都心の狭小住宅やデザイナーズハウスのトラブル事例 - 住宅・不動産トラブル全般 - 専門家プロファイル

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都心の狭小住宅やデザイナーズハウスのトラブル事例

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1.そもそもデザイナーズハウスや狭小住宅って何?

デザイナーズハウスの明確な定義は、無い様です。
一般的な認識としては、デザイン性が高い(カッコイイ)建物の事を総称してデザイナーズハウスと呼びます。
東京23区内の都心部や横浜や川崎などの比較的に土地価格が高いエリア(大よそ坪単価150万円以上)でデザイナーズハウスと呼ばれる新築建売住宅を多く見かける事が出来ます。
その殆どのデザイナーズハウスの特徴として、狭い敷地15坪~20坪前後に建築されています。いわゆる狭小住宅の分類に属します。
狭小住宅も明確が定義は無い様ですが、一般的に15坪前後の敷地に建てられた一戸建の事を言います。

※このコラムでは、狭小住宅やデザイナーズハウスの〝建売住宅”を中心の事例や注意点をご紹介いたします。
 

2.ザイナーズハウスを実際に内覧した人の感想

既にデザイナーズハウスと呼ばれる新築の建売住宅を内覧した方のお話を聞くと以下の様な感想をよく耳にします。
1.デザイナーズハウスと聞いて期待して見学に行ったけど普通の家だった。
2.デザイナーズハウスと聞いて期待して見学に行ったけど内装が真っ白の家だった。
3.クロスが少しお洒落だったけどそれ以外は普通の家だった。
というような感想を言う人が多いのが現状です


3.狭小住宅のデザイナーズハウスの特徴

1.室内クロスの一部を木目調や色柄が付いたアクセント的な柄にする(LDKや水回りの壁の一面だけが柄クロス)
2.フローリングを白系、建具は茶系又は白系
3.照明器具はダウンライトを多用する
4.外壁はアクセント色を加えたサイディング又は塗り壁にする
この4点を抑えて造るとデザイナーズハウスっぽくなります。
私がお客様の住宅の検査でデザイナーズハウスと呼ばれる住宅を見に行くと大凡がこのような特徴です。
 

4.なぜ業者は狭小住宅を「デザイナーズハウス」と謳うのか?

狭小地で新築3階一戸建(狭小住宅)を分譲する為には、限られた敷地に3LDK~4LDKという間取りを新築する場合、
必然と間取りは決まってきます。(工夫のしようがあまりない)
このような狭小住宅の場合、どうしても建物自体が小さいので他物件と差別化する為の特徴を見出しにくいのが現状です。
狭小住宅の場合、間取りで差別化をしようとしても出来ない場合が多いのです。

不動産業界の広告では、「特選」や「激安」と言った他業者(他物件)よりも優れている(優位にみせる)ような
表現は禁止されています。(余談ですが「特選物件」「格安物件」と記載している広告は違反広告なのです)
しかし「デザイナーズハウス」は今のところ厳密な言葉の定義はありません。

そこで分譲業者として言葉の響きが良い「デザイナーズハウス」という言葉を安易に使われている事が多いのです。
実際に一般的な狭小住宅よりもデザイナーズと呼んだ新築一戸建の方が集客力があるようですし高く売れるようです。

※中には有名デザイナーとタイアップして建築した狭小住宅もあるようですが私は殆どお目にかかった事は御座いません。


5.「デザイナーズハウス」や「狭小住宅」という言葉に惑わされない

最近では、テレビ番組などでも「狭小住宅」や「デザイナーズハウス」という言葉の認知度が向上して

「狭小住宅」=「狭くても工夫された良い家」
「デザイナーズハウス」=「お洒落な住み心地の良い家」

のようなイメージが定着しつつあるように感じます。
しかし、この言葉とイメージだけが独り歩きして現実と異なるのが現状に思えます。
テレビ番組などで紹介される狭小住宅やデザイナーズハウスは、番組スタッフが探した選りすぐりの住宅です。
住い探しをする時には、広告のキャッチフレーズには惑わされないで、正しい知識と目で見極める事が大切です。

