「物件」を含むコラム・事例
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第８回金持ち大家さん(R)実践塾
第８回の金持ち大家さん(R)実践塾は、【空室対策-現場実践編】です。
昨年、アパマン経営の寺子屋-金持ち大家さん(R)実践塾では、空室対策の講座を２回開催しました！
最近、空室を満室にするノウハウは本やメルマガで簡単に習得することができますし、私のメルマガだけで結果が出たという大家さんもいます。
ただ残念ながらほとんど結果が出ていないという大家さんも少なくはありません。
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- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
旧来の売上予測が高精度でない理由1
まず、「比較法」とは、既存店の商圏データや立地調査で収集したデータと、物件のデータとを比較しながら妥当な売り上げを予想する方法です。 経験豊富な人であれば高精度な予想も可能ですが、主観が入りやすいため人によって結果が大きくバラつきます。 次に「回転率法」とは、以下の計算式で予想する方法です。 売り上げ ＝ 席数 × 回転率 × 客単価 例えば、客席数が30席で1日...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
『敷金０・礼金０』の落とし穴？
大家さんからの相談事例です。 空室がなかなか埋まらないため、『敷金０・礼金０』にしました！ が、４ヶ月が経過したけど、前より案内が減った・・・ とのこと・・・ 前の条件を聞いてみると、敷金１・礼金２で募集を依頼している業者に１ヶ月、客付業者に広告宣伝費として１ヶ月、計２ヶ月を支払っていたとのこと！ 『敷金０・礼金０』したために、募集業者に対して１...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
出店の判断は自己責任、売上予測も自己責任
FCチェーンに加盟して出店・開業したのに、実際には本部の言うようには売り上げがとれなかった、という話をしばしば耳にします。 いくら本部の指導通りに営業努力をしても、立地の見立てが甘かったために、目標売上には到底及ばないというのです。 そのため、加盟店側が本部を法的に訴えるというケースも少なくありません。 余談ですが、弊社ではこうした訴訟に関する仕事をお受けすることがあります。 ...（続きを読む）
- 林原 安徳
- （経営コンサルタント）
第８夜「不動産の尺貫法 その２」
建物を建てるには、その敷地が道路に「間口2ｍ以上」接していなければなりません。この「間口」がなかなかヤッカイでして、わたくしたちは、物件を調査する時には、必ずメジャーで測ります。 東京の昔からの住宅密集地には、「間口」が2ｍない敷地がけっこうあります。多いのは「間口1.8ｍ」という敷地です。どうして、そんな中途半端な敷地ができちゃったの？なぁーんでか？といいますとネ、これは尺貫法が災いし...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
なぜ入居者が決まらないのか？
なぜ入居者が決まらないのか？ 原因はいくつか考えられます。 先日、マンションを売却したいという売主様から相談を受けました。 専属専任媒介で某大手不動産会社に依頼しているとのこと。 電話しながら調べただけで、マンションが商談中になっていて情報公開されていないことがわかりました。 実は、よくあることなんですが・・・ 賃貸の募集はしてい...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
家を買いたいのですが・・・
籍は入れていないのですが同居して5年目の彼が、 「住宅ローンを借りられる年齢のうちに家を買おう」と言い出したのです。（彼は38歳） 物件は2500万円〜3000万円くらいの中古マンションを35年ローンで考えています。 彼の両親から遺産の生前分与として1000万円いただき、それを頭金とする予定です。 ◎金利は固定と変動それぞれのメリット・デメリットはどんな点か？ ◎固...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
第５夜「少ゥし愛して、長ァく愛して・・」
ずいぶん昔のウィスキーのCMで、大原麗子さんがハスキーヴォイスでつぶやく、こんな台詞がありましたね。色っぽくって、可愛くって、ホント美人はトクですねェ。
不動産投資をお始めになられる方たちには、大きく分けて2通りの方たちがいらっしゃいます。
まず、?不動産が好きで、所有すること（蒐集すること）に喜びを感じる方たち、と、
?完全に金融商品とみなし、株や証券と同じように考えていらっし...（続きを読む）
- 徳田 里枝
- （不動産投資アドバイザー）
受給資格者創業支援助成金シミュレーション 【27】
コラムTOP【1】 はコチラ 受給までのタイムスケジュール はコチラ 【step-５】 6月15日 ハローワークによる実地調査 前回 【step-4】 の第1回目の支給申請後、対象経費が妥当かどうかについてハローワークの審査が始まります。 手続きとしてはこの 【step-4】 まででほぼ 90％ が完了するイメージです。 （この 【step-5】 はハローワ...（続きを読む）
- 後藤 義弘
- （社会保険労務士）
広尾マンションリフォーム１
今 計画中の高級マンションリフォーム模型です。
築20年の広尾にある高級マンションです。
立地条件といい、配置計画といい、内部の構成といい、さすが。。。
築20年でも、いまだに値上がり続けているという物件の全面リフォーム計画です。
何度も打ち合わせを重ねていますが、クライアントに伝わりにくいので全体模型を1/30で作りました。
やはり 模型の力はすっごいです！...（続きを読む）
- 青木 恵美子
- （建築家）
住宅ローンと火災保険
住宅ローンを組む場合、金融機関から火災保険に加入するように言われます。 借り入れで住宅を取得すると、その住宅がローン返済のための担保となります。 金融機関は、その担保物件が燃えてしまった場合のリスクヘッジのために火災保険の加入を求めます。 万一火災事故が起きて住宅が焼失すると、契約者はローンの返済に加え、新たな建物の取得という二つの負担を一度に負う危険性を持つことになります...（続きを読む）
- 山本 俊成
- （ファイナンシャルプランナー）
住宅を購入する際の頭金はどのくらい必要か
一般的には「物件価格の２０％程度」の頭金を準備したほうがいいと言われてます。 民間の住宅ローンでは提携ローンや銀行独自のルールにより、物件価格の９０％から１００％の融資を受けることが可能な場合もあります。 しかし、借りられる額が必ずしも返せる額ではありません。 やはり将来の返済リスクなどを考慮して、最低でも購入物件価格の２割程度の頭金を準備したほうがいいと思います。 ...（続きを読む）
- 山本 俊成
- （ファイナンシャルプランナー）
別荘の耐震リフォームについて
明日発売のリゾート物件を紹介する雑誌「リゾート物件情報」（レゾン）の
「建築家に聞くリフォーム」というコーナーで、''別荘の耐震リフォーム''についての
記事を掲載しています。
別荘にも耐震は必要？
普段生活のベースとなる住宅では、
地震に対する安全性は非常に大切な要素ですが、
別荘の最重要課題は安全性ではないのではないでしょうか？
勿論震災時のシェ...（続きを読む）
- 各務 謙司
- （建築家）
リフォームは「住まう人」の持ち味を演出！ＶＯＬ?
