそうですが、実は、このマンションは満室経営だった・・・ どういうことかというと、大家さんは東京に住んでいるため管理会社から報告を受けるだけ・・・ 管...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
社宅を退去…その後は？
現在、会社の社宅に入居しています。 しかし、社宅の整理・統合で来年3月までに退去し、別の社宅に転居しなければなりませんが、子供の学校を考えると現在より遠方になり通学時間が倍になります。 そこで、社宅か、賃貸か、マンション・戸建の購入か悩んでいます。 1)子供が中学2年生で現在の学校が気に入っていることと、高校受験を考えれば学校は変わりたくない 2)退職まで後3年であり、その時...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
●「離婚･子育て」も恐くない！賢いキャリアとは？
こんにちは、しぎはらです。 【手に職を持つ】という言葉 皆さんも一度は耳にした事がありませんか？ 私事ですが、これまでの人生において 「離婚も子育ても経験」しましたが 「生活に困る」という事は、一度もありませんでした。 何故なら 【これからの時代は、女も手に職が必用】 という母の教えが 現在に至る今日迄、私をずっと 支えてきてくれたからなの...（続きを読む）
- 鴫原 弘子
- （経営コンサルタント）
スリッパが無いなんて・・・
昔、私が賃貸の営業をしている頃は、常にスリッパを車に積んでいました！ もちろん今でも、現場用と新築用のスリッパを分けて持ち歩いています。 が、最近の賃貸仲介をする営業マンはスリッパすら持ち歩いていません・・・ スリッパがないと、靴下やストッキング、ひどい場合は裸足で室内を見学することになります。 これでは、せっかく綺麗にクリーニングしても足跡...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
入居者が求めているもの！
入居者が求めているもの！ 理解していますか？ 築２０年以上の古いアパートだから入居者が決まらなくてもしょうがない・・・ と、諦めていないで、入居者が求めているものを知ってください。 古い物件の場合は、多額のリフォーム費用がかかると思われていますが、２年間空室の築３０年の部屋を、貸室診断した結果、たった１２万円でバリューアップが可能でした。 細かい事で...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
第４回金持ち大家さん実践塾
『金持ち大家さん実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ７月２１日１３時半から、第４回金持ち大家さん実践塾を開催します！ 今回のテーマは、 『マル秘裏ノウハウ』です！ 今回の実践塾は、前記したとおり、入居者が決まったら退去させない、徹底的に稼動させる、売却・建替えする時のために簡単に出来る立退き、貸しかたを変えて空室対策 ＆ 売上げアップがメインテーマです！ ...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
消費税還付が出来ないと言う税理士！
消費税還付のことを知らない税理士さんが多い事に驚きました！ 昨年11月にもお伝えしましたアパートの購入時、建物建築時の消費税についてです。 私が今年の３月からお付き合いしている大家さんのご息子名義の賃貸マンションが３月に竣工しました！ 実は、当社からも消費税還付の告知ＤＭを送付していました。が、この時はまだ、この大家さんが親子と言う事を私は知りませんでした・...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part3
★何から何まで保証に含まれるという誤解 家賃保証契約とは、一括借上げのことをいいます。 そうです、建物一棟をまるまる借りるのですが、共用部の電気水道代、ＥＶの定期メンテナンス代及び清掃費用、修繕費用などは含まれません。 これらは通常保証家賃とならない共益費のなかで賄われる。 家賃保証とは、家賃のみの保証です。したがって、受け取る予定の家賃から共用部分の電気代...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part2
★契約後、すぐに家賃が保証されるという誤解！ 家賃保証会社の契約書には、必ず３０〜６０日程度の『免責期間』というものがある。 契約後、６０日間は家賃を支払ませんということです。 募集リスクがあるからというのは建前で、新築して６０日も入居者が決まらないということはありえません・・・ もし、本当に６０日間も決まらないなら企画が問題です。 したがって、この６０日間分...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part１
続きです 当初の家賃設定に無理があった場合、この条文を盾にとって２年後には必ず『家賃の減額請求』を交渉してきます！ 家賃保証会社が契約を締結する事が目的の場合、契約時に他社と比較して高い家賃設定で保証した場合、２年後に家賃が不相応になるのは当然です。 この時に家賃改訂交渉が難航した場合法律上では、どのようになるのか知っていますか？ 家賃改訂交渉が難航...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
第３回金持ち大家さん実践塾
『金持ち大家さん実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ６月９日１３時半から、第３回金持ち大家さん実践塾を開催します！ 今回は、『不動産管理会社が悪いのか？』と題して、- 家賃滞納・敷金精算トラブル -についてお話します。 もちろん、それだけではなく今回参加する事により、 ★家賃滞納トラブルをたった２週間で解決！ ★家賃滞納がなくなるノ...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
在来のお風呂からシステムバスに変えてみませんか？