少し話はずれますが、都心部の立地の良いエリアの古い高級マンションの事を「ヴィンテージマンション」とも呼ばれています。
「ヴィンテージマンション」=「古くて歴史がある高級なマンション」というイメージを造っている言葉ですが、これも我々から見ると少々不安を感じます。
耐震性、配管設備、電気設備などの全てが現在の基準に一新されているマンションであれば良いのですが・・・。

 

6.デザイナーズハウスや狭小住宅の新築分譲住宅を検討する際の注意点

6-1.隣接地との離隔距離の問題
離隔距離とは、敷地の境界線から建物までの距離を「離隔距離」と言います。
民法では敷地境界から50cm以上離して建築しなければならないと定められています。。
しかし、都心部の狭小住宅などは、敷地境界から50cm以上離隔して建築している分譲地は、殆どありません。
それでは、なぜ民法で50cm以上と定められているのに現実には守られていないのでしょうか?

【離隔距離50cmを遵守しなくても良い場合】

1.事前に隣地所有者の承諾を得る
2.同じ売主が分譲する隣地間である

前記1.2.のどちらかであれば、民法の離隔距離50cmは遵守しなくても良いとされています。
この様な新築分譲住宅を購入する場合は、契約書や重要事項説明書に隣地からの承諾を得ている旨や同一分譲地内である為、
離隔距離50cmは遵守しない旨の記載がある事を確認しなければなりません。

この離隔距離50cmを切った場合の弊害と注意点を解説致します。

6-2.将来的なメンテナンス性
建物は、将来必ずメンテナンスをしなければなりません。
特に外壁は、サイディングであれば10~15年後にコーキング工事、デザイナーズハウスで多く採用されている塗り壁の場合は、10~15年毎に外壁塗装工事が必至です。
その際に必要なのが、工事現場で良く見かける「足場」です。足場を設置するには、最低でも50~60cmは必要とされています。
従って隣地も自宅も互いに最低でも離隔距離25~30cm以上は確保されている事が推奨されます。

6-3.エアコンの室外機の設置
狭小住宅に引っ越してからの切実な問題としては、エアコンの室外機の設置です。
バルコニーに室外機を設置できれば良いのですが、デザイナーズハウスと呼ばれる建物は意外とバルコニーが少なく建物周囲の地面に室外機を設置しなければなりません。
家の周囲が離隔距離50cmばかりになりますと、本当にエアコンの室外機が置けないという事態に陥ります。
殆どの場合、建物設計の際には、エアコンの室外機の位置について考えない場合が多いのです狭小住宅の新築建売住宅を購入する際には、ユーザーが注意を払わなければなりません。
特に路地上敷地(敷地延長や旗竿地)と呼ばれる地形に建築された狭小住宅の場合は、玄関前以外は全て離隔距離50cm未満の場合がありますので要注意です。

6-4.給湯器の設置位置と排気方向
離隔距離50cmの有無にかかわらず給湯器の作動音や排気の熱気がトラブルの原因になります。
隣接地の建物の給湯器の設置位置が、自宅の開口部(窓やドア)の目の前では無いかは確認すべきです。
逆に自宅の給湯器の設置位置が隣接地の開口部の目の前にある場合は、実際に住み始めたら貴方がクレームを言われる立場になりかねませんので注意が必要です。

6-5.玄関ドアを開けた際のトラブル
離隔距離50cmの有無とは違いますが狭小住宅は玄関を開けたら目の前が道路という事が多々御座います。
その際に、開いた玄関ドアが道路にはみ出すという物件を目にした事があります。
ドアを開いた際に歩行者や車両にぶつかる可能性がありますので非常に危険ですので是正が必要です。


7.狭小住宅では天井高に注意!

