住宅ローン 固定金利か変動金利かで迷っています - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン 固定金利か変動金利かで迷っています

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/04/08 23:50

4400万円のマンションの購入を考えています。
世帯年収800万円
頭金400万円
4000万円の借り入れを予定しています。

提携ローンの優遇適用後、変動金利1.075%か
フラット35(S)固定金利 10年目まで1.6% 11年目以降2.6%
のどちらにしようか悩んでいます。

2年に1度ずつ100万円の繰り上げ返済を予定しています。
子供は小学1年生が1人(今後増やす予定はありません)

変動と固定では月々の支払いが2万円近く違ってくると思うので
変動にして繰り上げ返済を頑張ろうと思いましたが、
フラット35(S)の適用を受けられる物件なので、
金利上昇局面間近の今、そちらも捨てがたいと思っています。

これからの金利の推移につきましては神のみぞ知るところでは
ありますが、近い将来1.6%は超えてくる気がしています。


どのように考えれば良いか
ご意見いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

kiyoyoyoさん ( 東京都 / 男性 / 32歳 )

回答:13件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

3 good

住宅ローン

2010/04/09 01:33 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず気になるのは、世帯年収で住宅ローンの返済を検討する点です。

できれば、ご主人のみの収入での借入可能金額を目安にすべきかと思います。

4000万円の借入ですと、審査基準からでも500万程度の年収は必要です。
また、ご承知の通り、この返済額の他に管理費と修繕積立金などを毎月負担しなくてはなりません。
そう考えると、結構な負担であることは充分認識しておくべきでしょう。


そういった点を踏まえて、ご自身が金利情勢に左右されず安定した返済を求める場合には、
できる限り長期の固定金利を選択すべきです。

また、金利情勢に対して自己管理ができる場合には、変動金利を選択し低金利のうちに繰り上げ返済を行い、
金利上昇にそなえることかと思います。


将来の経済環境は誰にも想定はできませんが、できる限り負担の少ない格好で資金計画をされることでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


マンション購入のご相談はこちら
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住宅ローン

評価・お礼

kiyoyoyoさん

妻にもずっと働いてもらう予定でしたが、
私だけの年収でも返していける額で考えなおそうと思います。

ありがとうございました

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/04/09 09:59 詳細リンク
(4.0)

kiyoyoyoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『提携ローンの優遇適用後、変動金利...フラット35のどちらにしようか悩んでいます。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが建てやすくなります。

尚、2年に一回の割合で100万円の繰り上げ返済を予定しているということですから、完済できるまでの年数を考慮した場合、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利でもよろしいと思われますが、お子様の教育資金をはじめ、将来予定しているライフイベント資金のことも十分に考慮したうえで、ローンの固定期間を選択するようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

住宅
住宅ローン
ローン
選択
マネー

評価・お礼

kiyoyoyoさん

繰り上げ返済がなかなか難しそうなので
フラットでいこうと思います。


ご意見ありがとうございました。

渡辺 行雄

kiyoyoyoさんへ

お返事いただきありがとうございます。

また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

以上、リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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植森 宏昌 専門家

植森 宏昌
ファイナンシャルプランナー

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フラット35Sと銀行の優遇金利を組み合わせたプラン

2010/05/28 01:31 詳細リンク
(5.0)

はじめましてkiyoyoyo様。
アイスビィの植森宏昌。

私は、元金融機関の人間ですから住宅ローンの仕組みは普通より詳しいと思います。

個人的には、フラット35Sと銀行の優遇金利を組み合わせた、りそな銀行のパッケージ融資がお薦めです。その内訳を現在1%優遇措置のあるフラット35Sと変動金利融資を何対何の割合にするかだと思いますね。

フラット35Sは現在、1%の優遇がある上、11年目以降の金利が決まっていますので金利上昇に対する不安も少ないです。ただ、住宅ローンの返済明細を見れば分かりますが、最初は殆ど金利です。と言う事は、最初の10年程度で出来るだけ早く内入れで返済をして行かないと10年以上過ぎてから余裕があるので内入れして行こうと思っても効果は少ないと言えますね。

そう言う意味では最初の内は出来るだけ安い金利で返済額を抑え、それに因り浮いた資金を貯蓄し内入れ等の返済に充てるべきかと思います。

以上の点から、割合を検討し、フラット35Sと銀行の優遇金利を組み合わせたプランを検討される事を個人的にはお薦め致します。

融資
フラット35
金融
住宅ローン
返済

評価・お礼

kiyoyoyoさん

金利も下がったので
フラット一本でいくことにしました

ご意見ありがとうございました

植森 宏昌

良い物件に巡り合えると良いですね。頑張って下さい。

回答専門家

植森 宏昌
植森 宏昌
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
有限会社アイスビィ 代表取締役
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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5年間のうちに固定金利型へ借換えを!

