○○○のような事業を行いたいのだけれども、許認可は必要ですか？ 必要なら窓口はどこですか？ といった内容の相談を受けることが良くあります。 相談を受ける事例の中でも、とくに多いものを一覧にしてみました。*1 なお、この表に挙がっていないものでも、許認可等が必要なものは沢山あります。 「自分がこれからやることには、許認可等が必要ない」と勝手に決めつけずに必ず、事前にお訪ね...（続きを読む）

近藤 総一

（行政書士）

マンションのリノベーション物件＆新築一戸建物件の 見学会を開催いたします。 初めての住宅見学会です。 ご興味のある方、 実際の空間を「見て、感じて、得をする」すばらしいチャンスです。 この機会に是非どうぞ。（続きを読む）

大塚 泰子

（建築家）

お施主さんはピアノマン。 彼の家庭生活と音楽の両立を考え、提案した物件が施工中です。 敷地は都内20坪。 昼夜を問わずピアノ演奏が存分にできること。 住居スペースとプレイルームが十分に確保できていること。 容積の有効利用や遮音性の面から、プレイルームは地下になります。 さいわい地盤的に地下水位が低い地域であり、水の浸入が比較的考えにくい為、防水や断熱工法を...（続きを読む）

仲吉 厚志

（建築家）

土地を探しているのに・・・ 土地を探しているのに、営業マンが勧めてくる物件は建売の新築ばかり・・・ 確かに、土地の売り情報は少ないのも事実ですが、営業マンによって建売にされていると言っても間違いではありません。 前回、part-2 でお話した内容とも重複しますが、土地をそのまま仲介するより、土地を建売業者に買ってもらい、建物を建てて新築の建売として売った方が、当...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

耐圧版は、建物全体の荷重を受け止め、地面に面的に建物の荷重や力を伝達します。 ですから建物の規模や形状によって適切な鉄筋量を確保し、配列（配筋といいます。）しなければなりません。 鉄筋の量と配筋の仕方は、構造計算によって導き出しますが、建築基準法上は確認申請時に在来工法の木造の構造計算書の提出義務がありませんから、ほとんどの在来工法の木造住宅は構造計算をしていません。 納谷...（続きを読む）

納谷 学

（建築家）

シリーズを読む RC建物の構造的美しさのひとつに深い軒（のき）があると思います。 柱や梁のない奥行き3メートのコンクリートの庇ですが、とても美しいと思います。 五重の塔ならぬニ重の塔！です。 住宅では深い庇は雨を防ぐばかりでなく、南や西面の直射日光を遮ったり、外装の汚れを防いだり、火事の際には上階への延焼も防ぎます。外部補修の足場にもなりますのでペンキ塗りもDIYで可能...（続きを読む）

中村　雅子

（建築家）

現在多くのマンションやアパートで地上デジタル改修工事が行われています。 ただ、全ての集合住宅ですぐに改修工事が行われるわけではなく、2011年まで徐々に対応するという感じではないでしょうか？ 「せっかく地上デジタル対応テレビを買ったのに視聴できない」 このようなケースでは建物全体が、地上デジタル放送に対応するまで待っていられないのが現状です。 入居している集合住宅...（続きを読む）

松本 秀守

（住宅設備コーディネーター）

住宅の計画として。石垣島出身の建築家として考えること。 計画が遠隔地なので、 設計手法をシンプルなものにしてメンテナンスが少ない住宅を心がけました。 石垣島で施工可能な設計手法を探り、材料の供給及び使用方法と地域の材料を組み合わせながらコスト削減をはかりました。 東京ではハイテク素材や新素材の多用した建築物が多く見られますが、時代が発達するほどに人は自然の生活を必...（続きを読む）

仲吉 厚志

（建築家）

このシリーズでは、ステンドグラスの歴史をお話したいと思います。 歴史を紐解きながら、私の趣味でもある古いステンドグラスも紹介します。 日本でのステンドグラスの歴史というのは、明治19年まで遡ります。 明治史上もっとも華やかであった鹿鳴館時代、 明治政府は、来るべき国会開設に備えて、帝国議会議院建築（国会議事堂）をはじめ、 洋風の中央官庁街を日比谷の地に自国力で建設するために臨時建築局を設け、 欧...（続きを読む）

