こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの大石泉です。 企業の９月決算が気になっている方も多いかもしれません。 建設・不動産業界も厳しい環境が続きます。 改正建築基準法の影響による着工数の減少が少し落ち着いていたところへ、米国発のサブプライムローン問題の発生、原油高・資材高騰の影響と、販売価格を下げたくても（？）下げられない状況です。 マンションデベロッパーの倒産...（続きを読む）

大石 泉

（ファイナンシャルプランナー）

確認申請に関して、敷地のある市役所に確認しましたら、 「3週間〜１ヶ月」という返事。 民間審査機関は「2週間程度」という返事。 フラット35に関しては「10日〜2週間」（民間審査機関） ただし、同一の民間審査機関に確認申請を申請すれば、 確認審査期間にフラット35の審査も行うので、 確認申請+フラット35で「2週間程度」 組合わせによって、最短「2週間程度」、最長「1ヵ...（続きを読む）

村上 治彦

（建築家）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/11/11号】 ＞＞＞前コラムの続きです 資産価値を下げる要素は、金銭的な面だけでなくほかにもあります。 今週号の『AERA』(11/13号)の特集記事によれば、 専門家によるアンケートの結果『資産価値を大きく下げる』 という回答が最も多かったのは、『廊下に自転車が置ける』ということ。 防災...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

「不動産崩壊★今何が起きているのか！？〜２　」 オフィス賃料が下げ止まらない！その２ 東京駅周辺のオフィスビルは、 家賃を大幅にダウンすることで、 何とか低空室率を維持している。 東京駅から至近のビルは、 賃料が７万円／坪とも言われている。 だが、この金額で入居するテナントはもういない。 今まで強気の家賃設定だったが、 下げざるを得ない状...（続きを読む）

堰口 新一

（経営コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/11/11号】 昔から『マンションは管理を買え』といいます。 新築当時はそれほどかわらなかった資産価値が、 数年経つと管理の良い物件と悪い物件では 大きく差が出てくることも珍しくありません。 特に投資物件の場合は、管理の良し悪しが入居率に ダイレクトに跳ね返ってくるため、 『資産価値の維持』と...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/2/2号】 デベロッパーは自転車操業の業態です。 土地を確保し物件を供給し続けなければ、 売上も上がらず会社は倒れてしまいます。 入居者確保が可能であろうとなかろうと （駅から徒歩圏であれば“新築時は”入居者確保が可能だと思いますが） 造って売らなければならない宿命にあります。 物件を造るより ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

「　住宅会社の欠陥責任はどこまで追及されるのか！？　」 前回は、最高裁が「不法行為責任」というものを 明確に定義づけて、高等裁判所に差し戻しを 行ったところまでをお話しました。 今回の裁判では、原告であるＤさんは、 提訴後に、安全性に欠けている建物を、 封鎖しています。 よって、 死傷者などの人的な被害は発...（続きを読む）

堰口 新一

（経営コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/9/3号】 バルコニーが店舗入り口と反対側であれば問題はありませんが、 そうでない場合はなるべく上階を選ぶのが得策です。 次に飲食店の入っている物件や隣に飲食店のある物件です。 飲食店はダクトを使って煙やにおいを外に逃がします。 そのダクトの位置、高さによっては、 風向き次第で煙やにおいが部屋に入...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/8/19号】 一見「地方切捨て」と読めなくもない施策ですが、 人口減に伴う税収減により、 全部の既存インフラの維持ができなくなるための苦肉の策でしょう。 このような政策は、結果的にさらに都市圏の魅力を高め、 さらに人口の集中を呼ぶものと推測されます。 「人口の増加する地域に投資する」と言うのは、 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

電話相談での空室相談、ご来店頂いた大家さんとお話ししていると、募集している現地に『入居者募集中』の看板を設置していない大家さんが多いことに驚かさせられます・・・ 専任または一般で募集していようと看板は、現地に設置した方が効果が見込めます・・・ 逆に、設置しない理由が私にはわかりません・・・ なぜなら、当社が他の目的で地方に設置した看板で問い合わせがあるくらいですから・...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

Check Ponit４９　Ｇ.賃貸借条件等【貸主知名度】 失敗しないオフィス移転のためのチェックポイントについてご紹介します。 【貸主知名度】　ブランディングには重要 解説） 最近は、売却や不動産流動化がすすみ、貸主が現在誰なのかわかりにくいこともあります。 契約時には、重要事項の説明により、建物所有者および貸主に関する情報が仲介業者から説明さ...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/5/14号】 投資用不動産にとって最も大事なのは、「いかに稼働率を上げるか」です。 「稼働率を上げる」すなわち「いかに空室期間を短くするか」ということです。 どんなに現状の利回りが高くても、 前入居者の退去後になかなか次の入居者が決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなっ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/5/6号】 ゴールデンウィークにもかかわらず、 賃貸専門会社からは弊社の賃貸募集物件に問合せが何件も入ってきています。 「(シーズンを過ぎた)この時期でもお部屋を探していらっしゃる入居者は 多勢いらっしゃるんだな」ということを実感しています。 不動産投資は入居者がいて初めて利益を生みます。 どんな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

