住宅・不動産トラブル全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (6ページ目)

神奈川県川崎市の任意売却の取引がありました。 この神奈川県川崎市の方は １０年前もに今回の任意売却の家を出ていて この神奈川県川崎市の家には 別れた奥さんとお嬢様がお住まいでした。 この任意売却物件はこの神奈川県川崎市の方の 単独所有で元妻様とお嬢様は単なる使用貸借となっていて 債権者からの引越費用もでません。 困ったことに元妻様もお嬢様も この神奈川県川崎市の依頼者のことを よく思われて...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

「おたくは引越費用はいくら捻出できますか？ 　最低でも200万円はいただかないと困るんですが、、、」 任意売却を依頼する条件として このような相談をしてくる方がいます。 これはとんでもないお話しです。 そもそも任意売却の場合の引越費用というものは 債権者の好意で出していただくものです。 債権額を下回っての売却の売買ですから、 売却代金は全額返済になるのです。 ところが、 引越ができなけれ...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

瑕疵担保責任①～不動産取引にける特例 不動産取引における物件の瑕疵とは、その物件が取引上一般的に要求される品質が欠けているなど、欠陥がある状態をいい、それが通常の注意を払っても気付かぬ（隠れた）ものである場合に、売主が買主に対して負う責任を瑕疵担保責任と呼んでいます。 この瑕疵担保責任に関して、原則法である民法は買主がその瑕疵があることを知ったときから一年以内であれば、売主に対し損害賠償を請求...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

瑕疵担保責任③～中古住宅の場合 中古住宅については、新築と違って経年変化に伴う不具合が生じる可能性が大きいため、ある程度瑕疵があることが予想されます。また、中古住宅の売買における瑕疵担保責任の問題に関しては、売主が不動産業者か不動産業者以外かによってもその内容が異なっています。 尚、この際の瑕疵については、売主に過失がなくても責任を負うこととなります。 ①売主が不動産業者以外の場合 　売買契約...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

「債権者が5社もありますが任意売却は出来ますか？」 このような相談をいただきました。 もちろん大丈夫です。 基本的に任意売却の場合は 債権者が1社でも10社でも問題はありません。 なぜなら、任意売却とは 「債権者と債務者が合意して売却をする」 ことですから話し合いがついた上での売却だからです。 ただし、 債権者が1社の場合はその債権者の方針が 任意売却を認めているかいないかで決まります...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

他の任意売却業者で任意売却をしたが、 残債務の対処法を聞いたところ 「不動産会社は任意売却までが仕事です」 あとは知り合いの弁護士を紹介すると言われ、 その弁護士に相談したところ、 「自己破産するしかありません」 と言われてしまい、 「自己破産はしたくない」 と任意売却推進センターへの相談がありました。 これは債務者である相談者が、 任意売却業者へ依頼する際に 任意売却のことをよく理解...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

突然の事故などの怪我や病気になり 保険などでカバーできないような場合 住宅ローンの支払いをどうするかは 悩ましいところです。 住宅ローンの残債務額より高く売却できるようなら 売却してその差額で治るまでの期間をしのぐことも可能でしょうが。 オーバーローン状態ならどうすることも出来ないでしょう。 そんな時は任意売却を検討してください。 病気やケガの治療中の間は収入が減るため 高額の住宅ローンの...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却の物件の売買を行う際の 管理費や固定資産税の精算について 注意しなければならないことがあります。 もちろん通常売買と同じように日割りで精算するのですが 滞納税、滞納管理費、滞納修繕積立金などがある場合は 気をつけなければならないことがあります。 滞納管理費や滞納修繕積立金は基本的に そのマンションの部屋についてまわるものです。 例えば競売などで滞納管理費や滞納修繕積立金がある マン...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

以前に任意売却推進センターの 任意売却のマンションを 仲介してくださった業者さんから電話があり 「11社も債権者がいてその内の2社は 連絡が取れないので当社では手に負えないので 任意売却推進センターさんで解決してもらえませんか」 このような依頼が不動産仲介会社からありました。 もちろん、 喜んでお引き受けいたしました。 他の不動産業者で解決できない 難しい案件を解決できることは 任意売却...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

トラブル事例①～トラブル発生の根拠と対処法 不動産取引をする上では不可避的にトラブルが発生してしまう場合 があります。私は多くの同僚と共に取引に携わったこともありその 人数分だけトラブル発生の要素がありました。 私が取引上で経験したトラブルだけでも例を挙げれば多くのものが ありましたが、幾つかに分類することができます。 一、近隣関係から発生するトラブル 不動産（特に土地）は隣地と連続して広...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

実務での検証①～土地活用提案の相手方 不動産コンサルの実務の相手方といえば、基本的に従前から不動産 を所有している方や遊休地の有効活用を提案すべき土地所有者等の 相手方または新たに不動産を取得されようとする方へのものが主体 となっています。 そこで既に不動産を所有している方の例としては次のような形態が 一般的と考えられます。 市街地において代々相続された土地の上に自宅と併せて賃貸マンシ ョン...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

以前に寄せられた相談で、「これから契約しようとしている物件の売主(業者)が、   施工ミスがあったと新聞に載っていた」「過去に耐震偽装問題があったらしく、   現在も過去の現場を検査している売主らしい」といった、売主への不安・不信感、   また、本当にこういった業者と契約してよいかどうかと言った相談がありました。       当たり前の話をしますと、不信感や不安があるのであれば...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