2010/04/09 00:26 詳細リンク
(4.0)

まじめまして、
銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、新規に住宅ローンの借入方法につきましては、固定金利の上昇と並行して変動金利も上昇する気配が感じられます。但し、変動金利の見直しが原則4月1日と10月1日となりますので、今後の予定は10月1日がポイントとなると思います。
そこで、住宅ローン借入時期がここ6ヶ月以内を予定する場合及び当初の元利返済額を押さえたいとお考えならば、とりあえず「変動金利型:原則5年間のの返済額は一定」で金銭消費貸借契約をされて5年間のうちに固定金利型へ借換え(フラット35の借換え可)をご検討されてはいかがでしょうか。

以上

住宅ローン

評価・お礼

kiyoyoyoさん

ありがとうございます


フラットへの借り換えは考えていなかったので
勉強になりました、検討してみます

羽田野 博子

羽田野 博子
ファイナンシャルプランナー

3 good

フラット35Sをおススメします!

2010/04/09 07:16 詳細リンク
(5.0)

kiyoyoyoさん、はじめまして。
FPの羽田野博子です。

フラット35Sの使える物件でしたら、今年はこれがお勧めです。
変動金利と比較しても0.5%の差しかありません。

それでいて11年目以降が2.6%で決まっているわけですから、これから先どんなに金利が上がっても安心ですし、将来設計も立てやすいと思いますよ。

変動金利の場合は半年ごとに金利が変わりますが、返済額は5年間一定ですので
金利が上昇すると、未払い利息がたまります。
(一部の金融機関では半年ごとに返済額が変わる変動金利もありますが)

住宅ローンの償還表が半年ごとに送られてきますが、そのたびに上がっていないかを気にする生活となります。

現在銀行の当初10年間のみ固定商品は金利引き下げ後でも2.3~2.5%です。
こちらと比較してもフラット35Sはお得ですね。

フラット35Sの当初10年間―1%には税金が投入されています。
これを活用しない手はないと思いますよ。

フラット35
住宅ローン

評価・お礼

kiyoyoyoさん

フラット35の金利が下がり始めているようなので
フラットでいこうと思います。

ありがとうございました

宇井 健也

宇井 健也
ファイナンシャルプランナー

64 good

支払いには余裕を持って変動金利で

2010/04/09 19:24 詳細リンク
(4.0)

ファイナンシャルプランナーの宇井と申します。

kiyoyoyoさんの年収と家族構成から想像するとおっしゃるように
繰上返済が十分可能だと推察します。

変動金利1.075%も、恐らく35年間 優遇金利1.4%受けられるものでしょう。

確かに将来金利上昇は気になりますが、利息支払額を少なくしたいという考えもあることでしょう。

一般論では多くのFPさんがお答えのようにフラット35Sや固定金利を使うことが適当かも知れませんが
kiyoyoyoさんの場合、お子様がお一人ということや
世帯年収から考えて変動金利をお勧めします。

但し、暫くの間繰上返済は期間短縮ではなく、返済額軽減で繰上しましょう。
金利が急上昇する場合は、繰上返済を一時的にストップして
預貯金を増やし5年ごとの返済額上昇に備えましょう。

そうすることで、金利上昇で支払い困難になることを回避しやすくなります。

人生の目的はライフイベントを不安なく過ごすことだと考えると
このような回答が適当と考えました。

ご承知でしょうが、付け加えると金利をできるだけ払わない方法は、
低い金利で早く繰上返済(期間短縮で)することです。
上記の方法はkiyoyoyoさんの場合適当と考えました。

ファイナンシャルプランナー
イベント
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人生

評価・お礼

kiyoyoyoさん

変動も魅力的でしたが
安心をとって固定でいくことにしました。

ご意見ありがとうござました

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

7 good

金利選択以上に大切なこと!

