【EMPメルマガバックナンバー　2004/4/18号】 投資用物件では、販売会社や建設会社・デベロッパー、 賃貸管理会社などが『賃料保証』とか『入居保証』という形で 一定期間の家賃収入を保証する賃貸借契約があります。 （俗に言う「サブリース契約」） オーナーが保証（サブリース）会社に賃貸して、 その会社が一般入居者に転賃貸するというものです。 サブリースは、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

MMF(円) について、そのよさをご紹介します。 外貨MMFとは異なり、区分は公社債投資信託の１種になります。 特徴は 国内外の公社債(国債、地方債、社債など)を中心に、CD(金額・期限・保有者に何ら制限がない譲渡性と流通性を持った預金)やCP(企業が無担保の短期資金調達手段として発行する約束手形)など短期金融商品で運用する追加型公社債投資信託。 販売手数料は要りません...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

【EMPメルマガバックナンバー　2003/12/14号】 3．価格にだまされてはいけません 賃料が相場でも、物件価格が安ければ利回りは上がります。 一般的には古い物件ほど安くなります。 それは、建物・設備が劣化することにより資産価値が下落するのと同時に 修繕費用など追加投資の可能性が高くなるからです。 「買ってすぐ大規模修繕の負担金を求められ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

新興国の債券が注目されています。相応のﾘｽｸはありますが、その相対的な利回りの高さによる効果的な資産運用が魅力です。 また、経済が成長する国の通貨は相対的に強くなる傾向がありますので、新興国の通貨は今後価値が上がる可能性があります。一方、外国債券への投資には債務不履行（ﾃﾞﾌｫﾙﾄ）や為替変動などのﾘｽｸが伴いますが、新興国を投資対象とする場合はとりわけて、先進国に比べて政治・経済情勢が不安定...（続きを読む）

佐々木 保幸

（税理士）

資産運用の面では外貨ＭＭＦの方が外貨預金より有利。 1.為替手数料 外貨ＭＭＦでは１米ドルで0.5円、１ユーロで0.75〜0.80円。外貨定期預金ではそれぞれ、1円、1.40〜1.50円。（一部のネット銀行を除きます。） 2.運用利回り 外貨定期預金の金利が預入時に決まるのに対して、外貨ＭＭＦでは組み入れた短期債券からの利息を日割り計算して、分配金としてまとめて月末に再投...（続きを読む）

佐々木 保幸

（税理士）

昨今、人気の「一時払い変額年金保険」。 「公的年金は不安だし、老後も心配」。 このようなニーズで選ぶ方もいますが、 単純に「銀行よりも利回りがよく、株よりも安全」と考え 選択する方も増えています。 ただ仕組みがかなり複雑で、多種多様な特長ある商品が 多数出ており、運用に知識･経験のある方ならばよく見れば 違いが解り、自分の要求を一番満たす商品を選ぶことが ...（続きを読む）

澤田 勉

（保険アドバイザー）

私は、投資・運用のオフィスでのご相談や、このサイトでの投資に関するご質問にお答えするのに、資産配分の重要性をお伝えしています。 その上で長期投資に適しているのはインデックス・ファンドの購入、それもできるだけコストが安い方法での購入をお勧めしています。 (安く買う意味は此方のコラムを参照下さい インデックスファンドの選び方http://profile.ne.jp/pf/offic...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

こんにちは！ 皆さんは、桜のお花見には行かれましたか？ 私は、８分咲き、満開、散り際（桜吹雪）を堪能しました。 でも、花が散ったあとの“新芽”の緑も、とても鮮やかで美しいですね。 これからは、春を感じながら、青々とした新緑を楽しみたいところです。 さすが、日本の“国の花”だけのことはあって、様々な楽しみ方をさせてくれます。 で、日本といえ...（続きを読む）