東京23区内では、建物の高さの制限(高度地区)が比較的厳しいエリアが多いです。
広告や図面の物件概要に第一種低層住居専用地域や第1種高度地区などの記載がある時は要注意です。
高度地区の制限が厳しいエリアでは、セオリー通りに3階建てを新築すると3階部分の部屋の天井が高度地区による斜線制限で急勾配になます。
これを建築用語では母屋下り(もやさがり)と言います。
部屋の壁の途中から天井の上部まで傾斜が出来てしまい殆ど使い物にならない部屋になる事もあります。。
その勾配天井(母屋下り)の不便さを軽減する為には、建物を設計する際に各階の天井高を下げて設計をします。
具体的には、一般的な木造住宅の天井高は、2400mmですが、3階建の狭小住宅の場合は、天井高を2100mm~2300mmにする事が多いのです。
例えば、1階:2200mm、2階LDK:2300mm、3階:2100mm
というように各階ごとの高さを変えるケースも御座います。
これで、全階2400mmで設計するよりも合計で約600mm程度下げる事が出来ます。
この事により最上階の母屋下がりを最小限に抑えて建築出来るのです。
しかし、更地の状態や建築中の未完成現場を契約した場合、一般エンドユーザーとしては天井高や勾配天井について
平面図では理解し難いので完成後に内覧して初めて母屋下がりを知るというケースがあとを絶ちませんので
未完成現場を契約する際には「天井高」と「勾配天井」については要注意です。

 
8.基礎高よりも低い床(フローリング)の狭小住宅には要注意!

基礎よりも低い床の狭小住宅とは?
全記述では、高度地区(高さ制限)のエリアでは、天井高と母屋下がりについて気を付けなければならない事はご理解頂けたと思います。
しかし、各階の天井高を低くしても、もっと建物の高さを低くしなければ、斜線制限に引っ掛かり3階建てが建築できない場合もあります。
その場合は、1階のフロア(床)自体を下げるという方法で高さ制限を回避するという手法が都心の狭小住宅では採用されています。
通常、都心部の狭小住宅でもコンクリート基礎の高さは300mm~400mmです。
その基礎の上に約100mm位の土台となる木材が乗ります。
その上に床材が乗ります。
従って、基礎高400mm+土台100mm=500mm
室内床(フローリング)の高さはGL(地面の高さ)からは、500mm以上高くなるのが一般的です。
GLから50cmが床面であれば、外部で大雨が降っても床上浸水になる事はありません。
しかし、斜線制限による母屋下りを回避する為に1階の床(フローリング)の高さを下げる工法では、
外部で大雨が降った際に、床上浸水になる可能性があるので注意が必要なのです。
この工法は、外部から見ても基礎の構造は同じように見えますので一般エンドユーザーでは区別し難いので注意が必要です。
具体的には、1階の床(フローリング)が基礎よりも下部(基礎の中)になります。
土台の高さから約350mm位下げて基礎の中に床(フローリング)を造る事により
天井高で約600m下げる+1階の床面を350m下げる=合計1m近く建物全体の高さを下げる事に成功します。
この事により3階部分の勾配天井の影響を最小限に抑える事につながります。

基礎より低い床の狭小住宅の弊害

【8-1.床上浸水のリスク】
1階のフロアが限りなくGL(地面の高さ)に近づくという事は、湿気や雨水の侵入に注意が必要になります。
世田谷区、大田区、目黒区で多く見る工法ですが、実際に分譲中の物件で既に玄関に雨水が侵入して床上浸水になった現場を見た事があります。
基礎よりフロア(床)が低いかどうか?を見極める方法は、玄関を開けて玄関の外の基礎の高さの位置と室内フロア(廊下)の高さの位置を見比べると解ります。
また道路の高さよりも玄関の高さが低い物件の場合も本当に要注意です。
このような物件を購入する場合は、ハザードマップを取得する事はもちろんですが役所の防災担当に物件所在を示してピンポイントで過去の水災履歴を確認する必要があると思います。

