「競売」を含むコラム・事例
302件が該当しました
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通常の売買と任意売却の違いは？
通常の売買と任意売却の違いは？ 通常の売買と任意売却の違いは ほとんどありませんが、次の2点が違うポイントでしょう。。 １瑕疵担保責任免責 ２債権者抵当権解除承諾否決の場合は白紙解約 1については、 民法上の売主責任のことです。通常の売買には 売買終了後も期間を定めをした上で”隠れた瑕疵”が発見された場合は売主はその責任を負う”というような売主責任 が付与された契約を行います。 しかし、任意売却の...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローンの返済が滞ると直ぐに競売にかけられる？
住宅ローンの返済が滞ると直ぐに競売にかけられる？ 住宅ローン信用保証会社などの代位弁済が行われ債権が移ると直ぐに競売にかけられると思われている方がほとんどです。ある任意売却専門業者のホームページにもそのように書いてあるくらいですから無理もありません。 しかし、そのようなことはありません。住宅ローン信用保証会社などの債権者は競売にかけるよりも任意売却してもらったほうが多く回収できる可能性がある...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却について
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却について 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は ホームページにも任意売却に関する説明や書式 のダウンロードのコーナーがあるくらいですから、 競売よりも任意売却を奨励しています。 しかし、 最近では任意売却の際の条件やルールが厳しくなり 競売になってしまう案件が増えています。 これについては住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の ルールを悪用し、いた...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
競売の取り下げとは？
競売の取り下げとは？ 競売にかかってからでも任意売却は 可能だというお話をしますと 住宅ローン信用保証や住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） などの債権者は競売の取り下げをして 任意売却を認めてくれるものと 勘違いされてる方がいます。 しかし、そのようなことはありません。 通常はどの債権者も一度競売にかけてしまったら 売却代金と引換でなければ、 競売の取り下げを先にするということはありません。...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
不動産を見る目を養う
こんばんは。
シナジー・マネージメント
高橋です。
最近の愛読書↓
「不動産を見る目を養う講座」？？？？
こちら、近代セールス社さんの金融機関向けの
通信教育の教材。
一般の方には手に入らないものです。
金融機関で働く皆さんは、不動産の事などわからないことも
多いので、基本的なことが本当にわかりやすく解説されています。
これ、本当に...（続きを読む）
- 高橋 愛子
- （宅地建物取引士）
滞納税金の差押処分がある任意売却
住宅ローンの返済が厳しくなるということは その他の支払いも滞りがちになります。 中でも固定資産税・市民税・区民税・健康保険税などは 自治体によっても違いはありますが ほとんどは滞納金額が長期になると高額になり、 滞納税金の処分の一つとして 所有不動産に「差押」されることになります。 この税金滞納処分による差押は ほとんどがその不動産を購入してから発生した、 あと順位の差し押さえになりますから...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
子供の入試までは住み続けたい
任意売却を検討していますが、 子どもが受験なため入試が終わるまでは 住み続けたいのですが、、、、 というような相談も多くあります。 任意売却の場合は競売とは違い 売却や引越し時期などは ある程度は相談者の都合に 合わせることは可能です。 これは債権者は認めていませんので 任意売却推進センターが相談者の方に 協力するということになります。 それでも最大で２ヶ月から３ヶ月くらいが 精一杯でしょうか。...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
過去MCSが制作したホームページ、Webシステムの話をしていきま…
先日、懐かしい社長にお会いしました。
なんと、私が独立してから、企業のホームページとしては初めて制作した会社です。
（株）大徳産業の鈴木司郎社長です。http://www.t3.rim.or.jp/~daitoku/
まだ法人化する前で、都内の知人をつてに営業して、紹介いただいたお客様です。
鈴木先生は、当時から「不動産競売のプロ」と言われ、マスコミにも登場されていた有名な方でした。
...（続きを読む）
- 三井 博康
- （Webプロデューサー）
住宅ローンの返済に行き詰まったら
