住宅・不動産トラブル全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (3ページ目)

北海道札幌市の方の任意売却の取り引きが北洋銀行岩見沢中央支店でありました。 失業してしまい、それがもとで離婚になり、 すでに自己破産されていました。 本来ならこの北海道札幌市の方は自己破産していますから、 このままにしておけば債権者は 競売にかけて回収する事になるのですが実は、 共有者兼連帯保証人に別れた元奥さんの 父親がなっておられたのです。 この父親にはローンを払い終わった自宅があり ほってお...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却のメリット １競売よりも高い金額で売却できる可能性があるので　その分多くの返済が出来る。 ２残債務の返済については、債務者の生活状況に応じて　柔軟に対応できる。 ３競売と違い引越しの時期は、売主の都合で決められる。 ４競売と違い近所に知られることなく売却できる。 ５親子間売買や身内間売買など引っ越さなくても　良いように出来る可能性がある。 ６売却の仲介手数料などかかる諸費用は...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

福岡県福岡市・福岡市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月１１日（水曜日）・７月１２日（木曜日） 福岡県福岡市の方又は、 福岡県福岡市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローンの返済に限らず、 期限までに余裕があれば、 選択肢は多く残されています。 また、 精神的にも、 追い詰められた気持ちにはなりませんから 冷静な判断が出来ます。 しかしながら、 期限が押し迫っている状態で 解決の手立てが見つかっていなければ 焦るばかりで解決の手段は 狭まるばかりです。 期限までに余裕があれば、選択肢は多く残されています。 では？ 住宅ローン破産しそうな場合の ...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

金融の貸し倒れ率のことを 「デフォルト率」といいます。 いわゆる「貸し倒れ率」は 地域や時期によって違います。 しかし、 一般的に法人向け融資の デフォルト率（貸し倒れ率）は 2～3％ほどなのに対して、 住宅ローンのデフォルト率（貸し倒れ率）は 0.2～0.3％ほどとのことです。 最近の長引く構造不況や先の震災後は デフォルト率（貸し倒れ率）は 上がっていると思われますが、、 それでも企業向け融...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却や競売後の債務免除について－２ 昨日からの続きです。金融機関や住宅ローン信用保証やなどはこの競売や任意売却が終わった後の無担保の「不良債権」の処理は自社では行いません。 昨日も書きましたが、貸したものを返してもらうことに会社の人材や資源を投入することは、そのかかったコストは丸々損なのです。それよりは新たに住宅ローンを組んできちんと支払ってくれる顧客の獲得に力を入れたほうが企業としては...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

■一生の買い物なので不安になり、契約を白紙にしたい！ という相談がよくある。 契約をしたが、心配ごとが多くなると解約をしたくなる… 不動産を買った後によくある相談。 一生の買い物の割には簡単に契約までしている。 その額は人それぞれだが、数千万はするはず。 そんな買い物をするのに、なぜか慎重にならない。 また、専門家やプロにも買う前には相談しない。 ...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

昨日からの続きです。 住宅ローン破産しても 債務免除はありませんが、 小額の一部金で残りを減免してもらえる 可能性があるように、 世間一般に思われているような ・・・自己破産しなければならない というようなことはありません。 自己破産は自分で選択するものです。 サービサー（債権回収会社）との 交渉が面倒だとか、 債務減免の交渉が自分では出来ないとかの方は お金はかかりますが、 法律事務所の...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

岐阜県多治見市の任意売却 岐阜県多治見市の任意売却の取引がありました。 この岐阜県多治見市の方は すでに定年を回っていて残債務は2000万円以上あり 住宅ローンの残存年数はまだ、12年もあります。 地元で自営業を行ってきましたが、 昨今の経済状況下、売上、利益とも毎年尻つぼみでした。 はじめの相談の時、任意売却の事は ある程度勉強していらっしゃって 開口一番、 「任意売却するとブラックリスト...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

よく住宅ローン地獄という言い方をします。 では？住宅ローン地獄とは？ どの様な状態のことを言うのでしょうか。 ＜地獄とは＞ 仏教用語のようです。 仏教の世界観十界の内の一つで 最下位に位置するのだそうです。 大罪を犯したものが死後に 行かなければならない世界だそうです。 閻魔さまの裁きを受けて、 罪の服役期間を終えたら輪廻転生で 再びこの世に生まれ変われるようです。 このように調べてみると 「...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