【8-2.床下の空間が殆どない】
基礎の中に床を造るという事は、床下空間は殆どありません。
床下空間が殆どないという事は、メンテナンス性が悪い狭小住宅やデザイナーズ住宅となります。
床下空間が無い為、大切な土台を後から削って設備の配管をしているという狭小住宅も現実に見たことがあります。
土台を後から削ってしまうという事は、デザイナーズハウスや狭小住宅では無く、もはや欠陥住宅の部類に属します。

【8-3.基礎の部分から壁が結露する】
フローリングから20~30cmの高さまでの1階の壁の内部は基礎コンクリートになります。
基礎コンクリートに直接石膏ボードを張ってクロス貼りをすると結露が発生します。
この場合は、基礎コンクリートと石膏ボードの間に断熱材を施工しなければなりません。
断熱材が施工されている否かを確認する事は重要です。

【8-4.排水(下水)が逆勾配で流れない】
建物全体の宅盤を下げて(半地下)建物の高さ制限を回避する事も都心の狭小住宅では見かけます。
しかしこの場合、前面道路に埋設されている下水道管よりも宅内の排水管の最終マスが低い位置になってします事があります。
下水道は、高い位置から低い位置に流れますので、この事を「逆勾配」と言います。逆勾配だと排水できません。
この場合は、トイレや台所などの生活排水は、機械的にポンプアップして下水道に流します。
ポンプアップ設備を宅地内に設置しますので電力を使いますので停電時には排水出来ませんので水道は使えません。
それと、ポンプアップ設備は機械ですので定期的なメンテナンスと寿命が来たら設備交換が必要になります。
狭小住宅や半地下のある建売住宅は、排水についても注意が必要です。

この様な物件の場合は、建築に詳しい人に同行してもらい一緒に内覧する事を推奨します。

 
9.メンテナンス性の悪いデザイナーズハウスや狭小住宅

床下点検口や小屋裏(天井裏)の点検口が無い狭小住宅が時々あります。
私は、建物診断を行なうのが仕事ですが点検口が無い建物は検査できません。
点検口を造らない施工業者の真意に疑問を抱いてしまいます。
 
10.カースペースに車が入らない!?
広告や図面には、車を駐車する為のスペースが記載されていても
実際に車が入らない狭小住宅やデザイナーズハウスを多く見受けられます。
前面道路の幅員が狭い(4m未満)の場合は、普通車(全長4.5m)が駐車できない場合があります。
図面上では、敷地内に入って前面道路が幅員が狭かったり道路に電柱があったりすると何度切り替えしても駐車出来ない場合がります。
月極駐車場が月額3万円前後する都心部では、駐車出来ないと簡単に諦められません。
カースペースについても注意が必要です。
 
11.狭小住宅の耐震強度の疑問点

ほんの数年前にも建売住宅の耐震強度不足がワイドショーで取り上げられて問題となりました。
木造でも3階建ては、建築確認申請時に構造計算をされているから安心と一般的には言われています。
しかし、一概に安心と言えるか私達は疑問に感じます。
私の会社で仲介する物件は、全物件の耐震診断を無料で実施しています。
耐震診断を実施した棟数は、新築の建売住宅だけでも数百件にもなります。

私どもが行う耐震診断は一般耐震診断というもので
壁の強さ」「壁のバランスと偏芯率」を数値化して診断します。
都心のデザイナーズハウスや狭小住宅の殆どは、ビルトインガレージの物件です。
ビルトインガレージの物件の場合、1階の道路面の壁が殆どありません。
これが最大の弱点なのです。
耐震診断では、壁の強さとその配置(壁のバランス)が重要とされています。
ビルトインガレージの狭小住宅の場合、建物の一部が空洞になるようなものですので
耐震強度を計算するとギリギリでクリアしている物件が多く見受けられます。
ギリギリでクリアという事が私達にとって少々疑問に感じる部分です。
耐震診断では、劣化係数という数値も考慮します。
しかし、新築時は新築ですから劣化係数は考慮しません。
それでギリギリという事は、数年後に劣化係数を考慮して耐震診断すると
確実に基準を下回るという結果が出る事が目に見えます。