リフォームとリノベーション
最近リフォームでも全面的に刷新した
リフォームをリノベーションと言う
言葉を使うようになりました。
でもしかし「住まう人」が実在して
リノベーションが完成されると考えています。
リフォームもリノベーションも
中古物件を体裁よく、斬新に、かっこ良く
だけだは「住まう人」の姿や想いが見えてきません。
私達はその「住まう人...（続きを読む）
- 山本 武司
- （リフォームコーディネーター）
フリーレント vs 広告費
毎日のＦＡＸＤＭの量、すごいですねぇ・・・ それだけ空室が多く問題になっているということでしょうか？ 家賃高いなぁ・・・ と思う物件には、フリーレント２ヶ月・広告費１ヶ月が当り前になってきました！ 決して家賃も高くないのに・・・ と思う物件でも、広告費１ヶ月は何だか当り前！ 当社で預っている物件でも、１週間に１件も案内が無い物件に関して...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
１Ｒの１棟は買うな？
誤解しないで下さい。 最近、１Ｒや１Ｋなどの単身者用は供給過剰のため客付が簡単ではないとお話ししていますが、単身者向けの１棟アパートは買うなと言う事ですか？ このようなお問合せを４件も頂きました・・・ 結論は、ＮＯです。 単身者用でもまだまだ需要があります。 近隣の募集状況と家賃設定とまわりにどのような...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
あなたならどうする？
売却か？ 建替えか？ 今年３０歳になる木造アパートを３ヶ月ほど前から管理しています！ 先月、退去者が出てはじめて室内を見ました！ ２年ほど前に耐震補強工事や屋根など手入れはしてるものの室内の床がきしんだり、建物自体が若干傾いてる(住んだり耐震上の問題はない)こともあり、リフォーム代金が３０万円から４０万円かかります。 もう１室退去予定のため一時金...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン控除について その１
住宅購入のご相談の中で、必ず住宅ローン控除が話題となります。 「住宅ローン減税がうけられるのは、来年の入居分までって聞いたので、来年までに、マイホーム購入したほうが、いいのかしら？」という内容のもの・・・・・。 確かに、住宅ローン控除は縮小傾向になり、平成２０年で、打ち切りが予定されています。 しかしながら、住宅購入の決断とこの住宅ローン減税などの税金のメリット...（続きを読む）
- 山下 幸子
- （ファイナンシャルプランナー）
受給資格者創業支援助成金シミュレーション 【17】
【関連Q&A】 ''助成金について'' では具体的にどのような経費が助成金の対象経費として認められるのでしょうか。 ここでＡ社事例で対象経費と認められたものを列挙してみましょう。 （各項右端の金額 [単位：千円] はＡ社の実際の申請額をあらわしています） ● Ａ社助成金対象経費一覧 （1） 会社設立 [準備] 費用 ・・・ １２０ ...（続きを読む）
- 後藤 義弘
- （社会保険労務士）
自分スタイルのキッチンを！ １
今春 竣工物件で提案しました 【スタジオキッチン】のご紹介です。
私は20年程前からいろいろなキッチンメーカーの開発のお手伝いをしたり、アイランドキッチンも15年以上前から提案してきましたので、キッチンにはちょっとしたこだわりがあります。
今春 発表した 【スタジオキッチン】は、アイランドを更に一歩前進させた考え方です。
“同じ釜の飯を食った仲間”という言葉があるくらい、食...（続きを読む）
- 青木 恵美子
- （建築家）
賃貸、新築、建売…それぞれのメリットデメリットは？
近々、結婚を控えておりまして、これから、住居にかかっていくお金について、相談します。 現在の住居は、社宅のようなもので、家賃はほぼ払っておりません。 結婚するにあたり住居を探していますが、大変迷っています。 候補を具体的に申しますと、 1)家賃7万円の賃貸物件 2)2,500万円の新築マンション物件 3)3,000万円の建売住宅 彼は、29歳、年収450万団...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
ライフプランの立て方（その３）
およそのライフイベントが決まりましたら、次に作るのが「好き勝手に考えた計画」を、現実的な問題に置きかえる第1歩となる「キャッシュフロー表」となります。 「キャッシュフロー表」とは、その名の通り「お金の流れ」を表したものです。「ライフイベント表」に描いた夢や希望に添って「その夢を達成するためにはいくらかかかるか？」を具体的に考えていくわけです。 例えばマイホームでしたら、希望の物件（まずは妥...（続きを読む）
- 栗本 大介
- （ファイナンシャルプランナー）
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