まずはじめに考えなければならないことは、 リスケジューリングです。 通称リスケと呼ばれています。 融資をうけている金融機関と話しあって 現在の毎月の返済額の見直しをしてもらうのです。 ただし、気をつけなければならないことは あくまで返済期間満了までを視野に入れた リスケでなければ意味がありません。 次に、 毎月の返済額を引き下げたところで 根本的な解決には至りそうなければ いきなり自己破産などの...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローン問題を弁護士さんや司法書士さんへ 依頼した場合に 注意していただきたいことがあります。 弁護士さんや司法書士さんは債務整理の 専門家ですが、不動産の売却については 結局、不動産業者に頼ることになります。 住宅ローン問題を含んだ債務整理の 場合には競売での処理ではなく ”任意売却を希望している” と要望してください。 そうしなければ、 競売で処理されてしまうことになるかもしれません。...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却を検討していますが、 子どもが受験なため入試が終わるまでは 住み続けたいのですが、、、、 というような相談も多くあります。 任意売却の場合は競売とは違い 売却や引越し時期などは ある程度は相談者の都合に 合わせることは可能です。 これは債権者は認めていませんので 任意売却推進センターが相談者の方に 協力するということになります。 それでも最大で２ヶ月から３ヶ月くらいが 精一杯でしょうか。...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローンの返済が厳しくなるということは その他の支払いも滞りがちになります。 中でも固定資産税・市民税・区民税・健康保険税などは 自治体によっても違いはありますが ほとんどは滞納金額が長期になると高額になり、 滞納税金の処分の一つとして 所有不動産に「差押」されることになります。 この税金滞納処分による差押は ほとんどがその不動産を購入してから発生した、 あと順位の差し押さえになりますから...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却の際の引越代とは？ このような質問をいただきました。 ある任意売却専門業者に相談をしたところ、 引越し費用を100万円確保することを約束する。 と言われたそうです。 おたくはいくら残してもらいますか？ このような相談は時々あります。 このような相談をなさる方は 金銭的に追い込まれていて、 少しでもお金を残したい一心なのでしょう。 お気持はわかりますがかなり厳しい...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローンの返済が滞ると直ぐに競売にかけられる？ 住宅ローン信用保証会社などの代位弁済が行われ債権が移ると直ぐに競売にかけられると思われている方がほとんどです。ある任意売却専門業者のホームページにもそのように書いてあるくらいですから無理もありません。 しかし、そのようなことはありません。住宅ローン信用保証会社などの債権者は競売にかけるよりも任意売却してもらったほうが多く回収できる可能性がある...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

通常の不動産は オーバーローン状態では売却できません。 正確には売却は出来るのですが よそ様の担保が残っている状態では 誰も買いません。 たとえば 住宅ローンの残債務が2000万円あるが 実際に売却できる相場が1500万円 というような場合に売却したければ 売却金額に住宅ローンの残債分の 500万円を現金で用意しなければなりません。 そのような現金の持ち合わせがなければ 売りたくても売れな...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

北海道札幌市に住むものです。 離婚によりわたしは賃貸アパートに引越し 妻子が築5年のマンションに残っています。 住宅ローンの支払いは私がしてきましたが 給料の減額等あり、 もうローンの支払いが出来そうもありません。 まだ、滞納はしていませんが 来月の分は支払えそうもありません。 名義もローンも自分名義なのですが 元妻とは険悪な状態で離婚したため、 住宅を売却することには同意しないと思います...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

任意売却の専門業者のホームページには 「任意売却は管理費は払わなくてもいい」 と書いてあります。 本当に払わなくても管理組合などから 訴えられたりしませんか？ 通常の任意売却では 管理費や修繕積立金の滞納分は 配分として売却代金の中から支払われます。 もちろん高額の滞納になると 一部しかでない場合もあります。 管理費については もちろん”払わなくてもいい”訳ではありません。 任意売却できる...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

ほとんどの金融期間は基本的には難しいでしょう。 しかし、 ごくまれに応じてくれる金融機関もありますから 可能性は低いでしょうが交渉してみるべきです。 また、 他の金融機関からの借り換えも ほとんど難しいと思われます。 すでに3ヶ月滞納ということは 個人信用情報に記載されています。 残念ながらご自身の信用は なくなっていると思われます。 住宅を失いたくないのなら、 任意売却に持ち込んで 身内...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

担保不動産競売開始決定通知を受け取りましたが、 任意売却は出来ますか？ よくいただく質問です。 なぜ？競売にかけられるまでほっておいたのか？ 不思議に思われるかもしれません。 何故ならば、 競売にかけられるまでには 住宅ローン信用保証などの債権者から 任意売却の提案はあったはずなのです。 しかし、 住宅ローン問題が深刻化している状況の方は ある意味、精神的に追い込まれていて 債権者からの通...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は その貸出量多さから当然にそれに比例して 住宅ローン破綻する数も多くなります。 なにせ、日本で一番多くの 住宅ローンを融資しているのですから。 したがいまして、その業務の多さから 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は 任意売却に必要な書類などを 専用の書式にて指定しています。 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の 任意売却に必要な書類は以下のようになりま...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

不良債権になった金融債権を 買い取って取り立てることを 専門に行っている会社を サービサー（債権回収会社 ）と言います。 サービサー法が施行される前は 法整備が整っておらず、 債務者の自宅や勤務先にまで押しかけて、 ご近所や会社の同僚にわかるような 取立が行われる場合もありました。 しかし、現在はそのような違法な取りたては 出来ないように債権回収業に関する法律で 厳しく定められています。 任...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

今回の「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズでは、   ゴミ置場に関する注意事項を説明していきます。   人が生活する上で発生するゴミですが、 その置場所、利用者、維持管理は、 近隣住民の協議によって決定し、清掃事務所への届け出や、 清掃事務所職員による現場確認によって収集開始の決定がされます。   必ずしも、既存の集積所に勝手に出せて、清掃事務所が勝手にもって 行ってくれる...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

今回の「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズでは、   「ゴミ置場に関するリスクヘッジ」について、   清掃事務所とのやり取りなど、実例に基づいて説明したいと思います。         さっそくですが、画像1をご覧下さい。         物件の住宅地図と、区割りが分かる概略図があります。   本地の前面道路は行き止まりの私道です。           ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）