 机上の計算ではありますが、今後いつ大きな地震があるか判らない時代です。
ご自身が購入しようとしている新築一戸建の耐震診断の結果を数値的に理解して
購入するという事は、とても重要だと思います。

有料で耐震診断する会社だけでなく当社の様に仲介物件の耐震診断を無料で行う会社も中にはあり
一昔前よりも耐震診断が皆様に身近になったと思います。
都内、横浜、川崎などの狭小住宅やデザイナーズハウスの新築分譲住宅を購入する際には、耐震診断をすべきだと考えます。


12.施工業者も建築確認検査機関も気づかない欠陥?
東京23区内、横浜、川崎の殆どのエリアでは、防火地域または準防火地域と指定されています。
防火地域の場合、木造住宅の建築が不可(最近では一定の基準をクリアできれば木造でも可ですが殆どの建築業者はまだ対応できていません)
準防火地域であれば、木造住宅の建築は可能です。延焼を防ぐ為の建物仕様で建築しなければなりません。
良くあるミスとしては、準防火地域では、建物の小屋裏であっても外部に面した壁の裏側は不燃材(一般的に石膏ボード)で施工しなければならないと建築基準法で定められています。
この石膏ボードの施工をしていない狭小住宅やデザイナーズハウスの建売住宅には非常に多いのです。
簡単な確認方法としては、ユニットバスの天井の点検口を開けてペンライトで照らして覗き込んで下さい。
準防火地域内の木造2階建てであれば、外部の壁の裏側は石膏ボードで施工されていればOKです。
準防火地域内の木造3階建てであれば、外部の壁の裏側やユニットバスの天井裏も全て石膏ボードで施工されてなければなりません。
この石膏ボードが無く断熱材が見えていたら残念ながら不適格なのです。
完成物件をチェックして石膏ボードの施工が無い場合は、ユニットバスを解体するか外壁を取り外すかしなければ後から石膏ボードの施工は出来ないという大がかりな問題に発展しますので、このような物件を検討の際には、契約前であれば購入を断念する事を推奨します。
何故か建築確認検査機関の完了検査を通過した物件でも、この石膏ボードの施工ミスを当社の建物診断で発見する事が多々御座いますのでユニットバスの天井裏のチェックは欠かせません。


13.東京23区内の狭小住宅の比較例
 過去3年間で取り扱った統計

【土地の広さ】
30㎡以上~40㎡未満   6%
40㎡以上~50㎡未満  22%
50㎡以上~60㎡未満  27%
70㎡以上~80㎡未満  18%
80㎡以上~90㎡未満  19%
90㎡以上~100㎡未満  8%
※当社では100㎡以上は狭小住宅と呼びません。
 狭小住宅の約半数の比率で40㎡~60㎡の面積です。

【間取り】
1LDK(DK)   2%
2LDK(DK)   6%
3LDK(DK   47%
4LDK(DK)  43%
5LDK(DK)以上 2%
5LDKより大きな間取りの2%は、イージーオーダー形式で
家族が多いお客様の要望で、2.5畳の小さな部屋を複数造った特殊な間取りでした。

【カースペースの有無】
カースペース(ビルトインガレージ含む)
あり    79%
なし    21%
都心でも駐車場付の一戸建は理想ですね。

【購入者の車の所有率】
車を所有している   24%
車を所有してない   76%
都心の狭小住宅を購入する方の約7割以上は車を所有していないようです。
しかし、供給側の8割近くの住宅にはカースペースがあるという不思議な現象ですね。

