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対象:住宅・不動産トラブル

契約後の契約破棄について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2016/10/28 16:34

はじめて質問致します。
主人がようやくマイホームを持つ決心をしましたので、以前から気になっていました土地の売主(販売業者)と話をして、
契約をしました。
建築条件付きの土地だったのでまだ間取りも何も決まっていない状態で不動産売買契約と建設工事請負契約を同時に行いました。
翌週に一級建築士の方とお会いし、間取りの希望をその場で伝え建築士がその場で間取りを1案考えてくれましたがいいとは思えず素人の私が考えた前もって作成していた図面を見せました。
建築士が間取り作成(手書き)に要した時間は3時間。しかも素人の私が考えた図面そのままの採用です。その間私たち家族は図面ができあがるのを黙々と待っていました。
その1案だけの間取りにいいとは思えず自分が考えた図面も素人なので建築法的に建てれるものかもわかりません。
また次回会うまでに何案か考えていただけますかとお願いしその日は帰りました。
次の打ち合わせではその時に持ってきていただいた図面は私が考えたものに1、2点変更しただけの物でした。
色々あって契約から2カ月、図面が仕上がり窓の位置決めも終わりコンセントと照明位置を次回決めるところまで行っていたのですが、今頃になって建ぺい率がオーバーしてましたとの連絡。しかもこちらからの問い合わせ電話のついでに言われました。
最終図面も私が考えたもので設計士は全く考えてくれず、建ぺい率も考えてなかったとはあまりにもひどい。ほんとにこの設計士に任せて大丈夫かとさえ思っております。
窓やコンセントの位置を決めるのも前もって言っていただけてたらこちらも準備していくのですが、当日に今すぐ決めろとのこと。窓や照明は後から変更できない大事なところだと私は思っています。それを会ったその日その場で決めるなんて。
またローン担当の打ち合わせ当日キャンセルや、切手代金不足の郵便物等いやな思いは沢山させられてきました。
前振りが長く申し訳ありません。本題です。
こちらの物件、違約金(請負代金の20%)なしの契約解除は可能ですか。可能であれば
・土地だけ購入し建設業者を別業者に変更することはできますか。
・土地と建物両方の違約金無しの契約解除は可能ですか。
・違約金を支払わなければいけない場合、逆に今までのことを考えて損害賠償請求はできますでしょうか。
2通の契約書には土地代、建築請負代それぞれ別に記載されております。

にゃんチュさん ( 大阪府 / 女性 / 41歳 )

回答:1件

酷いお話しですね。。。

2016/10/29 09:21 詳細リンク
(5.0)

大阪で設計事務所をしています。福味と申します。
類似のお話しを何度も聞きます。そもそも建築条件付と云う制度そのものが独禁法に抵触しないものなのか、法律家の意見を聞いてみたい思いです。土地を購入するのに好きでもない施工者や建築士に何故依頼しなければならないのか。この制度がある限り質問者さんと同様のトラブルが繰り返し行われるでしょう。
建築条件と云う胡坐の上で、自己研鑽しない建築士や施工者。仕事を安定提供する名目で工事代金や設計料を値切る不動産屋。この構図が無くならない限り優良な住宅を促進普及させる国交省の政策は絵空事です。
・土地だけ購入し建設業者を別業者に変更することはできますか。
建築条件付土地と云う事は、売主の指定する建設業者で施工する事が前提になっている土地です。基本的には買主が施工者を決める事は不可能です。但し交渉事ですので売主にメリットがあり、建築条件を外さないとデメリットが多いと売主が判断すれば、建築条件を外してもらえる可能性があります。以前私が経験した事例では、その土地が開発区画の残区画で売主が早期売却を願っていた場合とか、売主希望土地価格に建物建設で得られるであろう利益を上乗せした金額で土地を購入した場合とかで、建築条件を外してもらった事があります。
・土地と建物両方の違約金無しの契約解除は可能ですか。
契約条項の中に白紙解約についての条項があると思います。ローンが通らなかった場合とかは白紙解約できるのが常です。その白紙解約の条項に該当がなければ、買主都合の解約となり違約金が発生するかと思います。
・違約金を支払わなければいけない場合、逆に今までのことを考えて損害賠償請求はできますでしょうか。
建築士の善管注意義務違反の可能性があります。建築士そのものを訴えるか、売主も含めて訴えるのが良いのか(恐らく建築士と直接設計契約はされていないでしょう)法律家とご相談されると良いでしょう。また、訴える場合資料がどれだけ残っているかも重要です。自分が書いた間取りの原図かコピー等は手元に残っていますか?先方が書いてきた図面が明らかに写しただけと云えますか?その他に明らかに売主側のミスで損害を被った事例を立証出来る証拠がありますか?「コンセント位置をその日の内に決めろ」と云われた程度では訴える事はできません。具体的なお話しをもう少しお聞かせ頂ければお力になれるかもしれません。

証拠
訴える
設計事務所
不動産屋
損害賠償

評価・お礼

にゃんチュさん

2016/10/30 19:05

とても迅速で的確な回答をありがとうございました。
善管注意義務違反という言葉は初めて聞きました。今後の向こうの出方次第では弁護士のお世話になるかもしれませんので、いただいた回答を参考にしてもっと自分でも勉強し話し合いに挑みます。またなにかありましたら宜しくお願い致します。ありがとうございました。

福味 健治

2016/10/31 00:28

知り合いに建築紛争専門の弁護士がおります。必要あればご連絡ください

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