2010/04/10 21:29 詳細リンク

kiyoyoyoさんはじめまして。住まいのコンシェルジュEYE-PLUSの西垣戸 重成と申します。

既に、購入予定物件が心中におありの中、余計なアドバイスかも知れませんが、将来のライフプランを基にキャッシュフローの流れを検討され、問題がなければどちらでも良いものと考えます。

3つのポイントをご紹介させていただきます。

1)設定金利は諸費用部分も含めて考えること。
(例)1.金利換算した保証料0.2%の上乗、フラット35の場合は団信の保険料
金利換算約0.28%等
2.手数料の金額

2)マンションの場合は、固定費(共益費や将来値上げされる可能性のある修繕
積立金)も考慮に入れておく方が安心。

3)年収からの試算(私個人の基準)・・・お子様がお1人いらっしゃる場合
は、世帯収入の4倍までの借入が安心。

年収800万円×4+400万円(自己資金)=3600万円
∴購入価格3600万円までの物件がご安心かと考えます。


私からのご提案としては、将来のライフプランとキャッシュフロー表を基に、確認された購入金額と返済計画であればどちらでも安心かと思います。お考えの通り、返済し終わってみないと答えは分らない世界ですから。

購入
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ライフプラン
キャッシュフロー
新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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フラット35Sの利用を

2010/05/27 14:28 詳細リンク
(4.0)

kiyoyoyo様、ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。住宅ローンでのご相談ですが、kiyoyoyo様の家計収支も考慮したいところです。

ローン負担額が年収の20%以内でしたら安全圏。フラット35Sのご利用でしたら、現在の変動金利に匹敵する低金利の恩恵を享受でき、今後のライフプランを立てる上でも安定的でしょう。

頭金が10%以下のうえ、団信保険料、保証料などマンション以外の諸費用も必要となってきます。当初10年の間に積極的に繰り上げ返済(ネットバンキング利用でしたら随時返済・手数料無料の金融機関も)で元本の減額を図りたい所です。


FPオフィス CHROME

FP 新谷義雄

ファイナンシャルプランナー
住宅
住宅ローン
家計
ライフプラン

評価・お礼

kiyoyoyoさん

フラットでいくことにしました

ご意見ありがとうございました

小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

- good

安定は固定

2010/05/27 18:29 詳細リンク
(4.0)

kiyoyoyoさん、1級ファイナンシャル・プランニング技能士の小林治行です。

住宅ローンの過去の推移を見るに、過去10年以上低利を続けています。そしてその間日本の国債、地方債は積上がり、1000兆円になろうとしています。

金利の動向は貴方の言われるように神のみぞ知るところですが、同じく低利を継続し利上げの機会を模索しているアメリカでも金利政策に着手は1年後くらいだろうと。
日本の金利変更はその後でしょうが、近い将来とは言えないとかんがえます。
また、1000兆円を抱える日本には金利を上げれば、即金利負担額が重石になってきますから、おいそれとも行かない事情もあります。

住宅ローン期間は35年を前提においています。勿論金利が低い変動でこのまま行き、政策金利が上昇の兆しを見せれば固定に切り替えればよいのでしょうが、なかなか途中で安易に変更できないと銀行関係者に聞いて事があります。

何時金利政策が変るか分かりませんが、長期ローンを組むとなると安定を求めます。
当面は低利が続くとは見えますが、安定の観点から固定金利を選択したほうが安定とみます。

プランニング
アメリカ
1級FP技能士
長期
住宅ローン

評価・お礼

kiyoyoyoさん

ありがとうごいざいます

フラットでいくことにしました

奥田 知典

奥田 知典
ファイナンシャルプランナー

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フラット35Sで心のゆとりをぜひ。

2010/05/27 20:15 詳細リンク

kiyoyoyoさんこんにちは。金融保険コンサルティングF&Eの奥田です。

ご質問の件につき回答させていただきます。よろしくお願いします。

住宅ローンを選ぶさいのポイントですが、私は『心のゆとり』だと思います。

これから10年間はお子様の教育資金を準備せねばならぬ大切な期間。
住宅ローンを返しつつ、教育資金も確実に貯める必要があります。

仮にその途中で毎月の返済額が上がってしまったら、家計にしわ寄せがいくのは必至。

変動金利~繰上げ返済~借り換えなどを駆使して対応する方法もありますが、
果たしてそれを誰がやるのか。
結局考え、計画し、決断するのはkiyoyoyoさんです。
だからこそ、『心のゆとり』とわかりやすさが大切なのではないでしょうか。

幸いフラット35Sの1%優遇を使えば、変動金利との金利差はわずかです。
それがなければ変動金利も有力な選択肢になりますが、全期間固定金利が変動金利と
年率0.5~6%程度の違いで借入できるなんて、この支援策を使わない手はありません。

仮に繰上げ返済が何かしらの事情で出来なかったとしても、
固定金利なら焦る必要もありませんしね。

幸せになるためのマイホーム取得&住宅ローン借入。
ぜひ『心のゆとり』を基準にご判断ください。


なお、フラット35Sなら銀行だけでなくSBIや日本モーゲージなど、モーゲージバンクもチェックをお忘れなく。
同じフラット35Sでも金利は各社異なりますので。

コンサルティング
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平山 健介

平山 健介
住宅ローンアドバイザー

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変動!ただしリスク認識と対処を!

