利回りとリスクの関係 1 〜メルマガより〜 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月02日更新

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利回りとリスクの関係 1 〜メルマガより〜

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どんな物件を選びますか?…投資用不動産の選び方…
【EMPメルマガバックナンバー 2003/12/14号】


不動産投資を行うに当たって、皆さんが最も関心があるのが
「利回り」だと思います。
多くの投資家の方から、
「利回り10%以上の物件を探している」という声を聞きます。

高利回りの物件への投資スタンスを否定するわけではありませんが、
物件選定においては 「本当に10%以上回る物件がいい物件なのかどうか」
を見極めることが必要だと思います。



1.不動産投資において、本当の利回りは売却して初めて確定する。



バブル期と違い、今は物件の売却価格が購入価格より下がるのが
当たり前の世界になっています。

売却時に大きく値を下げるような物件ならば、
当然そのことも考えて投資すべきだと思います。
(中古物件より新築物件の下落率の方が大きいので、
 その点中古物件の方が価格下落リスクは少ないといえます。
 とくに新築後数年は下落率が大きいので、築10年以降のものを購入すれば、
 下落リスクはかなり軽減されるといえます。)

「買ったはいいけど転売できない」物件では、
購入時どんなに高利回りでも手を出すべきではありません。

もちろん将来インフレになれば、
物件価格の下落リスクも相当緩和されると思います。
インフレへのリスクヘッジは、不動産投資における最大のポイントの一つです。


2.賃料は変化します。



利回りは現在の賃料を基に算出されます。

販売時の賃料にウソはないと思いますが、問題は今そのテナントが退去したら、
またその賃料で貸せるかどうかということです。

75,000円/月で募集中の物件(弊社の管理物件)と同じ間取りの別の部屋が
「表面利回り11.5%、870万円」で売却されていました。

どういう理由で相場より8,500円近くも高く貸せていたかはわかりませんが、
他の空室も75,000円前後で賃貸募集していますから、
売却された物件の賃料は明らかに賃料相場より高いと思います。

「賃料が高く貸せていた時期の入居者がまだその賃料で借りている」ケース、
「高くても借りる入居者(普通は貸すのを嫌がるテナント)が入居している」
ケースなどはかなりあります。

当然ですが、物件選定に当たっては現在の賃料ではなく
「今募集したらいくらで貸せるか」を調べておく必要があります。

また、物件が古くなると賃料も下落していくリスクがあります。
賃料下落幅の少ないエリアの物件を選ぶのも重要なことです。

>>>続く

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