まずはじめに考えなければならないことは、 リスケジューリングです。 通称リスケと呼ばれています。 融資をうけている金融機関と話しあって 現在の毎月の返済額の見直しをしてもらうのです。 ただし、気をつけなければならないことは あくまで返済期間満了までを視野に入れた リスケでなければ意味がありません。 次に、 毎月の返済額を引き下げたところで 根本的な解決には至りそうなければ いきなり自己破産などの...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン問題を弁護士さんや司法書士さんへ依頼した場合
住宅ローン問題を弁護士さんや司法書士さんへ 依頼した場合に 注意していただきたいことがあります。 弁護士さんや司法書士さんは債務整理の 専門家ですが、不動産の売却については 結局、不動産業者に頼ることになります。 住宅ローン問題を含んだ債務整理の 場合には競売での処理ではなく ”任意売却を希望している” と要望してください。 そうしなければ、 競売で処理されてしまうことになるかもしれません。...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
離婚や相続物件の共有持分の売却について
有持分３分の１についてご相談です。親から相続した兄弟三人の名義の自分の持分を 御社に買い取っていただくことはできるでしょうか？ このような相談をいただくことがあります。 日本は不動産の所有は 民法上は単独所有を原則としています。 共有持分での所有の場合は 「共有物不分割禁止」 の定めを指定がなければ、各共有者は いつでも共有物の分割請求が出来ます。 分割の方法としては以下の３種類になります。 １現...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
【競売】無剰余取消について
おはようございます♪シナジー・マネージメント 高橋です。 債権者さんからの競売申し立てが多いように思います。 でも、その競売申し立て債権者さんが、競売になったとしても 配当金が入らない案件が多く、なぜ申立てをするのだろう？ と考えることがあります。 抵当権というのは、順位があり、１番抵当権者から優先的に 債権があり...（続きを読む）
- 高橋 愛子
- （宅地建物取引士）
【競売】配当要求の終期
こんばんは シナジー・マネージメント 高橋です。 さて、競売の開始決定通知がきてから、 しばらくすると、沢山の不動産会社さんから ダイレクトメールがきたり、 突然訪ねてきたりします。 これは債務者さんにとっては、良いこともありますが、 とてもストレスになり、特に突然訪ねて来られるのは 精神的にとてもつらいこともあるようです。 どうして、競売になっ...（続きを読む）
- 高橋 愛子
- （宅地建物取引士）
私と任意売却の出会い
こんにちは シナジー・マネージメント 高橋です。 さて、同業者の方に 「なんで任意売却専門でやっているのですか？」 「なぜ賃貸営業から任意売却に転身したのですか？」 と聞かれます。 特に、任意売却をやっている女性って少ないせいか、 とてもよく聞かれます。 やはり、不動産業というだけで、男性社会ですし、 特に、競売や任意売却などの債権が...（続きを読む）
- 高橋 愛子
- （宅地建物取引士）
有持分３分の１の売却についてご相談です
有持分３分の１の売却についてご相談です。母から相続した兄弟三人の名義の自分の持分を 御社に買い取っていただくことはできるでしょうか？このような相談をいただくことがあります。日本は不動産の所有は民法上は 単独所有を原則としています。 共有持分での所有の場合は 「共有物不分割禁止」 の定めを指定なければ、 各共有者は いつでも共有物の分割請求が出来ます。分割の方法としては以下の３種類になります。 １現...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却物件だからって
こんにちは
シナジー･マネージメント
高橋です。
燃えるように暑い毎日、昨日は体調が悪くなり、
夜１０時位に寝て、朝まで爆睡
朝まだ寝足りない感じでテレビをつけると、
「サッカー、スペインに奇跡の勝利！！」
で一気に目が覚めて、元気になりました
すごーい
これから、オリンピックですね。
楽しみな毎日が続きます。
私もがんばろー
↑愛...（続きを読む）
- 高橋 愛子
- （宅地建物取引士）
競売で処理された場合の滞納管理費・滞納税金
競売で処理された場合の滞納管理費・滞納税金 任意売却での処理ですと 滞納管理費は全て売却代金の中から 配分として、例外を除いて捻出してくれます。 例外とはあまりに高額の滞納ですと 競売での処理のほうがいい場合があるのです。 その場合は競売での処理となります。競売の場合の滞納管理費・滞納税金 の請求はどのようになるのでしょうか。 「滞納管理費はその滞納している本人と マンションの部屋に付いて回る...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却とペット事情
任意売却の際にワンちゃんやネコちゃんなど ペットを飼っている場合は 建物内部の臭いや痛みが激しい場合などは 売却が難航する場合があります。 最近はペットOKのマンションも多く、 過去の例ですとネコちゃん８匹とか ワンちゃん10匹とかの例もあります。 立地条件がよく、 建物の傷み具合が比較的軽度の場合は 売却できる可能性もありますが、 そうでなければ競売になってしまったりします。 これはこれ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却と税金の差押
