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境界トラブル

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2020/07/16 21:42

2年程前に新築をしました。隣には古いアパートがあり、この度解体工事が始まりました。アパート解体後隣に古いアパートが建っており、この度解体工事が始まりました。アパートの解体後、業者が土を2.3m程掘り起こしていたのですが、境界に建っているブロック塀の下まで掘り起こしていました。そのブロック塀は新築する際に境界内に作ったものです。ブロック塀の間には隙間が出来、犬走りとブロック塀の間にクラックまで入っていました。更にブロック塀の下に崩れてこないようにか木枠のようなもので地面に突っ張り棒のようなものまでしていました。掘り起こした大きな穴には水が溜まっています。数日前に解体業者にこれはこんなに掘り起こして大丈夫なのかと問うと、大丈夫ですと言っていましたが、まさか越境してまで土を掘り起こすとも聞いていなかったので憤りを感じています。
解体業者にクレームの電話を入れると、業者は依頼主に隣の家に影響が出るか確認したが、構わないから掘ってくれと言われたと言うのです。依頼主は不動産屋です。
そして今日になり不動産屋から、越境しているのはそっちの方だ。騙されて土地を買っているんだ、こちらはその証拠を持っている。逆にブロック塀を撤去してくれ、と連絡がありました。
以下の対応をしてみましたのが、これ以上どうすれば良いか分かりません。
1.新築した際のハウスメーカーに問い合わせました。土地家屋調査士に依頼して測量を行い、登記を行った。その後新築工事を行っている。ハウスメーカーが土地を購入した不動産屋に問い合わせると、不動産屋も測量を行っており、境界は間違いないはずだとのこと。境界にはピンが打たれています。新築前に私も実際に不動産屋と共に境界の確認を行いました。
2、弁護士に相談し、来週面談する予定となっています。
こちらは不動産屋から土地を買い、ここで間違いないですと境界も確認しました。そしてハウスメーカーに依頼し、ハウスメーカーも測量を行い境界を確認した上で新築をしたとのことです。
それなのに、隣の土地の持ち主はこちらが越境してきていると主張しているのです。
実際そんなことがあるのでしょうか?こちらの持っている登記簿と、隣の家の持ち主の登記簿が違うのか、、
測量がそもそも間違えているのか、、

素人で無知なため、調べてもこれ以上どういった対応をすれば良いか分からず困り果てています。

補足

2020/07/16 22:36

隣の土地の持ち主は不動産屋で、私が新築した後にその古いアパートを買い取り、また新たにアパートを建てるつもりのようです。
そのため隣地との境界を確認した際に、現在の隣地の持ち主は立ち会ってはいないようです。

magcaさん ( 高知県 / 女性 / 29歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

境界トラブルについて

2020/07/17 11:26 詳細リンク

magca様
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、先ずは隣地不動産会社の主張しています、
境界の証拠を確認させてもらっては如何でしょう。

境界には、筆界と所有権界の2種類があると言われます。

筆界は法務局に登記されている測量図などで確認できるもので、
分筆登記や合筆登記といった変更する内容を登記しない限り、
資料に変化は現れません。
所有権界とは、土地所有者の権利が及ぶ部分を言います。
例えば売買で購入したり、時効取得したりして、自身の所有する
土地として使用している部分といったイメージです。

例えば、Aさんが所有する広さが100坪ある地番1-1という筆の土地の内、
Bさんが30坪を売買で購入した場合、通常でしたら70坪と30坪に分筆登記し、
地番も地番1-1と1-2に分かれ、それぞれの名義をABで登記することで、
筆界と所有権界は一致するというものです。
しかし、Bさんが購入したにも関わらず分筆や所有権の登記をしないでいると、
土地の所有権は売買契約に基づき70と30に分かれているのに、また30坪の部分には
Bさんの家が建ち居住したりと使用しているのに、筆界ではBさんの30坪の土地は
確認できない(Aさんの地番1-1、100坪の土地があるだけ)といった、相違した状態に
なります。

可能性として、magca様が購入した土地の一部が過去に売買されていたとか、
隣から10年または20年越境して、時効で隣地に取得されているとか、
逆にmagca様側の土地の筆界はもっと狭いのに、隣との筆界を飛び出して
塀などを作り、自身の庭のように使っていて、そこまでを筆界及び所有権界と
勘違いしたまま登記や建築が進んできたという場合も可能性としてはあります。


依頼されて行った土地家屋調査士の測量が、隣地との境界立会を行ってものか、
それとも単なる現況測量なのかは確認が必要です。
単なる現況測量とは、塀があるとか、自宅敷地のように使用している見た目部分、
隣地との立会いなど根拠の有無に関係なく、そこにある境界標や境界杭らしき
ものを目印とした測量で、当然、後から境界立会をすると若干の差異が生じる
ことも多々あります。
境界に打たれているピンも、隣地との立会によって決定した位置、境界立会書等で
互いに承認した証拠書類などないと、境界を示すものとは言い切れないのです。
また、仲介や不動産業者の営業レベルですと、測量といっても筆界・所有権界の
2つの境界の考え方や各相違点を割り出す知識、調査力を持ち合わせていない
ことも多いです。
ハウスメーカーの測量に関しては、所有権界といった権利関係への考慮は
依頼主や土地を売った不動産業者の責任といったスタンスが多く、
建築確認申請に必要な書類作成に、この土地が建築敷地ですと言われた範囲を
言われるがまま計っているだけということも多いです。