在来のお風呂とはタイル張りなどのお風呂を言います。戸建の住まいでもシステムバスにリフォームする方が多いですよ。システムバス（ユニットバス）はマンションとか、アパート、ホテル用などと思ってる方も多いのではないでしょうか？しかもすごく安っぽいイメージを持たれている方が多いのも事実。 戸建用システムバスはたいへん高級なシリーズがあります。３００万越えとか・・・。 一般用のであればそこ...（続きを読む）
- 大谷 正浩
- （住宅設備コーディネーター）
「都心に住む」（リクルート）の特集
明日発売のリクルート社の住宅情報雑誌「都心に住む」に白金台Ｋ邸リフォームが取り上げられました。
120?超の別世界
「都心マンション120?超の別世界」という特集で、「アートを飾れる広い壁を生かし、ギャラリーのような空間をしつらえる」というコピーで紹介されています。
約20畳の広さのリビングルームに飾られるアートは、引いて眺められる空間環境だからこそ生きているとの記...（続きを読む）
- 各務 謙司
- （建築家）
第２回金持ち大家さん実践塾
『金持ち大家さん実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ４月２２日１３時半から、第２回金持ち大家さん実践塾を開催します！ 今回は、『誰も話したがらない不動産管理会社のウラ話！』と題して、カウンターの向こう側で話している事・・・をお話します。 もちろん、それだけではなく今回参加する事により、 ★管理会社の入居者募集の裏側を知ることができます ...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
『金持ち大家さん実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』
金持ち大家さん実践塾！ という、勉強会を定期的に開催します！ 第１回は、『空室をたった３０日で満室にする裏ワザ７連発！』と題して開催します！ 1. ２ヶ月以上空室で困っている大家さん 2. 年間の空室率が１０％以上の大家さん 3. 古くなってきて空室が増えてきた大家さん 4. アパートを購入したが今後の空室が心配だという大家さん 5...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
自分たちの老後はいったいどうなるんだろう…
主人の両親が国民年金だけなので親のため家を建て、 ローンを払い、自分たちのアパート代も払い、 子供は今から高校、大学… 自分たちの老後はいったいどうしたらよいのでしょう？ とにかく、このままいくと自分達の老後はどうなるかを勇気をもってシュミレーションしてみることです。この結果がわからないと、どうしたらよいか分かりませんし、どうしたらよいかもアドバイスできません。 ...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
母子家庭の子は大学に行けませんか？
我が家は母子家庭。 年収150万あれば良い方です。 どの情報も基準はサラリーマン世帯で年収300〜500万位で記載されているので、自分の立場と違いすぎてあくまでも参考程度で現実味を帯びないというのが正直なところです。 我々のような低所得世帯の子供が大学を目指す自体、限りなく無理なのではないのかと思えてしまいます。 私は、大学の学費を全額自己負担しました。横浜にアパートを...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産投資セミナー後記 【6】
次にアパートの管理についてお話しいたします。 アパートの管理状態は、「建物全体」で判断します。判断のポイントは2箇所あります。 1.まず主要構造部分である、屋根・外壁・鉄部・廊下・階段部分の保存状態を見ます。 ・屋根が白っぽくないか、雨といは新しいか ・外壁のタイルが浮いてないか、塗装がはげてないか ・窓のサッシや階段の手すりなどの鉄部が錆びてないか ・床部分に...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資セミナー後記 【5】
次に2.の管理について、まずマンションからお話しいたします。 先ほどお話しをしましたように、マンションは“収益を生む箱”です。 箱＝「専有部分」（お部屋の中）に関しましては、クロスを張り替え、床をきれいにすれば、新築同様のピッカピカになります。 しかし「共用部分」（外壁・屋根・エントランス・廊下・階段・エレベーター等）に関しましては、 所有者で組織する管理組合（ほとんどは管理...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資セミナー後記 【4】
こんにちは、リッチロードの徳田です。 今日はいよいよ、具体的な『物件の選び方』へと、お話しを進めていきたいと思います。 ひとくちに『物件の選び方』と申しましても、「マンション（区分所有）」と「アパート（一棟もの）」では、 選ぶポイントが少し違ってまいります。 それはどうしてかと申しますと、（極端な言い方で申し訳ないのですが） マンションは“収益を生む箱”であり、アパートは...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資セミナー後記 【3】
3.購入価格 次にこれはとても大切なことなのですが、ローンで購入なさる場合に、その方の『予算』から “逆算” して、 “購入物件の価格を算出する計算式” もご案内しました。 これは、よくマニュアル本などに書かれている100%ローンを全面否定するものです。わたくしは100%ローンはナンセンスだと考えております。 20%ぐらい頭金を入れていただいて、残り80%をお借り入れいただき、放ってお...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資セミナー後記 【2】
『物件の選び方〜初級者編〜』では、とても初歩的な内容からお話しさせていただきました。 1.予算 まず、物件を選ぶ前に、『投資』ですので“ご予算はいくらですか？”というところからスタートします。『予算』というのは、無理なくご準備できる現金のことです。 2.購入方法 そして次に、“現金で購入するのですか？”“ローンで購入するのですか？”ということになります。 購入方法は...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資セミナー後記 【1】