2010/05/28 10:26 詳細リンク

>kiyoyoyoさん

住宅ローンコンサルタント、繰り上げ返済ドットコムを運営しております平山です。

現状の低金利は魅力的です。バブル崩壊以降1995年以降で言えば、0.0%~0.5%の
範囲でしか変動してません。実質的には微動です。

金利が低ければ元本はより早く減りますので、リスクも低減していきます。

ただし、そのメリット以上に”不安”を感じるようであればお勧めはできません。
不安を抱えながら生活するのは精神衛生上よくありませんからね。。

変動を希望する以上、単に安いから!ではなく、専門家のアドバイスを聞き、
リスク認識を深め、対処策も認識したうえで借りましょう!

個別相談も受け付けてます。

繰り上げ返済ドットコム
http://www.kuriage-hensai.com

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中島 正志

中島 正志
不動産コンサルタント

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フラット35Sもしくは変動金利の選択は考え方次第では・・・

2010/05/29 20:51 詳細リンク
(5.0)

kiyoyoyoさん
はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
いま、住宅ローン相談の中で多くのお客様が同じように悩まれている質問です。

今回のフラット35Sの金利1.0%優遇は景気対策としての一環として、0.3%から
引き下げられる拡充策がもりこまれ注目を浴びています。
しかし、本当にメリットがあるのか、フラット35Sと変動金利の試算をしてみました。

過去15年間の金利動向をみると変動金利は2.375%から2.875%の推移で最大0.5%の
金利変動となっています。
だからといって、今後の金利動向の予測はできませんが0.5%アップでの算出をして
みましたので参考にしていただければと思います。

フラット35Sと変動金利の当初10年間のシュミレーションです。
(借入金4,000万円、35年返済)

フラット35S 2.6% 1.0%優遇 当初10年間1.6%事務手数料2.1%(840,000円)

10年間の総支払合計額(事務手数料含む) 15,773,040円


変動金利 2.475% 1.4%優遇 当初5年間1.075%6年目から0.5%アップした場合
事務手数料31500円
1.075%の場合 6,859,020円
1.575%の場合 7,357,680円

10年間の総支払合計額(事務手数料含む) 14,248,200円


フラット35と変動金利(5年後に金利0.5%アップしても)の総支払合計を比較すると
1,524,840円 変動金利を選択したほうがお得となります。

考え方としては、月々12,707円の差額分を固定金利としての安心、安全としての保険と
考えられる方はフラット35Sの選択肢もあると思います。

フラット35Sの選択時には、店頭金利、また、事務手数料、団体信用生命保険等の
諸費用も試算して総合判断することをお勧めします。金融機関によって、金利、事務
手数料等が違いますので・・・

住宅ローンは長期の返済計画を見据えて借入時から、定期的に金利の動向をチェック
しながら見直すことが必要だと思います。返済計画と同時にkiyoyoyoさんのライフイ
ベント表からキャッシュフロー分析をすることをお勧めします。

多くの専門家がここにいます。自分に合った専門家を
見つけアドバイスをもらうといいでしょう。

住宅
住宅ローン
返済
ローン

評価・お礼

kiyoyoyoさん

フラットでいくことにしましたが、

大変参考になりました。


ありがとうございました。

中島 正志

中島 正志

kiyoyoyoさん

評価いただいきましてありがとうございます。

返済計画が決まりましたら
あとは”マイホーム取得の実現”ですね。

不安、悩みがありましたら
All Aboutの専門家に
いつでも相談しましょう。

高橋 瑞枝

高橋 瑞枝
ファイナンシャルプランナー

- good

今後の教育費などのライフプランを考慮した返済計画をしましょう。

2010/05/30 17:28 詳細リンク

はじめまして、ファイナンシャル・プランナーの高橋瑞枝です。

マンションの購入を検討中の様ですが、毎月の返済の他に購入時の諸経費(物件の約5%)や家具の購入など一時金で現金が必要になります、その後も毎月の管理費など住宅ローン以外の費用も大きいものがあります、お子様が現在6歳ですが今後、毎月の教育費も高額になりますので、返済額は余裕を持て計画してください。
そのうえで、フラット35Sと銀行の変動金利を活用して(割合は検討してくださ)子供の教育費が高額にならないうちに効率良い繰り上げ返済を行えれば良いですね。

妻の収入はできれば貯蓄に回し、繰り上げ返済や教育費に充当して、ご主人の収入で返済ができると生活設計の余裕ができそうですね。

以上

住宅
マンション
教育費
ライフプラン
ローン

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