・・・EMPメルマガ2008年12月19日号より・・・ 先週、以前勤めていた会社の忘年会に参加しました。 毎年12月の第２水曜日、当時審査部に属していたメンバーが 忘年会を兼ねた同窓会に集まります。 その会社は、親会社の支援により債務をすべて返済し数年前に清算。 参加者も出向元の銀行に戻ったり、 外資系金融機関に転職したり、 個...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

・・・EMPメルマガ2008年12月12日号より・・・ 前回に続き日経新聞主催の『不動産ファイナンスフェア』の講演会から、 今回は藤巻健史(株)フジマキジャパン社長の講演の感想をご紹介します。 話の内容を要約すると、 ・国債残高（国の借金）は848兆円あり、この10年で2.5倍に膨れている。 ・これだけの借金があれば、日本経済は持...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

あけましておめでとうございます。本年も良き年でありますように。(年初にアップするの忘れてました…） 2009年の不動産投資戦略を元旦でありますので提示したいと思います。2008年を総括すると「変」という漢字が選ばれたかと思いますが、不動産市況に関しては「乱」だとか「崩」という字が適切と思われます。http://sankei.jp.msn.com/culture/academic/0812...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

写真は以前撮った港区白金台近辺の写真 株式や債券の投資においてオプション取引という物がありますが、それは時間的価値と本源的価値の合計額である金額の売買によって成り立っております。いわば、時間というものがお金の価値に換算されて売買されているわけです。 不動産投資において良い納得できる物件を購入する事は非常に重要である一方完璧を求めすぎて時間を敵に回してしまう方がおります。年収が１...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

2008.12.18 相続税が０円（相次相続控除）（専門的過ぎない相続の話） 2008.12.16 買取再販物件とは？（マンション知識のツボ！） 2008.12.16 暦年課税贈与税の留意点（生前贈与加算）（相続・贈与とその税務） 2008.12.15 賃貸事業の経営者としての自覚（不動産の活用と権利調整） 　 相続Q&A 　 不動産Q&A...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日ペット可築浅投資用マンションを見てきましたので、そのご報告。当初物件資料をもらった際には家賃が高目であるなと思いましたが立地や日当たりマンションのグレード等を考慮すると納得できる物件でした。目の前が公園で犬の散歩にはちょうどいい立地です。 こちらは都営新宿線の駅から徒歩数分に位置する築1年程度の物件です。東京の東に位置する新興住宅街にある物件で、不動産開発業者が持っています。資金状態...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

はじめまして。 いつも拝見、勉強させて頂いています。 今日は住宅購入についてアドバイス頂ければと思い メール致します。 家族構成ですが、私が３５歳、 妻と子供２人（３歳＆４ヶ月）です。 現在海外に住んでいます。 収入は、海外の給料と日本の給料があります。 そのため今はこちらの給料でちょうど生活でき、 日本の給料のみそのまま残ります。 年間４００...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

昨年のクリスマス時期にフィンランドから来た非居住者の方が区分の投資用物件をお土産を買うかの様に買っていかれました。弊社に取ってはクリスマスプレゼントの様な取引だったので良く覚えていますが、参考になるのでご紹介します。 彼は弊社が出した過去の英文記事に反応して問い合わせをして来ました。出張で日本に時々来るという事で「この記事を読んだけど何か物件は無いか」という事でいろいろ探して希望価格帯に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

手付金の授受をともなう不動産の売買契約締結後、しばらくすると残代金決済・引渡しとなります。 このときには、登記の申請や融資の実行から固定資産税、管理費等の清算、諸費用の支払いまでを一度におこなうことになります。 実際の現場では、買主も売主も流れ作業のように、目の前に出された書類に、ひたすら記名押印していかなければならないでしょう。 そこで、今回は「残代金決済時の流れ」...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

新築一戸建ての購入を検討しているときに、広告で「建築条件付売地」を見かけることも多いでしょう。 特に都心部では、「建売り」と「建築条件付売地」とでは、建物が完成すると、見た目ではほとんど区別がつかないものも少なくありませんが、その契約形態には違いがあります。 今回は、「建売り」と「建築条件付売地」の契約形態および、仲介手数料の違いについてわかりやすくお伝えします。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日の夜もブルムバーグニュースをついつい見てしまいました。ファニーメイとフレディマックがワシントンでヒアリングを受けている内容でした。詳しくは英文でこちらhttp://www.iht.com/articles/ap/2008/12/10/business/NA-US-Financial-Meltdown.php　公聴会ではサブプライム問題の原点に戻る質問とオルトAもサブプライム化していないかという...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高円寺に住みたいと弊社バイトの20代前半の子に聞きました。古着屋さんが集まっていて、若者に人気のあるお店があって、何となく雰囲気が良くて、新宿に中央線で一本で出れるのがその理由だという事です。高円寺だけの事を紹介しているHPもあります。http://www.koenji-navi.com/ 高円寺駅は 阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪等と同じ杉並区の駅です。飲食店、カフェ・バー、生活雑貨、ホビー＆...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