松本 一郎

（インテリアデザイナー）

古いオフィスビルをSOHOにコンバージョン（用途変更）した事例2題。場所は共に東京都中央区日本橋界隈です。この地域は元々商売の中心地としてオフィスビルがひしめき合っていたのですが、最近は住宅の中心部回帰傾向のためマンションが混在する街並みとなりつつあります。逆に言うとオフィス街が崩壊してきている訳です。そんな中、競争力を失って来たオフィスビルをSOHOスタイルの賃貸スペースに改修したのがこれらの事...（続きを読む）

奥村 召司

（建築家）

敷地に2m以上の段差があるため、道路レベルながら地階扱いとなる玄関部はRC造、その上の1階〜2階部は木造という、いわゆる「混構造」の建物として計画しました。 混構造の建物は単一構造の建物以上に構造計算が難しいということはあまり知られていないかもしれません。コスト面でも決して安価な工法ではありませんが、うまく計画すれば二つの構造体のいいとこ取りをすることも可能です。 この住宅のもう一つの特徴...（続きを読む）

奥村 召司

（建築家）

東京都板橋区のRC造住宅です。敷地は二つの道路に挟まれ、大きくカーブしつつ6Mもの段差があるかなりの変形敷地。設計者がなかなか決まらないと言う話は聞いていたので、どんな難しい建て主さんかと思いつつお会いしたら・・・、建て主さんからの要求は「お風呂を一番良いところに置いて下さい」と言うことだけ。えっ、それだけ？じゃー、と言うことで隣接する公園を借景としてお風呂に入れる建物をご提案しました。2回目にお...（続きを読む）

奥村 召司

（建築家）

皆さん、漠然とはご理解されていると思うのですが、ちょっと整理してみます。 □ 敷地条件 地盤。敷地形状（傾斜地など）。法規制。道路付け（工事車両の通行や駐車など）。 地盤が悪いと、杭を打ったり、地盤改良したり。 傾斜地のほうが、工事はやりにいくし、基礎だって大きくなります。道路が広ければ、大きなトラックで一度に運べるし、駐車スペースがあれば、駐車料だっていらないし。寒冷地も凍結深度...（続きを読む）

鈴木 宏幸

（建築家）

いよいよ完成まじかの住宅現場です。　内装工事が終り照明が付いた段階で、夜屋外から物件の状況を確認するのです。もちろん昼間には建物の工事状況を確認しますが、大きな開口部を設けた建物を設計した場合は、夜、照明をつけた状況の建物が外からどのように見えるか、周辺からいろんな角度や距離から確認します。というのは、昼間はあまり見えない室内の状況が夜は照明の効果でくっきり見えてくるため、プライバシーを確保するた...（続きを読む）

酒井 正人

（建築家）

建て主の方のご要望があれば、ダイニングテーブルやイス、ソファなどの家具のご提案も致します。もちろん家具屋さんとの協働により、オリジナルデザインも手がけています。 そのほか、ブラインドやカーテンなどもご相談いただいています。 建物だけでなく、外構も大切です。特に住宅地では植栽計画が建物の設計と大きく関わりますので、どんな木を植えるか等、ご提案させていただいています。（続きを読む）

鈴木 宏幸

（建築家）

昨年の初めから建築家の大庭さんとのコラボレーションで 基本設計、実施設計、とすすめてきました三軒茶屋の家がこの度竣工、 施主のご好意によりオープンハウスが行われました。 敷地13坪、二方向から道路斜線のかかる難しい土地でしたが その中でも工夫を凝らし建物の中 3層がひとつの大きなワンルームのような感覚でプランをしました。 全体がひとつの空間としてのひろがりをもち...（続きを読む）

