住宅ローンを繰り上げ返済するほうがいいのか悩んでいます

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

まず住宅ローン減税ですが、借入額が合計５０００万円ですので、
そこから元本返済分を引いた年末残高の１％が対象になります。
これからご入居ということですので、約５０万円程度は
所得税が還付されるものと考えられます。

住宅ローン減税制度の概要：財務省
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm

次に繰上返済に関してですが、固定金利のみであれば
一番高い金利から繰上返済するのが原則です。
しかし、変動金利もあることから、これは今後の情勢を
見ながらの判断になると思います。

なお、変動金利の返済額は５年間は定額で金利が上昇しても
定額の中で年に２回、元金と利息の内訳変更を行います。
また５年後の上昇額は1.25倍以内に抑えられます。
ただし、１０年固定には1.25倍以内というルールがありませんので
１０年経過後にいきなり返済額が増加する可能性がありますので
ご注意願います。

繰上返済しすぎると、手元流動性が不足してしまいますが
貯蓄性の保険であれば、一定程度、早めに繰上返済すると
総返済額がかなり減少します。
１０年後を待つよりも、借入は少ないにこしたことはありません。

以上、参考程度になりますが、お役立て下さい。

沼田 順

私のブログで住宅ローン関係のアドバイスを行っております。
よろしければ、ご覧下さい（ブログ村１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
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misawaさんへ
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

まずは、住宅ローン減税のことからお話いたします。
住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高の１％（長期優良住宅の場合１．２％）になりますので、減税額は繰上返済の額によっても変わってきます。
とはいうものの、昨年の所得税額が５０万円を超えている場合、今年も昨年と同じ程度の収入が見込めるのであれば住宅ローン減税の恩恵は使いきれるように思われます。

繰上返済についてですが、
総返済額だけを考えれば、保険の満期の都度繰上返済をされるほうがよいでしょう。どのローンから繰上返済をするかは、将来の金利が上がる傾向にあるかどうか、子どもさんがおられる場合は教育費がかかる時期の家計をどのようにするかによっても変わってきます。
また、期間短縮型の繰上返済がよいか、返済額軽減型の繰上返済がよいかも、家計の状況によって違ってきます。

現時点での家計にゆとりがない、貯蓄が少ない場合、あえて繰上返済を見送って家計のゆとりを優先するという選択肢もあります。

いずれにしても、ライフプランを作成されるなどして長期的な資金計画を立ててから決められるほうがより確実なように思われます。

まず情報として分からない点があるのはどの程度預金等があるかです。年収が1200万あるということであれば仮に2000万程度の預金や金融資産があると仮定しますと、結論から言えば急いで返済する必要はないでしょう。


ポイントは住宅ローンは期限前返済をした後は借り増しが原則出来ないという事です。これが意外と重要な点ですが見過ごされています。


（期限前返済を勧める方は、「お金が手元にあると必ず浪費する、若しくは投資で必ず損をする」という前提に基づいています。）


また、借りている金利はそれぞれ非常に低いですし、住宅ローン減税を受けられますので急ぐ必要は全くありません。


misawa様のご年齢やご家族構成にもよるのでしょうが、もしある程度投資等に知識がある様であれば、長期の株式投資等で運用される事をお勧めします。


もし、そう言った知識もやる気もないという事であれば、2.6%の固定金利を金利上昇の気配の無い今のうちは期限前返済を行い、将来仮に金利上昇機運が高まって来ましたら変動金利の住宅ローンを返済されたら如何でしょうか？

ｍｉｓａｗａさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『満期になるたびに繰り上げ返済をした方がいいのか．．．』につきまして、繰り上げ返済資金は基本的に借り入れ元本に充当され、それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができます。

また、住宅ローンにつきまして、返済当初の方が毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっていますので、繰り上げ返済を行う予定があるのでしたら、できるだけ早い時期に繰り上げ返済を行うようにした方がその効果は大きくなります。

尚、繰り上げ返済を行う場合の優先順位としては、ローン金利の高いローンほど、毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっていますので、ローン金利の高い住宅ローンを優先して繰り上げ返済を行うようにします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

初めまして、不動産コンサルタント（モーゲージプランナー）の小向と申します。（マンション業界歴２０年。）

住宅ローンの繰り上げ返済についてですが、色々な考え方がございますが、私なら以下のように助言致します。

土地購入時に１本のローン、家の建築時に２本のローン借り入れたということでしょうか。

満期となる保険が４本ということですが、当該保険の満期の時点における他の金融商品のうち最も高い利率の金融商品と、変動金利で借り入れた１７３０万円のローンのその時点における金利と、固定金利選択型の２．６０％の金利の比較をします。