任意売却専門会社 ㈱管財ソリューション 代表取締役の瀧澤と申します。 今日は任意売却実務においての税金差押について少しお話ししたいと思います。 一般的に不動産を任意売却する場合、全ての担保権（抵当権等）を外し、買手に対して完全な所有権を引き渡す必要があります。 近年、ネックになっているのが、固定資産税などの滞納による不動産差押です。 大阪・名古屋・神奈川・東京など政令指定...（続きを読む）
- 任意売却専門家 瀧澤
- （不動産コンサルタント）
任意売却の際の競売の取り下げとは？
任意競売の場合は、ほとんどの債権者は 競売にかけた後でも競売の取り下げをして 任意売却に応じてくれます。 しかし、勘違いなさっている方がいらっしゃいますが、 任意売却に応じたからといって 先に競売を取り下げてくれるわけではありません。 売却代金と引換でなければいけないのです。 理由としましては、 競売を取り下げて任意売却出来る予定だったのが 何らかのアクシデントで 任意売却出来ない事態になった...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－４
昨日からの続きです。 住宅ローン破産しても 債務免除はありませんが、 小額の一部金で残りを減免してもらえる 可能性があるように、 世間一般に思われているような ・・・自己破産しなければならない というようなことはありません。 自己破産は自分で選択するものです。 サービサー（債権回収会社）との 交渉が面倒だとか、 債務減免の交渉が自分では出来ないとかの方は お金はかかりますが、 法律事務所の...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却に対する誤解
任意売却に対しての誤解している方は多いです。 ・今までどおりの返済を続ける ・残債務分のローンを新たに組み直す ・追加担保の提供をしなければならない ・追加保証人の提供をしなければならない ・任意売却をするのにいくらか一部金を支払う など。 このような事は間違いです。 任意売却というのは 失業や減収、病気などで支払えなくなったから 競売にかけるよりは回収が多くなる方法として 行われるのです。 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
岐阜県多治見市／愛知県名古屋市住宅ローン問題無料相談会
岐阜県多治見市／愛知県名古屋市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月24日（火曜日） 岐阜県多治見市の方又は、 愛知県名古屋市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――― 任意...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－3
昨日からの続きです。 では？住宅ローン破綻後の残債務を、自己破産などすることなく小額で減免するには？どうすればいいのでしょうか？その仕組みは？ 前回の説明で自己破産なしで免除すると「利益供与」とみなされ課税の対象になる・・・といいました。ですから、債務免除ではなく小額の一部金で残りを減免してもらいます。 具体的にはどうするかと申しますと、平成13年9月1日に債権回収会社（サービサー）制度という法改...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－２
任意売却や競売後の債務免除について－２ 昨日からの続きです。金融機関や住宅ローン信用保証やなどはこの競売や任意売却が終わった後の無担保の「不良債権」の処理は自社では行いません。 昨日も書きましたが、貸したものを返してもらうことに会社の人材や資源を投入することは、そのかかったコストは丸々損なのです。それよりは新たに住宅ローンを組んできちんと支払ってくれる顧客の獲得に力を入れたほうが企業としては...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の残債務について
住宅ローン破綻して任意売却なり競売なりで処理されて残った債務については、一般の相談者の方は新たにその残債務をローンとして組みなおして毎月、破綻する前と同じくらいの支払いを払い終わるまでしていくと勘違いされている方がいます。 たとえば毎月12万円づつの支払いをしていて住宅ローン破綻して1000万円の残債務が残る住宅ローン破綻した場合も破たん前の毎月12万円を新たなローンと言う形で組みなおして同...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
共有者である前夫が、自己破産をするとの知らせが・・・
神奈川県横須賀市の 中古マンションを共有名義で購入後、 離婚をしました。 住宅ローンの名義人は前夫で そのマンションには前夫が住み 住宅ローンを支払って行くことで 話がついていました。 今思えば離婚のときに 整理しておけばよかったのですが わたしが連帯保証人になったままでした。 そんな状態でもう５年も前の離婚ですから 忘れていたのですが、 先日、前夫が住宅ローンを残したまま 自己破産をすると...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローンの分割支払いには期限がある