こんにちは、リッチロードの徳田です。 リッチロードでは毎月1回土曜日に、ささやかな不動産投資アットホームセミナーを開催しております。 毎回、税理士や弁護士、一級建築士などの先生方をお招きして、投資用不動産にまつわる様々なテーマで行っております。 昨年7月にスタートし、8月(夏休み)12月(年末)の休止以外は毎月、本社近くの会場で開催しております。 そしてこのたび、(めで...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
いい医療ビル、いい医療モールとは（１）
医療ビル、医療モールが大流行です。医療ビル、医療モールのひとつのパターンとしては、地主さんの土地の有効活用として建てられる場合が多いです。アパートやマンションを建てるのには駅から離れているし、かといって土地は売りたくないしと考えているところに、不動産業者から医療ビルを建てたらどうですかという提案があるわけです。地主さんはお医者さんに貸すのなら、賃料も滞ることがないし、それに医院ができれば地域の役...（続きを読む）
- 湯沢 勝信
- （税理士）
空室対策 part-1 意識改革！
大家さんの意識改革！ 満室経営の大家さんと空室経営を続けている大家さんの一番の違いは、『意識』の差です！ アパート経営は土地さえ持っていれば誰でもできるビジネスで片手間で出来る！ と、いわれた時代もありました。 いわゆる「不労所得」で稼ぐことができるという大家さんにとってよい時代でした。 ところが、そんな「不労所得」時代の大家さんは、残念ながら昔の考え...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
マンションが地上デジタルに対応していない。
現在多くのマンションやアパートで地上デジタル改修工事が行われています。
ただ、全ての集合住宅ですぐに改修工事が行われるわけではなく、2011年まで徐々に対応するという感じではないでしょうか？
「せっかく地上デジタル対応テレビを買ったのに視聴できない」
このようなケースでは建物全体が、地上デジタル放送に対応するまで待っていられないのが現状です。
入居している集合住宅...（続きを読む）
- 松本 秀守
- （住宅設備コーディネーター）
既存不適格物件について
昨日現地調査を行った時のこと、 どう見ても建蔽率・容積率が オーバーしているように思えるアパートがありました。 あとで確認したところ、 建築許可を取得した建築当時は敷地としていた部分が分筆され（切り離され）、 そこにはすでに戸建が建っていました。 よって、現状の敷地面積では 同じ規模の建物は建たないことがわかりました。 このような建物を「既存不適格...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
地銀の東京圏への積極融資について
本日の日経新聞に『地銀「東京シフト」』という題で、 地方銀行の東京都内での店舗数が 14年ぶりに増加に転じる見通しであることが報道されています。 昨日の弊社会員制メルマガでも ある銀行の不動産取得資金への融資姿勢についてご紹介しましたが、 銀行が融資に積極的になっています。 地銀の東京攻勢の背景には、 東京の地価の回復があります。 銀行貸出の場合、...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
セミナー開催しました！
昨日、弊社のお客様を対象に、
セミナーを行いました。
昨日のテーマは、
『一棟売りアパート・マンションってどうなの？』セミナー。
当初の予定の倍以上のご予約をいただき、
急遽変更した会場も手狭だったほど！
現在、ワンルーム(区分所有)に投資をしていらっしゃる方も、
「いつかは、一棟丸ごとのオーナーに！」
と今後、どうやって一棟売りにたどり着こうかと...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
選択肢は二つではありません。
お客様のご相談を聞いているときにいつも思うことが選択肢は二つではないということです。 「買ったほうがいいですか？買わないほうがいいですか？」・「売ったほうがいいですか？ 売らないほうがいいですか？」答えは二つではないと思います。 5,000万円でアパートを一棟購入するか？しないか？とのご相談がありましたが、私どものアドバイスは最終的にご子息様への自宅転用も考慮するとの...（続きを読む）
- 井田 光洋
- （ファイナンシャルプランナー）
賃貸不動産会社との付き合い方２
弊社にも「募集をお願いしたい」とのことなので、 ゴールデンウィーク前に アットホームの図面作成と配布手続きを終了し、 REINZやイサイズ（リクルート系）、アットホームや ヤフーのオンライン広告に即日登録しました。 結果は、 登録の翌日から問合せが数件入り 5月はじめには入居者が決まりました。 もう一件は、 弊社で売却のご依頼をいただいている 井...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
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「パート・アルバイトの年末調整」に関するまとめ
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パートやアルバイトの年末調整は分からない事が沢山！配偶者控除など年末調整の疑問を専門家と解決！
アルバイトで働いていて収入が103万以下なので年末調整は不要？パートで130万以上になりそうで扶養から外れそうな場合は年末調整は必要？！配偶者控除は受けられますか？複数のパート先での収入はどうやって年末調整をすればよいの？分からない事だらけの年末調整を専門家と解決！
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