１．将来の金利の上昇リスクを避けたい場合
⇒ 変動金利の１７３０万円のローンを繰り上げ返済する

２．目先の返済額の負担を減らすことを優先する場合
⇒ 最も高い２．６０％固定（１０年）金利のローンを繰り上げ返済する

３．上記の１と２の中間という考え方（両方の要素を踏まえたケース）
⇒ 変動と固定（１０年）を半々の比率で、繰り上げ返済する


以上の３つのうちで、ご自身の判断（将来の金利水準の予測）で、選択することかと思料致します。


因みに、例外的に金利が今後大幅に上昇した場合には、繰り上げ返済せずに別の金融商品で運用する（繰り上げ返済しない）方法をとるという考え方も、一方ではございます。


※絶対にこれがお薦めですというような、断定的なことは申し上げることは困難です。


最終的には、自己責任にてお決めいただくことが必要となります。

少しでもご参考になれば幸いです。

以上

愛知県でファイナンシャルプランナー＆モーゲージプランナー(住宅ローンの斡旋人)をしております小澤と申します。

繰り上げ返済は、満期の都度される方がよろしいと思います。
繰り上げ返済されるのであれば、高い方の金利からがいいでしょう。ただし、変動金利は向こう5年間返済金額は変わりませんが、半年ごとに金利の見直しがあります。上昇すれば、元金返済は先延ばし、金利上昇分＋当初優遇と5年後の優遇金利の差＋元本先送り分が返済額のアップになります。極端にアップするようであれば、アップ分だけを変動金利分に繰り上げ返済されてもいいと思います。
ただし、ご相談にもあるように住宅取得控除がありますので、例えば、満期の保険金を2.6%マイナス1(1.2)%＝1.6(1.4)%以上の運用ができれば、繰り上げ返済はされなくてもいいと思います。それは、10年経過しても同じことが言えます。

繰り上げ返済はあくまでも余裕資金で行ってください。その際の注意点としまして、最近は繰り上げ返済流行り?で、皆さんより軽減効果のある期間短縮型を選択されていらっしゃいます。しかし、将来返済が苦しくなった場合の借り換えは、基本的に残債務の返済期間でしか借り換えができません。返済額軽減型を選ばれて、更に今までの返済額との差額を次の繰り上げ返済資金に回せば、利息軽減効果は変わりません。繰り上げ返済時にはご一考ください。

misawaさん、はじめまして。
株式会社くらしと家計のサポートセンターです。

住宅ローン減税は年末残高の1％ですので、今年は50万円弱となりますが、だれでもその金額が戻ってくるとは限りません。
最大でも納めている税金までとなりますので、昨年の源泉徴収票をみてみましょう。

今年の税金が残高×1％以上あれば、全額戻ってきますが、それ以下の場合ですと、その税金の金額までとなります。
また、住宅ローン減税分より税金が多い場合は引ききれなかった分が来年の住民税から控除されますが、最大97500円です。

繰り上げ返済は金利の高いものから、残高の多いものから、というのが一般的です。
しかし35年返済ということですので、完済予定がすべて60歳以上かもしれませんね。
その場合は金利の高いものから、順に60歳完済となるように繰り上げ返済をしてはいかがでしょう？

たとえば、2.6％のローンを返済開始後1年で300万円返済すると、期間が7年ほど短くなり減少する利息は約261万円。
2.45％のローンだと、期間短縮が6年弱、減少する利息は約263万円。

住宅ローンが300万円返済することで、減ったとしてもこの1％ですから3万円、10年でも30万円です。
減税分を考えるより、利息軽減効果の方が高いと思います。
そして、完済予定が60歳以上だとしたら、まずはこれを60歳までにできるよう返済した方がいいでしょう。


株式会社くらしと家計のサポートセンター
http://www.fpwes.com/

はじめまして、misawaさん。
ＦＰ事務所マネースミスの吉野裕一です。


住宅ローン減税は借り入れ金額の１％の控除が源泉徴収税から控除されます。源泉徴収税から控除されないものは住民税からも控除されます。

また今年から控除額の限度が段階的に縮小されますので注意が必要ですね。


個別の税務に関しては有資格者の税理士などで確認されると良いでしょう。


繰上返済についてですが、ご家族の状況などによっても方法が変わってくると思います。

今から教育費のかかるお子様がおられるのであれば、返済額圧縮の方が良いでしょうね。

ただいずれのローンも元金均等ということですので、借り入れ当初は返済額は多いものの返済額は減少していきますね。その上で繰上返済をされると更に節約効果は大きいですね。