氏家 香澄

（インテリアデザイナー）

当社で募集していました白金タワー。 もう1LDKが数戸だったのですが、ここにきて追加で良い2LDKが出ました。 「2Lはもう終わっちゃったんですよ」と言い疲れたあとの出現です！ 白金タワーは駅直結、建物内にクイーンズ伊勢丹やスタバもあります。 あ、関係ないですが交差点の向かい側に僕がたまに行く 白金矢（しろかねや）というナイスなダーツバーもあります＾＾ 以下に詳細が載っています。 「alla...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業）

昨日現地調査を行った時のこと、 どう見ても建蔽率・容積率が オーバーしているように思えるアパートがありました。 あとで確認したところ、 建築許可を取得した建築当時は敷地としていた部分が分筆され（切り離され）、 そこにはすでに戸建が建っていました。 よって、現状の敷地面積では 同じ規模の建物は建たないことがわかりました。 このような建物を「既存不適格...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

税務上、贈与の仕方には次の２つの方法があります。 １通常の贈与（暦年課税による贈与） ２相続時精算課税制度による贈与（以下、精算課税贈与といいます。） ２の精算課税贈与によると、２,５００万円(一定の住宅取得等資金の贈与は３,５００万円)まで無税で贈与できることから、利用者が増えてきているようです。 しかし、全てのケースで精算課税贈与の方が有利かというと、そうではありま...（続きを読む）

木下 裕隆

（税理士）

敷地も何度も見ます。写真を撮っていれば、それも何度も眺めます。想像力をかき立てるというわけでもないんですが、やっぱり何度も。 でも、どんな建物にするか、第一印象で、ほとんど決まっているんです。 建て主の方のご要望がどんなことかによって、いくつかあるイメージの中からチョイスする････そんな感じです。 決め打ちです。 そうは言っても、簡単にまとまるはずもなく、 だから散歩し...（続きを読む）

鈴木 宏幸

（建築家）

シリーズを読む 設計者の自邸としては自分の建物に落ちた雨水は敷地内で浸透させ、下水への負担を減らしたいと思いました。特に今回は　vol.2で紹介しましたように建物を冷やす井戸水を夏場に流しますので、土に返すリサイクルを考えました。幸い、この地盤の土は水はけが良かったので実現出来ました。 上の写真は簡易トレンチです。浸透シートで30cm角の溝を作り砂利を敷き、そこに穴を開けた10...（続きを読む）

中村　雅子

（建築家）

「マンションは管理を買え！」という言葉を耳にします。 マンションに限らず、オフィス賃貸ビルでも一戸建でも、不動産管理は重要です。 これは、一つ大きな理由を挙げれば 基準に沿って建てられた建物がその後の長期に渡る保有期間中に適度なコストを掛けながら 建物をより良い状態で長く保ち、使用していく・・・ ＝不動産の建物の資産価値向上、管理コストの低減につながる。 ということで...（続きを読む）

大間 武

（ファイナンシャルプランナー）

入居者が退去する際、 トラブルが多いのは原状回復の費用負担の問題です。 電化製品の裏のクロスの黒ずみやじゅうたんのタバコの焦げなど、 大家さんと入居者のどちらが修繕の費用を負担するのか･･･。 以前は、「新品で貸したものは新品で返せ」という 大家さんの要求がまかり通ってましたが 今はほとんどの修繕・修理費用は大家さん負担となります。 平成10年国土交通省が最...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

不動産の場合、現地に行って初めてわかることが多々あります。 弊社のホームページでは、日当たりや眺望をお伝えするため 物件建物と隣接建物の状況がわかる写真や、 管理状態をお伝えするため駐輪場やごみ置場の整頓状況 を撮影した写真を掲載しています。 投資家の方が、わざわざ現地に足を運んだのに 「何だ、見に来なきゃよかった」なんていう無駄がないように、 なるべく詳細な情...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

昨年末から世間を震撼させている耐震計算偽造問題で、 1月17日にヒューザーの小嶋社長の証人喚問が行われました。 政府与党としては、この証人喚問を区切りとして この問題の幕引きを狙っているようにも報道されています。 仮に、これで政治的には決着したとしても、 この問題の残した影響は、今後かなり大きく不動産業界の慣習等を 変えるものになりそうです。 世...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）