Check Ponit４２　Ｆ.ロケーション【１階テナント】 失敗しないオフィス移転のためのチェックポイントについてご紹介します。 【１階テナント】　企業ブランドに影響 解説） 同じビルに入居しているビル状況は、企業ブランドに大きく影響します。 ビル状況とは、入居テナント、ビル外観、管理状況などです。 特に１階の入居テナントは、ビルの印...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/4/23号】 インターネットサイトのＡｌｌ Ａｂｏｕｔが、 「住んでみたい街ランキング」を発表しました。 年齢別のランキングなど細かいことは発表されていませんが、 インターネットを通じたアンケートを集計したものなので、 ワンルームマンションやアパートの入居ターゲットである 学生や独身社会人など、比較的若い年齢層の声が ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/7/9号】 また、賃料を更新の都度上げるなどの条項は契約書に記載があっても無効です。 もちろん、賃料のＵＰは可能ですが、 公租公課の上昇や周辺の賃料との比較で著しく下回っているなどの 要件に当てはまらないと、訴訟になった場合に負けてしまいます。 「（契約において）借主に不利な条項・特約などは無効」 というのが...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/5/30号】 床がカーペットの場合は約35,000円、 CF（クッションフロアー）の場合は約25,000円になります。 もちろんフローリングやカーペットは毎回貼替える必要はありません。 （目安としてはフローリングで7-10年、 カーペットで5-6年ごとというところでしょうか） 入居期間が短期間であ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

Check Ponit３０　Ｄ.衛生設備【フロア分割】 失敗しないオフィス移転のためのチェックポイントについてご紹介します。 【フロア分割】　水周りなどの共用スペースの使い方に思いやり 解説） ワンフロアをいくつかの部屋に区切って賃貸する【フロア分割】タイプのオフィスには、懸案事項があります。 特に、水周りなどのスペースを他の企業様と共同使...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/4/18号】 投資用物件では、販売会社や建設会社・デベロッパー、 賃貸管理会社などが『賃料保証』とか『入居保証』という形で 一定期間の家賃収入を保証する賃貸借契約があります。 （俗に言う「サブリース契約」） オーナーが保証（サブリース）会社に賃貸して、 その会社が一般入居者に転賃貸するというものです。 サブリースは、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

いつもご覧いただき有難う御座います。 ファイナンシャルプランナー（ＩＦＡ）の森本直人です。 今回は、お得なマネーコラムのご案内です。 ところで、皆さん、東京都千代田区神田錦町にある 「ちよだプラットフォームスクウェア」という施設をご存知でしょうか？ 「ちよだプラットフォームスクウェア」とは、 千代田区の地域特性を踏まえた「SOHOまちづくり」を推進するため...（続きを読む）

森本 直人

（ファイナンシャルプランナー）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/2/15号】 理由としては、 1.「契約期間終了時に追い出されるかもしれない」という 　入居者側に不安がある 2.現実的に（入居者に抵抗感があり）通常家賃より安くしないと 　入居者確保が難しい などがあげられます。 実際に、借り上げ社宅を契約している法人の多くが、 「定期借家契約」の物件は借り上げしな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

Check Ponit２０　Ｃ.貸室内【眺望】 失敗しないオフィス移転のためのチェックポイントについてご紹介します。 【眺望】　オフィスも眺望良い方が気分がいい 解説） マンション・アパートなどの場合、室内からの眺望がひとつの大きなポイントになっています。 近年、寝ている時間を除くとビジネスマンが一番長く過ごしている「オフィス生活（らいふ）...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

Check Ponit１９　Ｃ.貸室内【貸室内装】 失敗しないオフィス移転のためのチェックポイントについてご紹介します。 【貸室内装】　自社オフィスに適した内装か？ 解説） オフィスビルの一般的な内装についてご紹介しましょう。 【仕上げ】 床：タイルカーペット、ピータイル、長尺シートなど （ＯＡフロアの場合は、タイルカーペット...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2003/12/14号】 3．価格にだまされてはいけません 賃料が相場でも、物件価格が安ければ利回りは上がります。 一般的には古い物件ほど安くなります。 それは、建物・設備が劣化することにより資産価値が下落するのと同時に 修繕費用など追加投資の可能性が高くなるからです。 「買ってすぐ大規模修繕の負担金を求められ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

いつも良い会社を紹介していただき感謝しています。 港区新橋のビルオーナー様からの声をご紹介します。 Ｑ１　ダク・エンタープライズにテナント募集を委託する前は、何に悩んでいましたか？ 悩みはありません。 Ｑ２　何がきっかけでダク・エンタープライズを知りましたか？ ２０〜３０年も前からですから、どうして貴社を知ったか記憶がありません。 Ｑ３　...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）