また先にも記載しましたが、今後は最大の控除額が減少していきますので、１０年待って繰上返済をよりは保険の満期金が出る度に繰上返済をされても良いと思います。


また変動金利の場合は、５年後に返済額が上がってしまう可能性がある事や返済額の上昇の限度がありますので、未納分も出てくる可能性もあります。変動金利の未納分が出ないように資金を準備しておき、繰上返済をされる事も視野に入れておきましょう。

misawa様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、misawa様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．これら（３件）の住宅ローン返済は元金返済方式として、毎月の元金は一定額で利息が逓減してしていく方法だと思います。そのため当初の返済額は２０万円程度ですがしだいに減少して参ります。そして、元利金等返済方式に比べスタート時点の返済額は多くなりますが、元金を早期に完済する手段として良い方法です。

２．ところで、misawa様が予定の繰上げ返済につきましては、１，４７０万円、２．６０％（１０年固定金利型）にポイントを絞ってはいかがでしょうか。

・１，４７０万円、２．６０％（１０年固定金利型）⇒毎月元金３．５万円×１２０回（１０年）＝４２０万円（完済元金額）

・さらに、満期毎の保険金（合計１，０００万円）⇒随時一部繰上げ返済する

＊つまり、毎月３．５万円の元金均等返済を継続することと、随時一部繰上げ返済するすることで、１０年固定金利型終了前後に粗返済が完了すると考えます。

３．残り（２件）の住宅ローンにつきましては、

１，７３０万円-（元金４．１万円×１２０）＋１，８００万円－（元金４．３万円×１２０）＝２，５２２万円（元金残額）

となり、返済方法等の見直しも可能と考えます。

以上

misawa 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

資産運用の観点からお答えします。
原則として借入金返済を優先することが資産運用には効率的です。
掲載した図に示すとおり、借入金には利息が付きます。繰上げ返済は、無リスクでこの利息分が収益と看做せる有利な投資対象と捉えられます。

返済の順は、私は変動金利の借入の返済から進めるようお勧めします。
∵現在はデフレのため金利が低いのですが、すでに国債の発行額は危険水準にあり国債の金利が上がる可能性が高いと思われるからです。(国債金利上昇＝市中金利の上昇)
その場合に金利変動リスクが高い変動のものを返済しておくことが有利と考えます。

次の繰上げ返済は固定金利2.6%と考えます。

なお、繰上げ返済のタイミングには、住宅ローン減税を織り込まずに借入金の削減をお考えください。
宜しければ下記をご一読ください

住宅ローン金利と我々のリスク・プレミアム1～3
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/c/c-5360/
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/c/c-5361/
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/c/c-5363/

こんにちは misawaさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

住宅ローンを3本に分けて借入されていることについては、将来のリスクを考慮してのことだと思われますが、よくご研究されていますね。

さて、まず住宅ローン減税についてですが、住宅ローンの年末残高に対して10年間にわたり減税となります。

今年の住宅ローン減税額については、ご自身の住宅ローン返済表で今年の年末のローン残高を確認のうえ、その1％（長期優良住宅の場合は1.2％）を計算し、今年の所得税額プラス住民税分の加算（97,500円）の合計とを比較して、少ないほうが今年の実際のローン減税額となります。

次に繰り上げ返済についてですが、住宅ローンが3本ありますので、まず、金利の高いものから繰り上げ返済することが基本となります。

また、繰上げ返済の時期は早いほうがいいか、10年後を待つかについては、具体的にシミュレーションしてみる必要があります。

例えば、今年満期になる保険金を10年間据え置く間に得られるであろう利息等の運用成果と、その満期金を早めに繰上げ返済した場合に得られる利息削減効果からローン元金の減少により住宅ローン減税の減少分を差し引いて、どちらがメリットがあるかを確認してみてください。
繰上げ返済の手数料がかかる場合は、その分も考慮に入れる必要がありますね。

おそらく、繰上げ返済を早くするほうがメリットがあるのではないかと思いますが、ご自身でシミュレーションできないようであれば、専門家にご相談されることをオススメします。

misawaさんの参考になれば幸いです。

はじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

まず基本は、将来のライフプランとキャッシュフローの確認だと思います。
misawaさん自身が申告いただいている、「生活に得に今余裕がそんなになある方では
ない」ということが事実であればなお更そう思われませんか？

場合によっては、満期保険金を返済以外の出費に備えるべきかもしれません。
ローン控除の額の確認は簡単、そして一部返済方法は沢山の方法がありますが、
この部分の確認だけでは「安心感のある生活」を見定めることは難しいといえます。

まずは、ライフプランとキャッシュフロー表を作成され、その上で、ローン減税と
一部返済の可否及び効果をお考えください。