荒川 雄一

（投資アドバイザー）

「保険屋さんが言うべきお話ではないでしょ」シリーズものです。 　 死亡する確率は国が正確な統計を取っているため、簡単に知ることができます。 それは、厚生労働省がデータ作成している「生命表」です。 ただしこの生命表は数年に一度しか更新されない代物で、一番最近ではＨ17年に更新されました。 生命保険業界では「生命表」を改良した「生保標準生命表」を使って、死亡確率を計算し...（続きを読む）

釜口 博

（ファイナンシャルプランナー）

金融機関の支店長、副支店長と融資の件についていろいろお話を聞くことができました！ 巷で言われているとおり、現状でアパートの融資は非常に厳しいとのこと・・・ ただし、属性(お客様の内容)によるためすべてが厳しいわけではない。 でも、フルローンは難しいのが現状です。 金融資産があり、担保評価がでて収益還元法でみてもＯＫな場合はフルローンも可能な場合が...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

米国発のサブプライムローン問題以来、 マーケットは国内外ともに混迷しています。 日本国内の株価も、ここ数日は上昇して 少し落ち着きを取り戻しているようですが、 昨年の株価水準と比べれば大きく落ち込んでいます。 株価が大きく落ち込んだときには、 配当利回りが大きい銘柄に注目が集まります。 「株式の配当利回り」と、意味合いは全く異なりますが、 最...（続きを読む）

平野 直子

（ファイナンシャルプランナー）

金持ち大家さん(R)実践塾を開催して、さまざまな大家さんと知り合うことができました。 入居者のことを本気で考えて入居者が主役だけど、キャッシュには厳しい大家さん・・・ 自主管理だけど管理委託より徹底していて物件が綺麗で入居率が９９％の大家さん・・・ 建てて(購入して)から物件を放置し続けている大家さん・・・ 数字だけが頼りの大家さん・・・ すべて人...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

先日、帝国ホテルで開催された、 日本FP協会の20周年記念式典に参加してきました。 式典では、慶応大学の竹中平蔵教授から 「日本は個人金融資産が1500兆円もある 　その1％でも利回りでまわして活用することが大切」 と御挨拶をいただき。。。 その後のパネルディスカッションでも エコノミストの方々が 賃金が上がらないで、物価が上昇していく時代 「...（続きを読む）

山田 幸次郎

（ファイナンシャルプランナー）

国民年金の1号被保険者の方には確定運用利回りの国民年金基金がお勧めです。 ○年金金額が加入時に確定する年金です。 ご存知のとおり、確定拠出年金は運用成績によって受取額が変わります。でも、此方は予め分かりますので、老後のキャッシュフローに反映でき、老後の生活設計が容易になります。加入は終身年金及び追加で確定年金に加入できます。 ○掛け金の一部が毎年お手元に戻ります。 毎年...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

最近多くのお問い合わせを頂いている話題のTHE TOKYO TOWERS（ザ･東京タワーズ）についてお話します。 前評判通りの物件です。新築分常時に抽選に当たった方はラッキーですよね。 今売っても@30万〜40万/坪は高く売り抜けそうです。 まずは・・・ 当選されて購入された方へ ・運用資金の投下先を変更したいなら「今」が売り時です。 　ただし、当初は我先に売り...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

＊設定条件 現在５０歳、運用期間１０年、リスク許容度は普通、予想利回りは税引後、計算は複利 資産　　　　　　安定型資産　　　　　　積極型資産　　　　　　　　　　　　　　　予想利回り 資産クラス　　国内債券・預貯金　　国内株式　　外国株式　　外国債券　　（税引後） 合計１００％　　６０％　　　　　　　　　１０％　　　　　１０％　　　　２０％ 予想利回り　　　1.5％　　　　...（続きを読む）

土井 健司

（ファイナンシャルプランナー）

ポートフォリオ（例） 税引後の予想利回りを国内債券1.5％、国内株式8.0％、外国株式10.0％、外国債券6.5％とした場合 資産　　　　　　　安定型資産　　　　　　　　　　積極型資産 資産クラス　　　　国内債券・預貯金　　　　　　国内株式　　外国株式　　外国債券 合計１００％　　　　６０％　　　　　　　　　　　　　１０％　　　　　１０％　　　　２０％ 予想利回り　...（続きを読む）