住宅ローンの返済に限らず、 期限までに余裕があれば、 選択肢は多く残されています。 また、 精神的にも、 追い詰められた気持ちにはなりませんから 冷静な判断が出来ます。 しかしながら、 期限が押し迫っている状態で 解決の手立てが見つかっていなければ 焦るばかりで解決の手段は 狭まるばかりです。 期限までに余裕があれば、選択肢は多く残されています。 では？ 住宅ローン破産しそうな場合の ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅金融公庫の日立キャピタル債権回収より一括支払の催告書が…
広島県呉市に住むものです。住宅金融公庫の代理の日立キャピタル債権回収より一括請求が届きました。もう半年以上住宅ローンの支払いが出来ていませんでしたので毎日びくびくしていたのですが、任意売却にするよう勧める通知と一緒に届きました。このままにしておくと競売にかけられるようです。どうしたらいいのでしょうか？主人は病気のため働けず、わたしのパート収入だけで生活しています。 広島県呉市の方から このような...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
福岡県福岡市の住宅ローン問題相談開催
福岡県福岡市・福岡市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月１１日（水曜日）・７月１２日（木曜日） 福岡県福岡市の方又は、 福岡県福岡市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却のメリットは？
任意売却のメリット １競売よりも高い金額で売却できる可能性があるので その分多くの返済が出来る。 ２残債務の返済については、債務者の生活状況に応じて 柔軟に対応できる。 ３競売と違い引越しの時期は、売主の都合で決められる。 ４競売と違い近所に知られることなく売却できる。 ５親子間売買や身内間売買など引っ越さなくても 良いように出来る可能性がある。 ６売却の仲介手数料などかかる諸費用は...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却を検討したほうがいい方
任意売却という方法はまだまだ一般的ではありません。 そこでどういう状況の方が任意売却を検討したほうが良いか 考えられるだけ列挙してみました。 参考にしてください。 ●苦しいながらも住宅ローンの返済はしているが いずれ支払えなくなりそうだ。 ●住宅ローンの残債務額以上で売りに出しているが 中々売れず手持ち資金が底をつきそうだ。 ●一般の不動産会社へ売却相談したが 残債務との差額を現金で...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
「至急！！売却不動産探しています」チラシのほんと？
このマンションをお探しの4人家族の お客様がいらっしゃいます。 ○○小学校の学区のお子様が二人と ご主人は趣味が自転車ですので バス便のマンションでも大丈夫です。 予算は3000万円で現金購入です。 このマンションを至急でお探しです。 とまあこのようなチラシ広告が ポストに投函されていませんか？ このようなチラシの内容は ●具体的な物件名 ●高めの予算 ●購入者の具体性 ●購入者のストーリー...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
◎不動産の任意売却（ふどうさんのにんいばいきゃく）
抵当権が付いた不動産の所有者が抵当権者（債権者）の合意のもと当該不動産を売却すること。一般的に，競売で安く落札されることを回避するために不動産を任意売却することが多い。 （続きを読む）
- 東郷 弘純
- （弁護士）
任意売却の失敗例ー2（法律事務所へ依頼）
任意売却の失敗例ー2（法律事務所へ依頼） 一般の方は 住宅ローン破産問題の相談となると はじめに思いつかれるのが 法律事務所や法務事務所の 弁護士さんや司法書士さんです。 消費者金融やクレジット、 その他の住宅ローン以外の借金問題なら 法律事務所や法務事務所の 弁護士さんや司法書士さんで 間違いではありません。 しかし、 住宅ローン破産問題は、 任意売却専門の不動産会社に 相談するのが一番で...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
静岡県伊東市の「伊豆シャボテン公園」静岡地裁 沼津支部から競…
静岡県伊東市の老舗テーマパーク「伊豆シャボテン公園」の土地・建物が、静岡地裁 沼津支部から競売開始決定を受けたことがわかった。http://matome.naver.jp/odai/2134044575002170901 伊豆シャボテン公園が競売にかけられているとのことです。 伊豆と言えば伊豆シャボテン公園というぐらい メジャーな施設です。 まあぁつっ、今はどうだか分かりませんが、、、 この伊豆...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
会社経営破綻と住宅ローン破綻は、会社分割と任意売却が有効。
会社経営などの事業を営んでいるが、会社の事業資金などの借り入れの返済が厳しくて、「中小企業金融円滑化法」により、事業資金の借り入れの返済も住宅ローンの返済もリスケしている人は多いでしょう。 この中小企業金融円滑化法は2013年3月で終了します。もともとは3年前に当時の亀井静香金融相により1年間だけの時限立法として施行されました。しかし、１年経っても日本経済の回復はなく更に今年の4月から3回目の延長...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