【当社で取り扱った狭小住宅の地域トップ7】
1.世田谷区
2.大田区
3.杉並区
4.新宿区
5.練馬区
6.足立区
7.目黒区、杉並区
狭小住宅の取扱いは、何故か世田谷が多いです。

【都心の狭小住宅を購入する人の職業】
会社員        52%
会社役員(自営業)  13%
公務員        23%
医師          9%
その他         3%
職住接近を実現する為に職場に近い狭小住宅を購入している人が殆どです。
その他3%は、無職又は定年退職後の嘱託社員の方です。

【番外編】都心部に多い不動産会社(営業マン)の悪い例
物件以外でも不動産会社や営業マンが原因でトラブルや不動産購入に対して不信感を抱かれたというお客様から聞いた例などをご紹介します。

・違法看板(電柱に看板や広告を貼る)
・違反広告(特選、新規未公開物件、格安)等の言葉を用いた広告
・提携ローンのみを進めて住宅ローンの選択肢を与えない
・諸費用に仲介手数料の他に高額な融資代行料や火災保険料を記載している
・不動産の知識が薄く質問しても的確な回答が無い(宅建主任者の資格が無い営業も多い)
・すぐに即決も求めて結論を急かしてくる

 
14.狭小住宅やデザイナーズハウスに関連した過去の相談事例

・エアコンの室外機が置けない
・日当たりが悪く冬場の暖房費が予想以上にかかる
・階段を昇る途中の天井が低く頭をぶつける
・隣の外壁や窓が触れる位近い
・隣の家の階段の上り下りの足音が聞こえる
・完成後に天井高が低く勾配天井で本棚が置けない
・ゲリラ豪雨で玄関が床上浸水
・1階の洋室の結露が酷くカビが発生
・駐車場にマイカーが入らない
・床下点検口が無いから床下の状況を確認出来ない
・強風で家が揺れる
・3階の部屋が予想以上に暑い
・2階のLDKのエアコンの効きが悪い
・デザイナーズハウスと書いてあったが普通の家
・準防火地域の不適合な施工方法
・耐震強度が不足


狭小住宅やデザイナーズハウスは、都心の好立地な場所に建っているので職住接近を実現できる理想のマイホーム像と言えます。
しかし、限られた敷地と法律の中で「建築会社」「不動産会社」「設計士」の思惑の中で知恵を出し合ってビジネスとして半ば強引に建築された住宅も多いのも現状です。
狭小住宅を建築する事は、広い敷地に大きな家を建築するよりも知識が必要かもしれません。
建築会社や設計士は、「家を建てるプロ」です。不動産会社の営業マンは、「家を売るプロ」です。
皆様エンドユーザーがそんなプロ相手にフェアな取引をする事は可能でしょうか?
住宅を購入する時には、建築と不動産に詳しい人のアドバイス受けながら一緒に内覧する事が一番大切だと思います。

都心で住宅を購入する事で大切な事
1.建築に詳しい人をつれて一緒に内覧する
2.契約前に「建物診断」「耐震診断」「過去の水害履歴等の確認」を実施する
3.現地販売業者のいう事は真に受けない

 
15.最後

私は、色々な家を見るのが大好きです。
色々な家を診る事が出来る建物診断をする今の仕事が私にとって天職だと思い楽しく仕事をしています。
私は狭小住宅やデザイナーズハウスを購入する事に否定的では御座いません。
私の実家も敷地10坪に建つ超狭小住宅です!?(笑)
限られた敷地を最大限に活かせてより豊かな生活を実現できる住宅が良い住宅だと考えます。
ただ最近、販売されている「狭小住宅」や「デザイナーズハウス」は、本サイトで紹介したような問題点も現実に御座います。
皆様には正しい知識と目で、本当に良い狭小住宅を見極めて頂きたいと思い本コラムを制作しました。
皆様の住まい探しのお役に少しでも立てれば幸いで御座います。

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