相手方が義務を履行しているのにもかかわらず、買主の代金支払、または売主の物件引渡し・抵当権の抹消・所有権移転登記への協力など、当事者の基本的な義務についての契約違反があったときは、相当の期間を定めて催告し、その期間が経過すると契約解除、損害賠償の請求ができます。 ところが「損害賠償の額を決める」ことは、そう簡単ではありません。 そのため、不動産売買契約では、損害賠償の予定額（違...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることはほとんどありません。 一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く、その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。 その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合にはどうなるのでしょうか？ これが、危険負担の問題です。 民法では、危険負担は買主...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

実際に債権回収の手段を取る際には、 まず相手方の資金ショートが一時的なものか、もう立ち直れない状態かを見極めることから始まります。 それには、 １、取引先から具体的な資料、説明を求める ２、他の取引先など外部からの情報を収集する 依頼に応じる場合でも、 １、社長個人の連帯保証を求める（出来れば公正証書をまく） ２、物的担保（不動産はやや重たい、機械設備などを譲渡担保に取...（続きを読む）

加藤 俊夫

（司法書士）

所有権の移転について、民法では「当事者の意思表示のみで効力を生ずる」と規定しています。 しかし、不動産取引においては「買主が売買代金の全額を支払ったとき（残代金支払いの日）に買主に移転する」と特約をつけて契約をします。 あわせて、売主は売買代金全額を受領するのと引換えに、所有権移転登記の申請手続を行うことを約定していることが通常です。 所有権移転登記の申請については、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

■土地 土地の売買は「公簿売買」と「実測売買」に分けられます。 「公簿売買」 公簿売買は、公簿面積（登記簿上の面積）をもって売買対象面積とするため、実測面積と差異が生じても売買代金を清算しません。 公簿売買は、登記簿面積が信頼できる場合などに採用される方式です。 契約締結時に売買代金は確定するため、あらためて測量を行わない場合も多いようです。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約の当事者は、売主と買主です。 売買契約書には、契約における権利・義務の主体が誰であるのかをはっきりさせるために、当事者の氏名、住所を表示することになっています。 ただし、契約の当事者が以下に該当する場合には注意が必要です。 ■代理人（売主または買主が、本人自身は契約を締結せず、それを第三者に委ねる場合） 代理権の有無およびその内容などを確認しましょう...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約書に記載すべき事項は、以下のとおりです。 1.当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所 2.当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示 3.代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法 4.宅地又は建物の引渡しの時期 5.移転登記の申...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日は、弁護士報酬の収入計上時期についての地裁判決を紹介しました。 地裁では、納税者が完全敗訴してしまいました。 高裁ではどうだったのでしょうか。 今日は、東京高裁平成20年10月30日判決（TAINSｺｰﾄﾞZ888-1376） を紹介し、収入計上時期について検討したいと思います。 １．高裁における控訴人の主張 権利確定主義は、形式的、発生主義的に理解されてはならず、担税力を 認め得る程度に所...（続きを読む）

平 仁

（税理士）

マイホームを購入するにあたり、ほとんどの方は住宅ローンを利用しています。 その場合、不動産の売買契約書に「融資利用の特約（ローン条項）」が盛り込まれていることが一般的です。 ローン条項（ローン特約とも言う）とは、買主保護のための規定です。 売買契約を締結した後、金融機関に住宅ローンの融資を申し込み、もし否認された場合、ペナルティーなしで売買契約が解除になる・・・ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

弊社のお客様で信託受益権案件（ファンド所有の売り物件）の物件に興味を示された方がおりその方に簡単に流れを説明しました。他の方で信託受益権売買を検討されている方のご参考になるかもしれませんので書きます。 Q信託受益権売買の流れはどの様になっておりますか？普通の所有権売買と別にコストがかかりますか？ A信託受益権の売買に関しては特別なコストは必要ありません。むしろ売買契約の印紙税が...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

◆ＦＡＸは古くて不便と思っている方々へ。 ＩＴツールのはなしです。 ＦＡＸ機の要らないＦＡＸのはなし ◆はじめてのオフィス・・・【ＦＡＸ】を買わないとダメ？ 昔々・・・ＦＡＸは、ビジネスに必要な機器でした。 ビジネスにおいて、企業間の書類のやり取りはファックスにて行っていました。 ・見積書 ・注文書 ・注文請書 ・請求書 ・契約書 ...（続きを読む）

阿部 龍治

（経営コンサルタント）

前回は地裁判決について紹介いたしましたが、 今日は、高裁判決を紹介したいと思います。 ユニマット事件では、高裁への控訴後、国税側から新たな主張として １．住所認定の判断基準日を本件譲渡期日である平成13年1月12日ではなく、 株券の引渡日である平成13年1月6日が収入すべき時期にあたる ２．被控訴人が国内に引き続き1年以上居所を有していたこと の2点を主張してきました。 １は主張の変更であり、２...（続きを読む）

平 仁

（税理士）

米国特許判例紹介：特許部品の購入により権利は消尽するか？(第１回)　 〜消尽論に関する最高裁判決〜 　　　Quanta Computer, Inc., et al., 　　 Petitioners, 　　 v. 　　 LG Electronics, Inc. 河野特許事務所 執筆...（続きを読む）