土井 健司

（ファイナンシャルプランナー）

おはようございます！ めっきり寒くなってきましたね。 寒くなったといえば、株式相場も、“お寒い“相場となっています。 ここにきて、日経平均など株価が大幅に下落しました。 またそれに伴い、債券が買われて長期金利は1年10か月ぶりの低い水準となっています。 16日の新発10年物国債利回りは、一時1.46％にまで低下しました。 サブプライムの影...（続きを読む）

荒川 雄一

（投資アドバイザー）

家計の資産運用は、単なる収益性だけでなくライフプランを基に実践することが大切です。資産運用は、日々の生活や将来予定される住宅購入や子供の教育資金などが前提にあり、決して収益性だけを追求するものではありません。以下のように色々なポイントを考慮したうえで目標を設定し、運用資金、必要利回りなどをもとに運用資金全体の配分を決め、具体的な商品の選択を行いましょう。 ・何の目的で運用するのか。 ・どれ...（続きを読む）

土井 健司

（ファイナンシャルプランナー）

みなさんにも、投資をしてみたい気持ちはあるけどなんか怖い。といった気持ちをもたれている方、まだまだ多いんじゃないでしょうか。 軽い気持ちで始めるのに、私はまずＭＭＦを検討してみてはどうかと考えています。 ＭＭＦは「マネーマネージメントファンド」とか、「マネーマーケットファンド」などと呼ばれているもので投資信託です。 主に、短期公社債や短期の金融商品を中心とした公社債投...（続きを読む）

渡辺 博士

（ファイナンシャルプランナー）

ずいぶん昔のウィスキーのCMで、大原麗子さんがハスキーヴォイスでつぶやく、こんな台詞がありましたね。色っぽくって、可愛くって、ホント美人はトクですねェ。 不動産投資をお始めになられる方たちには、大きく分けて2通りの方たちがいらっしゃいます。 まず、?不動産が好きで、所有すること（蒐集すること）に喜びを感じる方たち、と、 ?完全に金融商品とみなし、株や証券と同じように考えていらっし...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

　皆さんインフレリスクを考えて投資していますか。私のところによく教育費の準備をしたいということで学資保険についての相談がよくあります。みなさんインフレリスクというリスクについて考えていない方が多いですね。 インフレリスクとは、物価が上昇して貨幣価値が下がるリスクです。と言うことは、例えば将来の100万円が今の50万円の価値しかなくなるというリスクですよね。物価が毎年1％上昇するのならば、運用は...（続きを読む）

辻畑 憲男

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の利回りは、 賃料を収益の基準に置きます。 期待利回りが同じなら、 賃料が倍になれば 収益還元法による物件価格も倍になります。 一昨日、商用で 東京駅に隣接する パシフィックセンチュリービルに行きました。 このビルは フォーシーズンズホテルズ丸ノ内や商業店舗、 オフィスが入居する複合ビル。 平成9年に香港の財閥グループ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

私は外貨投資について、外貨預金ではなく、外貨MMFか外国債券の購入をお勧めしています。では、「どちらが良いの？」という質問にお答えします。 外貨(ドル)MMFは短期の公社債やCPなどで運用し、過去元本割れは少ないもののリスクが外国国債より大きくなります。また、外貨MMFは運用会社に運用を任せますから、利回りは事後に確定します。そして短期金融商品で運用するため、通常米国債のゼロクーポン債よりも利...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

景気がよくなると株価が上がり金利も上昇する。 その反面債券価格が下がるといわれていますが、その仕組みを詳しく教えてください。 債券価格が上昇すると利回りが下がり、債券価格が下降すると利回りが上がる理由は何故ですか？ 個人向け国債では、上記のように景気がよくなると国債の金利も下がるのでしょうか？ 債券の定価を100円とします。しかし、定価より安く売ったり高く売ったりできるのが...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）