年収470万で、2500万円の住宅ローンは無謀でしょうか? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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年収470万で、2500万円の住宅ローンは無謀でしょうか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/07/18 23:50

こんにちは。

離婚して、住む家を購入したいと考えています。

離婚の際にもらえる財産分与額が3,000万円
養育費として、生活費が子供一人につき月額5万円×2人(18歳と14歳が22歳になるまで)と、高校・大学の学費は、一人400万学資保険でおりるぶんの不足分を、元夫とふたりで6:4くらいの割合で出すことになっています。

私の月収は、基本の手取りで現在24万円(残業代を含めず)で、来月から離婚して2人の子供の扶養手当として27,000がプラスされ、残業も月平均3万ほどつく見込みです。ボーナスはまだ入ってないのでわかりませんが、半期で45~50万の手取りになると思います。

今、通勤や地域性を考えて、候補にあがっている物件が4,680万円の一戸建てなのですが、財産分与額の3,000万のうち、500万を手元に残しておき、購入の諸費用で300万、入居の際の家具等で150万、つまり、3,000-500-300-150=2,050万と、私が今手元にある100万を頭金にして、約2,500万円の住宅ローンを組むことを考えています。

そうすると、借り方によるのですが、35年ローンで月々8万~10万の返済になると思います。

ざっくり計算したところ、ローンを含めない生活費には、12~15万くらいかかりそうですが、一応、月10万の養育費があと数年間あることと、一応準公務員なので、よほどのことがない限り、順当に毎年昇給があるはずですが、やはり年収の割にローンが厳しいのでしょうか?

今現在私は40歳なので、60歳まであと20年ですから、低金利ということもあるし、今のうちに購入しておきたいと考えたのですが・・・

あと、職場が御茶ノ水なので、通勤を考えて、子供2人だと、3LDKが必要かな、と考えれば、賃貸でも10万は下らないと思うので、買ったほうがいいかな、と思っいました。

どうぞ、ご意見をお願いします。

midori_museさん ( 東京都 / 女性 / 40歳 )

回答:2件

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

1 good

賃貸か購入かの考え方です

2012/07/19 09:50 詳細リンク
(3.0)

midori_muse様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、確かに、すべての条件がベストな形で揃えば、返済は不可能ではないかもしれません。

ただし、消費税のアップなど、生活コストの大幅な上昇も考えられ、その他、前提条件の一角が崩れれば、途端に家計が苦しくなってしまう可能性があります。

家計が苦しくなり、結果として、持ち家を売却することになれば、いまは、地価がどんどん上昇する時代ではないので、おそらく、かなりの損失が生じます。

その意味でいえば、賃貸は、一見損に見えて、変化に対応しやすいメリットが大きいです。

賃貸は損、というのが、世間一般の考えですが、もしも、賃貸+金融資産運用の発想が採れるのであれば、損得は、少し違ってきます。

例えば、頭金に充当する資金相当の2500万円を金融資産のまま20年計画で運用し、仮に、20年後に、年3%で複利運用をしたのと同じ成果が出れば、税金・手数料を考慮せず、2500万円が約4515万円になります。

この計画が上手くいけば、20年後に築20年の一戸建てを買って、おつりがくる話になります。

リタイア後の購入を想定するのであれば、通勤の利便性等を考慮しない選択も可能です。

つまり、賃貸+金融資産運用か、住宅ローン+不動産運用か、という話です。

それぞれ、引き受けるリスクの種類が異なりますが、いずれもリスクがあることに違いはありません。

特に、不動産の場合は、最近だと、自然災害リスクも高まっています。

なお、上記は、お金の損得だけで考えた場合ですから、ご家族の想い(なりたい自分や家族)を優先しながら、最終的には決めるのがよいと思います。

ご参考です。

購入
相談
ファイナンシャルプランナー
一戸建て
賃貸

評価・お礼

midori_museさん

2012/07/19 21:25

さっそくのお返事ありがとうございました。

しかし、森本さんのご提案に、少し疑問があります。

「2500万円が約4515万円になります」とありましたが、仮にこの投資がうまくいって、この通りの額に増えたとします。

しかし、賃貸に住むということは、質問欄にも書いたとおり、御茶ノ水への通勤の利便性と、3LDKを確保となれば、最低でも月額10万円の家賃(実際には、安くても15万円は下らないと思いますが)が必要です。10万円×12ヶ月×20年で、単純に計算しても2,400万円が必要となります。つまり、増えた分以上に、家賃として出ていく計算になりますよね?

