隣地との境界線から50cm以内のガレージ

こんにちは、
スタジオドゥカの畔柳です。東京の建築設計事務所です。

建築物の敷地境界線からの５０cmのセットバックの問題は、民法上の定めということで、隣人同士が、それ以下でも良いと納得すれば、係争案件にならないと思います。

だから、東京のように、住宅の敷地が広くとれない場所では、例えば３件隣接するの建て売りを建設業者や不動産業者がいっぺんに建築して販売する場合等、建物の間が50cm程度しか空いていない様なことも多く見られます。

また、商業地のビルとビルの間も全部で50cm程度（職人が一人入ることができる程度）ということは、よく見受けられます。

建物の間が50cmということは、敷地境界線からの距離はそれ以下（たいていはその半分）で、民法の規定を満たしていません。

つまり、互いに民法上の規定から外れて、互いに納得していることで、このようなことが成り立っています。

今回のご相談の場合は、隣地は空き地でこれから売るということは、確かに、その建築業者さんのいう通り、買う人はそれを見て買う、ということで納得して買うことになるわけではあります。

しかし、この民法上の規定を根拠に、隣家が十分に境界線腹距離をとって建物を建て、その上で、ワイマロナさんにガレージを30cm下げて欲しいと申し入れる事ができないわけではないと思います。

隣人と仲良くすることで、この手のことは避けられる場合がほとんどなのですが、これから所有者が決まるという場合、どんな人が来るか解らないと言う、不安条件にもなりますよね。

隣地境界線からの距離は、例えば、屋根の雨水が隣地にはねて入らない距離とか、あるいは、外壁や屋根をメンテナンスする時に自分の敷地内でできるか（足場を組んだり、職人さんが仕事をするスペースを自分の敷地内だけで確保できるか）とか、そもそも、建物を建てる時に足場を組んだり、外壁を仕上げたりする為に必要なスペースを確保する、そんなことを考えると、自分の敷地の中に50cm程度は、妥当な数字なのだと思います。

でも、隣地の所有者とお互いに半分ずつ相手が使うことを許可すれば、その半分で済む、この50cmの規定は、そんな風に理解するといいのではないでしょうか？

よりよい住環境を考えて、敷地境界から外壁面までの距離が決められている場合があります。
これは各市区町村によって規定が異なります。そもそも、ガレージを計画するのに確認申請（役所への申請）が必要かどうかも、市区町村によって異なります。
もう建ててしまったのでどうしようもありませんが、一度市役所の建築係、または建築指導係に行って話しを伺った方が良いと思います。もし、建築基準法又は条例に抵触する場合、この程度の違反で強制的に撤去をするよう指導を受けることは無いと思いますが、今後増改築等をする場合には既存不適格という判定をされ、増築等が困難になる場合があります。

こんにちは。ワイマナロさん。ご相談下さった件につきまして建築設計者の立場からお答え致します。
民法上の解釈と建築基準法上の解釈は実は異なっています。おっしゃるように「民法上では隣地境界線からお互いに50cm以上建物を離隔させる。」ということになっています。私共で設計させていただく場合も基本的にはそのような配慮を致します。ですが、そうでないケースもありますのでご参考の為ご紹介します。
都心の商業地域に建築するプロジェクトがありました。敷地は10坪しかなく、民法上ではさらに内側に50cm引っ込んで建てねばなりません。どんどん建築面積が小さくなってしまうことはご理解いただけると思います。そこで隣りに建っているビルはどうかと調べてみますと、35cmしか引っ込んでいませんでした。（隣りのビルも同様に敷地の有効利用を考えていたんですね）こういう場合、土地所有者同士の話し合いで、35cmとすることが可能です。確認申請にも支障なく、実績欄にご紹介する『10坪ハウス』が完成しました。
ご質問は駐車場ということで、それが建物の一部となのか、四方に柱を立て屋根で覆われた単独のものかは分かりません。建物の一部である場合、隣地所有者から建築の際に「民法に従い50cm引っ込んで欲しい」というお願いなり申し立てがおきることが考えられます。その際は両者の話し合いが前提で（民民の話し合い）と言いますが、これに役所は関知しません。あくまでも当事者同士での解決となる訳です。
これに対し単独のものですと、基本は上記と同じなのですが、建築屋さんがおっしゃるように、お互いさまで、相手側も20cmにすることで解決するケースがあります。この先どのような事態に発展するのか、ご不安なことはお察しします。でも30cm分隣地を購入するというのもあまり現実的ではないように思います。「私なら、ここはひとまずその状態で様子をみますがいかがでしょう？」

栃木県宇都宮市で工務店及び一級建築士事務所を営んでおります。ヨシダクラフトの吉田武志と申します。住宅の新築とリフォーム・リノベーションを設計施工で行っております。
質問を読ませて頂きました。


その地域特有の「地区計画」等の条例が無いかどうかを調べたほうが良いです。
ガレージを造った業者に聞けば分かります。


実際にあった事例を紹介します。
5年前に完成引渡した当社のお客様宅の隣地に、他社で建てた住宅が完成しました。
地区計画により、壁面の位置が制限されている地域でした。
道路境界線及び隣地境界線から1m以上後退して建物を建てるという制限がありました。


完了検査時に、隣家が壁面の位置を間違ってしまったことが発覚。役所に指摘されました。
1m以上離す必要があるところを、隣地境界から85cmのところで家を建ててしまいました。


役所に相談したところ、以下の方法を提案されたようです。
1建物を正規な位置に移動する。15cm建物を移動。
2.1ｍ以上離れていない部分を解体撤去する。
3.それが出来なければ、隣家の敷地(私のお客さんの敷地)を15cm分買い足して、建物を正規な位置にする。


要するに、正規な位置に建物を設置しろと。1と2は大変なので、3をお考えになり、
「土地を売って頂けないか?」と隣家である私のお客さんに相談に来ました。


きちんとした街づくりのルールのある地域です。
役所も例外を許すと、いろいろな所からクレーム等が来る恐れがあるため、
コンプライアンス重視の姿勢を見せざるをえないのだと思います。
私のお客さんも15センチ程度ならそのままで良いという姿勢だったのですが、
役所はあくまでも正規な位置にこだわりました。


結末は事情がありお話しできませんが、
まずは「地区計画」等が無いかどうかを調べて、それが適用される地域なら役所に相談ですね。

ヨシダクラフト http://www.yoshidacraft.net