北海道札幌市の任意売却
北海道札幌市の方の任意売却の取り引きが北洋銀行岩見沢中央支店でありました。
失業してしまい、それがもとで離婚になり、
すでに自己破産されていました。
本来ならこの北海道札幌市の方は自己破産していますから、
このままにしておけば債権者は
競売にかけて回収する事になるのですが実は、
共有者兼連帯保証人に別れた元奥さんの
父親がなっておられたのです。
この父親にはローンを払い終わった自宅があり
ほってお...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の失敗例ー１（一般の不動産会社へ依頼）
任意売却の失敗例ー１ 住宅ローン破産して、 オーバーローン状態の住宅の処分は 専門会社へ依頼しないと 失敗することがあります。 任意売却に精通していない 不動産業者への依頼は 慎重にすべきです。 任意売却に限らず 駅前にあるような普通の不動産会社や 任意売却専門でない 大手の不動産会社に オーバーローン状態の住宅の 査定依頼をすると失敗するケースが しばしば御座います。 失敗の一番は査定額...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
父の家が競売に、息子でも入札できますか？
父親の住宅が競売になります。わたしたち家族も2世帯で同居中です。競売には実の息子である私も入札できるのでしょうか？それから、競売の場合は住宅ローンは組めるのでしょうか？ 競売の入札は以下者意外はたとえ親子であっても問題ありません。 ①債務者本人②裁判所により買受申し出人の資格を制限した場合（農地などの場合は農業従事者資格が必要）③下記のいずれかに該当する者 ・談合、入札妨害、売却の適正な実施妨害し...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
公売とは？競売とは？
競売については一般的ですから ある程度ご存知の方も多いかもしれませんが、 公売についてはあまり知られていません。 公売とは？ 所得税・市県民税・健康保険税など その他自治体や税務署などの税金を滞納した場合に 他自治体や税務署など の公的機関が 滞納している人の不動産などの財産を差押して 裁判所の競売と同じように入札方式により 強制的に売却して滞納税の回収を はかる制度のことを公売といいます...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
北海道岩見沢市・札幌市の住宅ローン問題無料相談会を行います
北海道岩見沢市・札幌市の住宅ローン問題無料相談会を行います。６月21日（木曜日）・６月22日（金曜日）北海道岩見沢市・札幌市又は、北海道岩見沢市・札幌市周辺に在住の方の「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。個別相談になりますから、予約が必要になります。ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールか、下記フリーコールまでお電話ください。 ―――――――――――――――――――――任意売却センタ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
法的手続き（競売） に入るといわれています。
現在失業中です。状況としては、切迫しています。 債権者である住宅ローン信用保証から滞納分に対する内容証明が届いていて、このまま滞納が続くと遅くとも来月には法的手続き（競売）に入るといわれています。 支払い残額は約2000万円です。身内間売買も考えましたがそのような当てはありません。なので、任意売却もやむなしと考えています。 何の知識もないままに住宅ローン信用保証からの、紹介の不動産業者に任せてい...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却して、残った債務が2000万円近くあります。再就職に影…
住宅ローンが支払えなくなり、 競売などで処理されると 地方裁判所により、新聞広告や インターネットなどで広く情報公開されます。 この内容は債務者の債務内容から 対象不動産の内部の写真まで全て公開されます。 近所の人や同じ職場の人が競売で 入札しようとしない限り見たりしませんから ほとんどは分かりません。 また、 任意売却の場合は普通の売却と 表面上は変わりませんので 物件の情報やあなたの個...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
債権回収会社（サービサー）
住宅ローン破産すると、 融資銀行は住宅ローン信用保証会社へ 代位弁済の実行をしてもらい、 貸付金の全額を弁済受けた上で、 住宅ローン信用保証会社へ債権を移管します。 住宅ローン信用保証会社は、 保証するのが主な業務ですから 回収業務は、債権回収会社（サービサー）に 委託するか、債権を売却するかして回収します。 住宅ローンが滞納してしまうと いきなり 「○○◯債権回収株式会社」 と初めて聞く...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
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