それなら、リタイアする頃には購入した戸建を売却し、そのお金で郊外(私は北海道出身なので、北海道に帰郷したいと考えています)に安い物件を買いなおすほうがよいのでは、と思います。

ですので、今回ファイナンシャルプランナーの方に聞きたかったのは、買わずに投資をしてお金を増やす、という選択肢ではなく、買うにしても、この物件の金額は私には分不相応なのかどうか(つまり、返済に無理があるかどうか)をお聞きしたかったのです。

アドバイスありがとうございました。

森本 直人

2012/07/19 23:58

midori_muse様、評価・コメントありがとうございます。

こちらの無料Q&Aでは、詳細な数字で解説できず、申し訳ないのですが、賃貸+金融資産運用か、住宅ローン+不動産運用か、というのは、要するに、家賃10万~15万を支払いつつ、運用益でカバーするのと、住宅ローン利息や維持管理費を支払いつつ、建物が減価していくのと、どちらが損か得かは、天秤に掛けても、単純には量れないという意味です。

例えば、築20年の建物と新築の建物では、明らかに価値は違いますよね。

一番お尋ねになりたかった、返済に無理があるかどうかは、上にも書きましたが、前提条件が、すべてベストな形で揃えば、返済は不可能ではありませんが、ライフプランも経済環境も「不確実性の要素」が排除できないので、想定条件の一角が崩れれば、むしろ、賃貸+金融資産運用のパターンよりも許容範囲が狭い分、リスクは高めということです。

なお不確実性の要素は、どんなFPにも完全に予知することはできません。

例えば、10年後あたりに家計が苦しくなったときは、売却しかなくなるかもしれません。

許容範囲が狭いとは、そういうことです。

万一そうなってしまった場合は、建物の減価分や仲介手数料などの売却コストで、数百万円を失う可能性もあります。

つまり、不確実性があるという意味では、住宅ローン+不動産運用も、賃貸+金融資産運用も、引き受けるリスクが違うだけで、それほど、違いはないのですよ。その前提で、リスクを引き受ける覚悟はありますか。
というのが、私の方では、一番お伝えしたかった点です。

さらに詳しいことは、大事なことなので、素人なりに判断するのではなく、中立的な立場のFP相談に申し込まれた方がよいかもしれません。

もちろん、私の事務所でよければ、いつでもお越しください。

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適切な借り入れ額

2012/07/19 23:48 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、定年までに完済と考えると、年収に対する借入額は若干ながら多いのかもしれません。

もう少し価格が安いと借り入れ額も減るかと思いますので、物件の再考も視野にいれておくべきかと思います。
ただ、どうしても検討されている物件を気に入られているのであれば、価格などの購入条件は交渉されて、できるだけ安価で買うべきです。


また、将来のことを考えると、定年後も家賃が払えるだけの年金なり何らかの収入があればいいのですが、その点が考えにくいとなれば、購入できる時期に住宅購入をされるのも正解といえるでしょう。
そういった意味で、子どもさんの状況やローンの金利が低い現状、増税前を踏まえると、ご自身にとっては買い時でしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

midori_museさん

2012/07/20 08:19

コメントありがとうございます。

年収に対しての借入額が多め… やはりそうですよね。

一応、今回の物件を考えた理由としては、山手線の内側で、まあまあの基準(広さや、接道、周辺環境等)を満たしている物件なので、仮に私が定年を迎えたのち、郊外に買い替えをする場合にも、価値があまり下がらない土地、という観点で選びました。

私の勤務先への通勤の利便性もありますし、子供たちがどの辺の学校に通うことになるかはわかりませんが、いずれにしても通勤は便利な場所だと思います。

ところで、価格の交渉というのはできるものなのでしょうか?
どのように切り出すべきなのか、どのくらいなら下がる可能性があるのかも、あわせてお伺いできたら、と思います。

寺岡 孝

2012/07/20 09:53

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

借り入れに関しては、借入額を変えずに借り方」と「返し方」で心配ごとを解決できるかも知れません。

例えば、当初の返済年数を30年以上で組めば、月々の返済額は楽になります。
これは、「子どもさんの教育費がかかる時期は楽な返済額での設定を」という借り方にあります。
一通り子どもさんの学校関係の支出にメドが着くころに繰り上げ返済をして、残債を減額する方法を取ることが可能な返し方であればご心配は軽減できます。
(こうした考え方ができるのもお勤め先に関係はありますが…)

そうすれば、物件自体は買いやすくなるかと思います。

また、価格交渉に関しては物件の詳細な内容を把握してからのお話にはなりますが、少なくとも数十万の範囲では値引きに応じる場合が多いですね。
この場合、物件を購入するということが大前提であり、先方にその意思を伝える必要はあります。
ただ単に「いくら値引きしてくれるのか?」をたずねても応じないものです。


尚、私どものサポートをご利用になられた方の場合では、物件自体の資産価値の算定から、物件価格、仲介手数料やローンの金利などの諸費用にいたるまで、それなりにコストダウンをして購入されております。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
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