河野 英仁

（弁理士）

今年の３月くらいにメールで問い合わせの来たＮさんの相談にのって約半年。 ついに希望通りの土地を見つけて、家造りをスタートすることになりました。 現在は実施設計中ですが、いろんなことが起こります。 例えば、土地の契約をすると住宅ローンでは「土地＋建物」で借りるため、土地の 決済日は契約日から長くても２ヶ月以内になります。 住宅ローンの本審査には、工務店との契約書や確認...（続きを読む）

八納 啓造

（建築家）

海外財産の譲渡と住所の認定が問題となった２つの事例、 武富士事件とユニマット事件を取り上げる。 武富士事件については、東京高裁平成２０年１月２３日判決において、 原審取消の敗訴判決を書き、ユニマット事件においては 東京高裁平成２０年２月２８日判決は原審維持、納税者勝訴で確定している。 この２つの事件を比較検討することにより、住所概念を検討したい。 まず、武富士事件の地裁判決を紹介する。（今日...（続きを読む）

平 仁

（税理士）

河北新報の記事は、日本人が外国の船舶に乗っている事例ですが、 逆のケース、つまり、外国人が日本の船舶に乗っている事例は、 裁決ですが、先行事例が存在します。 平成１８年１月２５日裁決（裁決事例集７１集３４９頁） （ＴＡＩＮＳコードＪ７１−２−１４）です。 本件は、外国人漁船員の給与等に係る源泉徴収税の告知処分 に対する取消請求で、全部取消になった事例です。 ...（続きを読む）

平 仁

（税理士）

プレゼンテーションの案が気に入ってもらい、設計の契約をさせてもらいました。 納谷事務所では、住宅のリノベーションの場合、３ヶ月の設計期間をみてもらいます。 設計が終わると、数社の工務店に見積りをお願いします。 ３週間ほどであがってきた見積り書の数量と単価と内容をチェックして、クライアントに報告します。 毎回感じますが、それぞれの業者はまったく同じ図面を見ているにもかかわ...（続きを読む）

納谷 学

（建築家）

「鉄は熱いうちに打て！」と日々教え込まれている営業マン。 お客様が物件を気に入っている様子をみせると すぐに契約の段取りにすすもうとします。 しかし、契約日が決まると今まで毎日のようにかかってきた電話が ピタッと止まります。 「どうして？」　　 それは営業マンも不安だからです。 無事に契約ができるだろうか？(　断りがこなければいいけど・・・) ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

（写真左）最新刊「英語力の鍛え方」（ソーテック社） （写真右）多岐川恵理さん　〔© K.福田〕 第４回のゲストは、英語のプロ、作家として、ライターや翻訳の世界で ご活躍中の多岐川恵理さんをお迎えします。 オールアバウトへの相談の中でも、英語を生かしたキャリアに 関するものは多く、そういった方々にとって、今回の多岐川さんの 生き方、考え方は、大いに参考になるのではないかと思います。 ウェブ...（続きを読む）

葉玉 義則

（キャリアカウンセラー）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/11/18号】 『勝てば官軍』という言葉がありますが、 いつの頃からか日本は「道徳」や「モラル」よりも 「儲かれば何をしてもよい」という世の中になってしまったような気がします。 最近、こういうことが立て続けに起こりました。 弊社のお客様がある物件に購入申込をし、契約を進めていたところ 「そちらより高く買う客が...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/8/12号】 通常、承諾を受ける場合は「譲渡承諾料」が必要となります。 承諾料の額はさまざまで、土地賃貸借契約書に「譲渡額の３％」や 「借地権価格の10%」（区分所有の場合は、その持分割合）などの 額が規定されています。 不動産の商習慣上は、この「承諾料」は売主が支払い、 その代金は売買代金に含ま...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

交通事故で自動車が壊れた場合、損害賠償額は修理費相当金額です。修理費が事故にあった自動車の時価額を上回る場合は全損として、その自動車の事故時における時価相当額を損害額として見ます。 わかりやすく言うと、被害車両の修理見積が５０万円としましょう。しかしこの同年式で同等の車が２０万円で販売されていれば時価は２０万円です。 このケースだと民法７０９条の条文の解釈により保険会社は２０万円しか払いま...（続きを読む）

森 和彦

（ファイナンシャルプランナー）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/7/9号】 また、賃料を更新の都度上げるなどの条項は契約書に記載があっても無効です。 もちろん、賃料のＵＰは可能ですが、 公租公課の上昇や周辺の賃料との比較で著しく下回っているなどの 要件に当てはまらないと、訴訟になった場合に負けてしまいます。 「（契約において）借主に不利な条項・特約などは無効」 というのが...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

　相談が多いソフトウエアライセンス契約書の作成について説明します。作成にあたってはいくつかのステップがあります。ステップをきちんと踏まないために、余分な弁護士費用がかかる場合が多くありますので、注意が必要です。 １　まず、ライセンス契約書を作成するにあたり、同じような仕組み（ビジネススキーム）を用いているソフトウエア企業の作成している契約書をサンプルとして集めてください。 ２　次に、その中...（続きを読む）

金井 高志

（弁護士）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/2/15号】 不動産投資と切っても切れないのが『（建物）賃貸借契約』です。 「所有している建物にテナント（入居者）を入れて、 そこから果実（賃料収入）を得る」というのが一般的な不動産投資 ですから、当たり前といえば当たり前ですよね。 でも、ほとんどの投資家の方が、物件購入の時に前所有者と現入居者との 賃貸借契約内容...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）