年収470万で、2500万円の住宅ローンは無謀でしょうか？

さっそくのお返事ありがとうございました。

しかし、森本さんのご提案に、少し疑問があります。

「2500万円が約4515万円になります」とありましたが、仮にこの投資がうまくいって、この通りの額に増えたとします。

しかし、賃貸に住むということは、質問欄にも書いたとおり、御茶ノ水への通勤の利便性と、３LDKを確保となれば、最低でも月額10万円の家賃（実際には、安くても15万円は下らないと思いますが）が必要です。10万円×12ヶ月×20年で、単純に計算しても2,400万円が必要となります。つまり、増えた分以上に、家賃として出ていく計算になりますよね？

それなら、リタイアする頃には購入した戸建を売却し、そのお金で郊外（私は北海道出身なので、北海道に帰郷したいと考えています）に安い物件を買いなおすほうがよいのでは、と思います。

ですので、今回ファイナンシャルプランナーの方に聞きたかったのは、買わずに投資をしてお金を増やす、という選択肢ではなく、買うにしても、この物件の金額は私には分不相応なのかどうか（つまり、返済に無理があるかどうか）をお聞きしたかったのです。

アドバイスありがとうございました。

midori_muse様、評価・コメントありがとうございます。

こちらの無料Ｑ＆Ａでは、詳細な数字で解説できず、申し訳ないのですが、賃貸＋金融資産運用か、住宅ローン＋不動産運用か、というのは、要するに、家賃10万～15万を支払いつつ、運用益でカバーするのと、住宅ローン利息や維持管理費を支払いつつ、建物が減価していくのと、どちらが損か得かは、天秤に掛けても、単純には量れないという意味です。

例えば、築20年の建物と新築の建物では、明らかに価値は違いますよね。

一番お尋ねになりたかった、返済に無理があるかどうかは、上にも書きましたが、前提条件が、すべてベストな形で揃えば、返済は不可能ではありませんが、ライフプランも経済環境も「不確実性の要素」が排除できないので、想定条件の一角が崩れれば、むしろ、賃貸＋金融資産運用のパターンよりも許容範囲が狭い分、リスクは高めということです。

なお不確実性の要素は、どんなＦＰにも完全に予知することはできません。

例えば、10年後あたりに家計が苦しくなったときは、売却しかなくなるかもしれません。

許容範囲が狭いとは、そういうことです。

万一そうなってしまった場合は、建物の減価分や仲介手数料などの売却コストで、数百万円を失う可能性もあります。

つまり、不確実性があるという意味では、住宅ローン＋不動産運用も、賃貸＋金融資産運用も、引き受けるリスクが違うだけで、それほど、違いはないのですよ。その前提で、リスクを引き受ける覚悟はありますか。
というのが、私の方では、一番お伝えしたかった点です。

さらに詳しいことは、大事なことなので、素人なりに判断するのではなく、中立的な立場のＦＰ相談に申し込まれた方がよいかもしれません。

もちろん、私の事務所でよければ、いつでもお越しください。

コメントありがとうございます。

年収に対しての借入額が多め… やはりそうですよね。

一応、今回の物件を考えた理由としては、山手線の内側で、まあまあの基準（広さや、接道、周辺環境等）を満たしている物件なので、仮に私が定年を迎えたのち、郊外に買い替えをする場合にも、価値があまり下がらない土地、という観点で選びました。

私の勤務先への通勤の利便性もありますし、子供たちがどの辺の学校に通うことになるかはわかりませんが、いずれにしても通勤は便利な場所だと思います。

ところで、価格の交渉というのはできるものなのでしょうか？
どのように切り出すべきなのか、どのくらいなら下がる可能性があるのかも、あわせてお伺いできたら、と思います。

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
「
借り入れに関しては、借入額を変えずに借り方」と「返し方」で心配ごとを解決できるかも知れません。

例えば、当初の返済年数を３０年以上で組めば、月々の返済額は楽になります。
これは、「子どもさんの教育費がかかる時期は楽な返済額での設定を」という借り方にあります。
一通り子どもさんの学校関係の支出にメドが着くころに繰り上げ返済をして、残債を減額する方法を取ることが可能な返し方であればご心配は軽減できます。
（こうした考え方ができるのもお勤め先に関係はありますが…）

そうすれば、物件自体は買いやすくなるかと思います。

また、価格交渉に関しては物件の詳細な内容を把握してからのお話にはなりますが、少なくとも数十万の範囲では値引きに応じる場合が多いですね。
この場合、物件を購入するということが大前提であり、先方にその意思を伝える必要はあります。
ただ単に「いくら値引きしてくれるのか？」をたずねても応じないものです。


尚、私どものサポートをご利用になられた方の場合では、物件自体の資産価値の算定から、物件価格、仲介手数料やローンの金利などの諸費用にいたるまで、それなりにコストダウンをして購入されております。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。