そのことから、弁護士に相談する前に、先ずは相手方が主張する境界の範囲と、
その根拠を確認することが必要です。
その内容を持ってしないと、今後の対策や動きを判断できないと思います。

仮に、こちら側の境界の認識が完全に間違っていたというものであれば、
magca様に土地を売った業者の落ち度でもあります。
2年程前に新築したとありますが、売主が宅建業者の場合、多くはその
瑕疵担保責任(現在は契約不適合責任)を追及できるのは引渡から2年と設定されています。
土地の購入時期から瑕疵担保責任を追及できる期間を過ぎていないかも
注意が必要です。
瑕疵担保責任の残存期間が短いよう得あれば、期間経過後に面積減少が確定しても、
売主へ瑕疵を追及できるよう、今何をすべきか弁護士等の専門家と精査してみては
如何でしょう。


なお、相手方がどういった主張や根拠を示すのはこれからですが、その際、
根拠もなく言い掛かりレベルの納得がいかない主張であれば、境界をめぐる
トラブルとなります。

その場合、直ぐに裁判となると費用や時間もかかります。
そこで、数年前から筆界特定制度という、「筆界」について公的機関が調査してくれる
制度が開始されていますので、こちらの利用も検討してみては如何でしょう。

裁判(筆界確定訴訟)で争った場合、その期間は平均で2年と言われていますし、
筆界を主張する為の資料所有者自身が収集しなければなりません。
費用もそれなりに掛かります。
筆界特定では筆界調査委員がそれらの調査を行ってくれ、期間も半年から1年で、
費用も裁判に比べ数千円から数万程度と安価です。
※複雑な案件は長期化することもあります。

所有権界ではなく筆界のみに関しての制度ではありますが、公的な判断を明らかにでき、
裁判をしなくても、解決を図ることができる可能性があります。

所有権界での問題であれば、日本土地家屋調査士会連合会のADR境界問題相談センター
で解決を図ったり、または裁判(所有権確認訴訟)といった流れが多いと思いますが、
筆界特定制度での筆界は証拠として活用できますので、そういった先の準備を
考えたときにも利用を検討してみる価値はあるかと思います。


来週の弁護士相談前に、以下のようなことをやっておくと、今後、誰を相手取って
どのような請求や交渉ができるか、その幅と可能性が広がるのではないかと思います。

1.相手の主張と根拠を確認しておく、
2.magca様が購入した際の測量内容や資料のまとめ
・土地家屋調査士が行った測量が現況か立会有か
・不動産屋が境界は間違いないはずだと言う根拠や測量内容
・ハウスメーカーも行ったという測量内容
・ピンが隣地立会のもと打たれたものか、どういった根拠でそこに設置されたのか
・新築前に不動産屋と確認した境界とは、どういった根拠で境界との判断に至ったのか。
3.購入契約当時の瑕疵担保責任の期限は何時までになっているか
4.工事前後の写真収集や、どのような工事を行っているか分かるよう現況の記録
5.工事に関する業者とのやり取りの言質等を録っておく


不安やストレスの大きな状況で、なかなか冷静でいられないことも
あるかと思いますが、magca様にとってベストな行動と準備、有益な状況の実現、
また、精神的なストレスの軽減に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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瑕疵担保責任
境界問題
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不動産

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藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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荒川 雄一
投資アドバイザー

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測量図を確認しましょう。

2020/07/17 11:57 詳細リンク

magcaさん、はじめまして。
ご質問拝見しました。文面だけ見ると、隣地の新たな不動産業者は、
かなり強引な印象を受けます。

今のお住まいを買った不動産会社、そしてハウスメーカーも測量を行ったとのことですので、測量図はお手元にはあるかと思います。
通常、不動産売買する場合、あとから境界でもめることがないよう隣地立会いの下、
測量図の境界点を確認した旨の署名捺印を交わし、「確定測量図」として所有者が保管します。
「確定測量図」をもとに登記を行えば、法務局で「地積測量図」で同じものが取得できます。

また、確定測量図を基に、復元すれば、ブロック塀が越境しているような誤差が出ることはほぼありません。
また、仮にブロック塀が一部越境していたとしても、人の建てたものを勝手に損壊するような行為はありえません。
自分の敷地内のブロックの補修工事は、相手の責任で行ってもらうべきと言えます。

まずは、測量が、前の持ち主(隣地)立会いの下、確定測量図になっているかどうかを確認すべきでしょう。
確定されていない場合は、お住まいを買った不動産会社にも協力してもらうべきです。
というのも、土地の売買取引において、今の時代、確定測量図を取得せずに販売することは個人的には考えられないからです。

通常は、それらをもとに、相手方と話しあうわけですが、強引な不動産会社のようですので、個人でお話は難しいかもしれません。
その場合は、間に弁護士さんを入れて、話をしてもらったほうが良いと思います。
ご参考としてください。

越境
敷地
測量
不動産売買
境界

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