12月8日付のインターナショナルヘラルドトリビューンにブルガリの記事が出ていました。http://www.iht.com/articles/2008/12/08/business/08luxury.php 高額ブランドであるブルガリでさえも金融危機の影響をこの20年になかった様な打撃を受けているとの事です。利益が44％下落して、株価は一年ほど前の半分以下に下落したそうです。現在富裕層と言われる...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

購入されたもしくはこれから購入する賃貸マンションの入居率をアップするヒントをご紹介します。賃貸マンションの入居率をアップするのに良く使われるのが敷金礼金をゼロにカットするという方法があります。また、仲介手数料を少なくするとか、フリーレントを付けるなどの方法もあります。ただ、これらの方法は一時的に入居率をアップさせますが永続性に乏しい物です。 そこで良く賃貸募集者がリクエストして来て実際に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

住民税も対象!* 今朝方の新聞では、昨日行われた、自民党税制調査会の方針を取り上げて いました。 このコラムでも、何度もその期待を高さをお伝えしてきましたが、この方針が 12日の与党税制改正大綱に盛り込まれる事で、現実味がグッと！出てきました。 そして、その内容もとても素晴らしい。 所得税で30万円、住民税で30万円を控除するというので...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

高配当銘柄への株式投資は数字の上では不動産投資に近いレベルになってきました。株式投資に際して配当利回りを参考にして投資されている方がおられるかと思いますのでその高配当利回り銘柄投資と不動産投資の違いを簡単にご説明します。キャッシュフロー投資で如何に不動産投資が安定しているかご理解いた頂けると思います。 本日の株価情報で（クイック野村版）で日経225採用銘柄の中での高配当銘柄をスクリーニン...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

初めまして。神奈川県に住む共稼ぎの夫婦です。 現在購入を考えている中古住宅があり、ローンをどのように組むか検討しています。 物件を選ぶのに忙しく、ローンのことをまだ調べていなくて、 正直言ってどうすればよいのか見当がつきません。 アドバイスをお願いいたします。 住宅の価格が５５００万円で 諸経費を含めると６０００万円弱になります。 頭金は、現金が１０００万円と ...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

不動産投資の仕事をしているといろいろなお客様に会いますが、投資用に一棟売りマンションを探している人の多くは非常に積極的で勉強熱心でいらしゃると見受けられます。一棟物のマンションは投資家の目標であるかと思いますが、そこに至るまでに多くの方がワンルームマンションや区分マンション投資をされております。ワンルームマンション投資それ自体はキャッシュフローが回れば問題ないのですが、いくつか注意すべき点がありま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場合、買主は所有権を失うことになります。 また、賃借権等が設定されていると、目的物件の使用、収益的機能が著しく損なわれることになります。 そこで、不動産売買契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を取り除かなければならないことを定めているのが一般的です。 売買契約...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

任意売却物件の流れがこれから加速しそうだと任意売却物件を弁護士等から預っている先から聞きました。彼らが言うには現在民事再生法で再生を考えている先が時間切れタイムアップで破産に追い込まれて行くとの事です。それで更に任意売却物件、未公開、非公開物件の出ものが増えてきます。ただ、現金で買う人以外ではこれらの物件を買うのは至難の業です。物件は安く利回りも良く比較的新しい、買う人からしたら最高の物件ですが、...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

物件の引渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合、その存在を知らなかった買主は、損害賠償請求、場合によっては契約の解除をすることができます。 ただし、買主は瑕疵を発見してから１年以内に、これを行うこととされています。 「瑕疵」とは、欠陥や不具合のことで、具体的には、雨漏りや白アリの害などの物理的瑕疵、自殺があったなどの心理的瑕疵をいいます。 また、「隠れた」とは、買主が...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

今回は、不動産を売却しようとする方へ、「不動産広告の出し方」についてお話したいと思います。 不動産を出来るだけ良い条件で売りたいなら、新聞の折込広告、インターネット、住宅情報誌などで幅広く広告をすることは有効な手段の一つです。 不動産を売却するときに、このような媒体でたくさん広告をしてもらいたいとしたら、どのように不動産仲介業者に売却を依頼しますか？ １．専任媒介で大...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

インテリア雑誌CONFORTの１２月号に、「自分らしい仕事場をつくる─SOHOスタイル」という特集があり、私が手掛けた物件「スマートロジック有限会社」が掲載されています。 ぜひご覧下さい。 CONFORT→　http://www.webconfort.jp/（続きを読む）

松下 進

（インテリアコーディネーター）

不動産購入において現金を全額支払って購入する場合以外には日本人の海外赴任者は非常に不利な状況に陥ります。日本の銀行の融資スタンスとして、日本人居住者と外国人の永住権を持った居住者に対しては不動産購入の際のローンを一般的に提供します。しかし日本人でも海外赴任、海外留学等している人は日本の融資を概ね受けられません。日本人が日本の不動産を買うのに日本の銀行が全くサポートしてくれないという理不尽が待ってい...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることはほとんどありません。 一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く、その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。 その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合にはどうなるのでしょうか？ これが、危険負担の問題です。 民法では、危険負担は買主...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）