新築住宅購入セミナー 日時：４月６日（日）　１３：００～15：30 場所：〒150-0022　東京都渋谷区恵比寿南1-25-1　恵比寿プラックスビル5F・セミナールーム 　①失敗しない住宅購入虎の巻　（講師：奥ＦＰ） 　②本当にあったコワイ物件　トラブル防止のチェックポイント（講師：江尻ＦＰ）   失敗しないためには、知っておくべき事が沢山ある住宅購入。 「知らなかった…」なんて後悔はして...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

不動産購入をお考えの方の多くは、年齢的に小さなお子様がいるご家庭や、 これからご結婚をお考えと言うお客様が大半です。   その為、ご家族のことを考え、住環境の良し悪しは購入判断の重要なポイント となる場合も少なくないと思います。   以前に寄せられた相談例では、そのような環境に関する相談が割りとあり、 以下の質問がその一例です。     不動産屋から、第一種低層住居専用地域とい...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

  周辺の用途地域を確認し、本地だけでなく周辺も含めた環境が望むものであるか、 十分に注意して確認しても、予想外の環境変化が起きる場合もあります。   それは、不動産などと用途地図を広げて一緒に確認し、プロからのアドバイスも もらいながら検討しても見落とす注意点があります。     例えば、近くに大きな道路があり、道路から30ｍまでが商業系の地域、 本地は大きな道路から50ｍくら...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

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木原 洋一

（不動産コンサルタント）

先日アパート出来過ぎ問題についての特集がされていました。 あのヤラセでちょっと問題になったという・・・あの番組ですね。   番組では、アパート出来過ぎ問題について、30年一括借り上げという 家賃保証の内容についてのトラブル。 このサブリースと言う契約内容によるトラブル。 アパート出来過ぎによる行政・個人の問題などなどの特集でした。   私は・・・どっちが良いとか悪いとか抜きにして・...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

共有名義での土地購入。 って特別珍しいことではありませんよね。   共有名義ってのは大体、奥さんとか旦那さんとか親御さんとか というケースがほとんどだと思います。 この辺だとこじれない限り・・・そう問題はありませんよね。   先日はこの共有名義の難しさ・・・ってのを実感した出来事がありました。   数年前に一方の方から売却依頼を受けていました。 今年やっと具体的なお客さんが付い...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

年度末のこの時期は不動産会社は1年で一番忙しい時期なのですが、そんなに忙しくない当社でもちょっと忙しいのです。 そこに今回のコロナがありますので身動きは取りにくいのですが、答弁書作成にあたって簡易裁判所に行って聞いたりしながら作成することにしました。 今回の情報を整理しますと原告は当社管理物件に入居している仮にA氏としましょう。以前A氏は当社に来て「ガス料金が高いから他のガス会社に変更したい」旨を...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

前回は訴状に対する答弁書を作成して裁判所に提出したのですが、口頭弁論期日前に「準備書面１」が届きました。 これは前回の答弁書に対する反論です。このような準備書面1（反論）の内容です。 答弁書の内容に感情的になっている部分も見受けられます。もともと違うものを正当化しているような言い分がありますので、この部分を証拠を付けて間違っていることを立証してゆかないといけません。 最初に生活保護を受給した際は...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

準備書面１を作成し裁判所に提出したので、後は裁判当日に裁判所に行けば良いだけと思っていたのですが、前日？準備書面（２）が届きました。 私の主張に対しての反論というカタチです。 原告のウソをグリグリ突き刺したので反論にも苛立ちが隠せない恫喝に近いものになって来ています。怖いです。。。※掲載は最初と最後部分です。 ちょっと恥ずかしながら勉強不足な面がございました。。。次回からは面倒がらずにキチンと調...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

いよいよ口頭弁論の日を迎えました。 ということで、たくさんの訴えの中で私に対する原告の訴えは「滞納状況をポストに投函したことによる名誉を傷つけた慰謝料71.000円」ということになりました。 最後に「認めますか」というようなことを聞かれ当然「認めません」ということで終わったと思います。 前回の続きは、生活保護代理受領の法的根拠でしたね。裁判継続中だから市役所は大家さんに払ってくれないのかと思いこの...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

前回土浦地裁に移送の手続きが完了して地裁での期日待ちだったのですが、2か月前に連絡があり2か月後の何時という感じで期日が決まりました。 早いもので原告の滞納から1年が経とうとしています。当日は特別暑い日でしたね。時間よりも少し前に地裁に到着しました。 指定された第2法廷に行くと机に紙が何枚か置いてあり、出欠確認みたいなものをしました。他の裁判も一緒にやるようで指示された傍聴席で座っていたのですが、...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

東京の世田谷区成城で起きた土砂崩れのその後マスコミ等の報道で世田谷区成城の土砂崩れのはその後どうなっているのだろうか？現在、世田谷区から避難指示が出ている方は7世帯。崩落の可能性があるため、区から避難の指示が出されているが、この避難指示の解除はいつになるのだろうか。区によれば「安全が確認できれば解除する」旨の話のようだ。 区の言う安全の確認は誰が行うのかと考えてみると、区で安全確認すると思うのが一...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

3月5日（月）、3月6日（火）に 「多重債務110 番」  東京都で無料相談が実施されます。 場所は〒162-0823　新宿区神楽河岸1-1　セントラルプラザ内●JR飯田橋駅西口●東京メトロ東西線　B2b出口●有楽町線　B2b出口●南北線飯田橋駅　B2b出口●都営地下鉄大江戸線飯田橋駅　B2b出口 「多重債務110 番」の場所は 「セントラルプラザ１６F」です。 http://www.shou...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）